Разбор ошибок в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

А зря: именно предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей сделки. (В данном случае предварительный договор равнозначен договору аванса.) Он может содержать заведомо невыгодные условия, вплоть до того, что неверно составленный договор может быть признан «незаключенным» или «недействительным». Уплаченный по такому договору авансовый платеж вернуть будет крайне сложно, если вдруг сделка расстроится. В случае отказа продавца аванс, как правило, возвращается, но встречаются недобросовестные продавцы, которые могут утверждать, что сделка не состоялась по вине покупателя и на этом основании откажутся возвращать аванс.

Видео. Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлт-бюро "Тактик&Практик" о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке




Чтобы не быть голословным, приведу в качестве примера форму, на которой пытались настоять контрагенты одного из наших клиентов. (Представленный документ не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.) Давайте рассмотрим, чем бы грозило клиенту подписание такого документа, если бы он не проявил бдительность, обратившись к профессиональному эксперту.

Перечисленные пункты - это лишь явные ошибки данного договора, не говоря уже о том, что интересы покупателя в нем не отражены. Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать вам квартиру. К сожалению, неоднократно приходилось слышать от клиентов, что форму договора им показывали только при встрече, при этом контрагенты (и их представители-риелторы) оказывали психологическое давление, торопили момент подписания, выделяя ограниченное время на изучение условий. Поэтому я бы рекомендовал пригласить на подписание договора юриста, желательно с опытом в недвижимости. Если вы сотрудничаете с настоящим опытным профессионалом, он поможет вам не только выявить несоответствия, но и зафиксировать ваши интересы, чтобы договор соответствовал назначению и потом по нему можно было требовать соблюдения условий, исполнения обязанностей.


Николай Грачев,
руководитель юридической службы
экспертного риэлт-бюро
«Тактик&Практик»