Новое качество. Загородная недвижимость за I полугодие 2008 года

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА  

По итогам 1 полугодия 2008 года можно говорить о следующих общих рыночных тенденция, оказавших влияние на развитие рассматриваемых направлений (Новорижское, Рублево-Успенское, Киевское, Минское и Можайское шоссе):

• В 1 полугодии 2008 года рынок загородной недвижимости продолжил свое развитие. Среди девелоперов по западному направлению Московской области наиболее популярным остается Новорижское шоссе.
• Сохранились тенденции к комплексному освоению территорий, предназначенных под застройку, популярность генерального плана застройки, обеспечение поселков собственной инфраструктурой и системой безопасности.
• Наиболее активно застраиваются участки, расположенные вблизи природных объектов (рек, озер), либо в структуру поселка вносятся уникальные объекты инфраструктуры (яхт-клубы, конные клубы, гольф-клубы, пансионаты), способные выделить объект из ряда конкурентных на рынке.
• Поселки развиваются в рамках единой концепции и архитектурного стиля. Наибольшей популярностью пользуется классический стиль. Следует отметить, что с целью повышения ликвидности проекта и повышения его уникальности, зачастую поселки делятся на функциональные зоны, которые могут быть выполнены в разных архитектурных стилях.
• При условии успешности реализации к существующему поселку пристраивается еще несколько очередей, разработанных под тем же брендом.
• Продолжилось расширение структуры предложения. Так, помимо традиционных для загородной недвижимости коттеджей и таунхаусов, стали появлятся многоквартирные дома и апартаменты (например, поселок «Заречье», представляющий собой малоэтажный жилой комплекс бизнес-класса в 3 км от МКАД по Сколковскому шоссе).
• Также, сохранилась тенденция строительства разноформатного жилья в рамках одно поселка. При этом возросла доля земельных участков, как наиболее ликвидных объектов загородной недвижимости.
• Популярность «мегапроектов», реализуемых в рамках одной концепции и генерального плана застройки и представляющих собой целые мини-города (к уже заявленным в 2007 году «Большому Домодедово», «Рублево-Архангельскому», «А101» добавился такой проект, как «АгроСити» (компания «Новая Площадь»)).
• Продолжилось улучшение транспортной ситуации и инфраструктуры в области. Так, была открыта транспортная развязка на Киевском шоссе (39 км), а в 1,5 км по данному направлению было заявлено строительство крупного курортного центра «Фристайл Парк».

Таким образом, в начале 2008 года рынок загородной недвижимости продолжил свое развитие. Наиболее популярным у девелоперов осталось престижное западное направление. Тем не менее, значительно расширилась структура предложения за счет выхода новых форматов недвижимости, что также свидетельствует об изменении структуры спроса и о росте популярности загородной недвижимости. Большое внимание уделяется развитию инфраструктуры в целом по Подмосковью, а именно реконструкции дорог, строительству магазинов и развлекательных центров. Все большее развитие получают крупные проекты, представляющее собой мини-города или города-спутники. 

СПРОС 

В 1 полугодии 2008 года, по сравнению с предыдущим кварталом, структура спроса на загородную недвижимость существенно не изменилась.

Сохранились требования, предъявляемые к уровню обеспечения безопасности и инфраструктуры поселков.  

Наибольшим спросом в течение года пользовались объекты, расположенные в 16-30 км от МКАД, что говорит о сохранении весомости такого фактора как транспортная доступность.

Стабильное увеличение цен на объекты загородной недвижимости привело к разрыву между платежеспособным спросом и теми ожиданиями, которые хотят реализовать покупатели при приобретении загородного домовладения.

Таким образом, можно говорить популярности объектов, по характеристикам соответствующим классу «Бизнес», а по цене - классу «Эконом». 



Это обуславливает тенденцию смещения традиционного спроса на коттеджи в сторону спроса на более дешевые варианты, как по формату (таунхаусы, апартаменты, а также земельные участки), так и по площади.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ 

Во 2 квартале 2008 года основной объем строительства был сосредоточен по Новорижскому шоссе, что обусловлено рядом факторов таких, как:: благоприятная экологическая обстановка, достаточно большая протяженность направления и его популярность как у девелоперов, так и у потенциальных покупателей.

Необходимо отметить возрастающий интерес застройщиков к направлениям, соседним с Новорижским шоссе, среди которых можно выделить Киевское как наиболее активно застраивающееся.

По окончанию предыдущего года часть поселков ушла с рынка первичного жилья. Тем не менее, в преддверии весенней активизации покупательской активности, на рынке появились новые предложения, а так же был анонсирован ряд проектов, среди которых «Жемчужина Ильинки» (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) и «Грибаново» (12 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе).

Следуя существующим на рынке тенденциям, новые объекты либо ориентированы на высший ценовой сегмент и отличаются уникальностью своих характеристик, либо представляют собой комплексною застройку часто разноформатного жилья. Необходимо также отметить, что в рамках загородных поселков стали появляться жилые комплексы, предлагающее квартиры или апартаменты («Новинки» 18 км от МКАД по Новорижскому шоссе и резиденция «Лесной Городок» 13 км от МКАД по Можайскому шоссе).

В общем объеме предложения по сравнению с 2007 годом значительно возросла доля земельных участков (практически в 3 раза). Подобная ситуация обусловлена высокой степенью ликвидности данного вида недвижимости.

Тем не менее, если сравнивать структуру предложения в зависимости от типов поселков, то во 2 квартале 2008 года по сравнению с началом года наблюдалось увеличение доли коттеджной застройки.



Популярность у девелоперов данного формата недвижимости обусловлена сохранением спроса на классические коттеджные домовладения.

Основную массу выходящих на рынок объектов можно отнести к бизнес-классу с тенденцией его частичного смещения в сторону эконом-класса. Это связано с тем, что на рынок выходит большое количество смешанных поселков заявляемых в сегменте бизнес, но, тем не менее, включающих в себя, помимо традиционных для данного класса коттеджей, также таунхаусы и малоквартирные дома, стоимость и уровень комфортности которых часто ниже сегмента бизнес-класса и более соответствует эконом-классу.  

Наиболее активно во 2 квартале 2008 года продолжила застраиваться зона, расположенная в пределах 16-60 км от МКАД. С одной стороны, это обусловлено наличием на данной протяженности свободных под застройку площадей, а с другой - диктуется спросом. Объекты, находящиеся в пределах 15 км от МКАД, отличаются высокой стоимостью, в то время как, основной объем спроса сосредоточен в более низком ценовом сегменте. Об этом, в том числе, свидетельствует то, что по сравнению с 1 кварталом 2008 года, доля поселков, расположенных за пределами 100 км от МКАД, увеличилась в 3 раза. При этом, по сравнению с 2007 годом доля стоящихся объектов, расположенных в 16-30 км от МКАД, начала сокращаться, в то время как, доля объектов, расположенных в 31-60 км от МКАД, увеличивается, что свидетельствует о постепенном сокращении площадей под застройку около столицы.

Популярность смешанной застройки увеличила долю небольших площадей в структуре предложения строящихся объектов. На сегодняшний день подавляющее большинство выходящих на рынок объектов имеет площадь домовладений 250 - 400 кв.м.

Таким образом, предложение по Новорижскому, Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе представлено в основном разноформатными поселками бизнес-класса, расположенными в 16-30 км от МКАД. По объему предложения лидирует Новорижское шоссе.

Ценовая ситуация

Основные барьеры рынка

Выводы и предложения

Автор — Ольга Косенкова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество