Прекращение аренды на землю, как основание сноса зданий и разорения малого и среднего бизнеса

Расскажите друзьям

Неутешительные последствия для малого и среднего бизнеса

В последнее время весьма актуальными для собственников и руководителей компаний разного уровня являются проблемы, связанные с применением административных актов органов муниципальной власти крупных городов, направленных на прекращение действующих договоров аренды на земельные участки с  расположенными на них зданиями, построенными для осуществления мелкого или среднего бизнеса: торговые павильоны, рестораны, небольшие офисные центры, многое иное. Арбитражную практику по данному вопросу за последние 2 года изучал адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы.

Понятие недвижимости

Итак, необходимо понимать, что далеко не все здания являются недвижимостью, многие из них – это объекты некапитального строительства, что имеет принципиальное значение для определения правового статуса их собственника – бизнесмена.  

Так, если здание было возведено как объект недвижимости при соблюдении всех норм существующего законодательства, т.е. при наличии права на земельный участок, получения разрешения на строительство и надлежащей сдачей здания в эксплуатацию, как объекта капитального строительства с регистрацией права собственности на недвижимое имущество в Росреестре, то указанное сооружение не может быть снесено, а земельный участок под ним изъят, путем прекращения действия договора аренды. Совсем по иному складываются отношения, если здание не является объектом недвижимости.

Если здание не является объектом недвижимости

«В 90-ых, начале 2000-ых годов органы местной власти (главы администраций, префекты) предоставляли бизнесменам земельные участки во временную аренду под определенные цели – строительство зданий из быстровозводимых сборных конструкций с дальнейшим использованием таких объектов в коммерческих интересах,  - рассказывает адвокат Олег Сухов. - На возведение указанных сооружений, как правило, не требовалось специальных разрешений, которые необходимы для строительства объектов недвижимости. Кроме того, все документы: постановления, распоряжения, акты приемки зданий в эксплуатацию, документы БТИ, Договоры аренды земли, - содержали в себе информацию о том, что такого типа объекты  являются некапитальными строениями, временными сооружениями, а срок их эксплуатации напрямую привязывался к сроку действия Договора аренды земельного участка (3 или 5 лет). При этом стоит обратить особое внимание на правоустанавливающие документы данных объектов - Свидетельства, почти все они содержат ссылки на нормативные акты местного значения, в которых имеется указание на определение вида создаваемого имущества не как объекта недвижимости, а как здания некапитального строительства, в Москве, к примеру, таким актом являлось Постановление Правительства Москвы от 18.04.1995 года ? 327, в п. 8 которого регулировались отношения по выделению земельных участков под временное возведение объектов, не являющихся недвижимым имуществом».

Мнение Арбитражного суда

Многие участники бизнеса, оформив, таким образом, отношения с местными властями, и понимая, что в достаточной мере не защищены законом, пытались перерегистрировать сооружения некапитального строительства в объекты недвижимости, однако судебная практика показала, что данные действия проводились напрасно. Так, Арбитражные суды указывают, что если не капитальный строительством объект будет по каким-либо причинам признан (зарегистрирован) объектом недвижимости, при условии его нахождения на земельном участке, не отведенном для указных целей, местные органы власти вправе обратиться в суд с требованиями о признании отсутствующим права собственности на объект некапитального строительства как на недвижимое имущество.
Заключаемые с бизнесменами Договоры аренды очень часто содержали указание на то, что выделяемые земельные участки могут использоваться только для возведения на них объектов некапитального строительства с дальнейшей эксплуатацией такого объекта и только на время действия Договора аренды. Стандартно Договоры о предоставлении земельных участков устанавливали срок действия аренды – 3, 5 лет, по истечении которого администрации муниципальных образований вправе не пролонгировать договоры аренды, не заключать их на новый срок, что является основанием к освобождению земельного участка, в том числе и от находящихся на нем зданий, сооружений.

Неутешительные последствия для малого и среднего бизнеса
«Таким образом, представители мелкого и среднего бизнеса, потратившие в свое время значительные средства на возведение и обслуживание, порой, огромных многоэтажных зданий, вложившие значительные средства на развитие осуществляемой ими деятельности, напрямую связанной с такими зданиями, находятся в настоящее время просто в «катастрофической» ситуации, а именно, многие уже разорены, лишившись своих помещений, другим остается лишь ждать, когда это произойдет, не вкладываясь в развитие уже имеющегося бизнеса», - констатирует адвокат Олег Сухов.


Олег Сухов.


Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

  • Динар Аюпов 06:06, 27.10.2011
    0
    Здесь не все так однозначно плохо. Все мы видим установленные где попало и как попало различные ларьки, павильоны, и т.д., которые занимают часть тротуаров или стоят близко к проезжей части, затрудняя обзор водителям. Вокруг других ларьков - полная антисанитария, причем не по вине хозяев ларьков, а просто из-за низкого культурного уровня населения. Думаю, что данный документ направлен против этих самых ларьков. Ну а то, что под "раздачу" попадают вполне приличные магазины, кафе и т.д. - так это самая старинная российская забава - ЛЕС РУБЯТ - ЩЕПКИ ЛЕТЯТ !!!
  • Василий Харченко 14:12, 29.10.2011
    0
    "Здесь не все так однозначно плохо. ...". Зато у нас есть Конститутка и даже фиговый листок, прикрывающий известное место на её теле, символизирующий институт гаранта прав и свобод человека и гражданина. В целом же есть все основания поблагодарить коллегу Сухова за гуманитарный вклад в повышение грамотности населения. Как знать, может быть, это кого-то спасёт от попадания на деньги при рассмотрении вопроса о покупке "недвижимости". Юрист Харченко В.И.
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
AIOne
14 декабря 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase