Строительство дома в складчину с родственниками

Ни для кого не секрет, что многие дома, дачи, коттеджи строятся в складчину с родственниками: братьями, сестрами, племянниками и родителями. Такой дом возвести совместно гораздо проще, а главное — менее накладно. Как правило, не пользуясь услугами строительных фирм и самостоятельно выполняя все необходимые работы, можно сэкономить до 50 % средств. Но жизнь, как известно, течет своим чередом, и спустя какое-то время счастливые новоселы могут превратиться в непримиримых врагов на почве раздела некогда дружно построенного дома. О том, что нужно знать при совместном строительстве, чтобы избежать проблем при предъявлении на него прав в будущем, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Простой договор непростых товарищей
Прежде всего, во избежание конфликтов, необходимо заключить договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), который порождает режим общей долевой собственности между родственниками, объединяющими средства и усилия для совместной цели — строительства жилого дома. Итак, товарищи вносят вклады, которые предполагаются равными, если иное не будет определено в договоре. Вкладом каждого из участников строительства могут быть не только деньги, но и любое другое имущество: например, земельный участок одного из товарищей, на котором будет возведено будущее строение, либо строительные материалы, оставшиеся от разбора жилого дома, принадлежащего другому родственнику, и даже профессиональные навыки в строительстве или деловые связи кого-то из родных. Каждый товарищ должен внести вклад в общее дело.

Что прописать в договоре
«При заключении договора необходимо детально описать вклады каждого участника и формы внесенных долей, также должны быть указаны сроки и порядок внесения, так как определение долей в общей собственности основано именно на оценке вкладов, рассказывает адвокат Олег Сухов. — Кроме того, не стоит забывать о пункте, регламентирующем ведение совместной деятельности и учет совместных операций. Однако общецелевой характер отношений в товариществе родственников вовсе не означает, что они не отвечают друг перед другом за надлежащее исполнение обязательств. Если один участник обязался в качестве вклада передать имущество в пользование, а дугой участвует в договоре, выполняя работы, то первый отвечает за своевременность передачи и соответствие передаваемого имущества оговоренным условиям, а ко второму можно предъявить требования о качестве и сроках выполнения строительства. Таким образом, если убытки причинены одним из участников стройки, то они должны им же и возмещаться, а не распределяться между всеми сторонами. Так, по одному из дел Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о распределении суммы удорожания строительства между всеми участниками, указал, что, поскольку удорожание строительства вызвано действиями только одного из участников, просрочившего передачу строительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки всем остальным», — замечает адвокат Олег Сухов.

Привлечение посторонних в строительство
Если товарищи-участники намерены пригласить третьих лиц, например, строителей, и заключить договор подряда на возведение дома, то заказчиками должны стать все, так как по завершении большой стройки дом будет разделен на заранее определенные доли. Подписать сам договор строительного подряда и следить за его исполнением могут как все товарищи, так и один из участников, в данном случае полномочия данного товарища совершать сделки от имени всех остальных удостоверяются доверенностью.

Если строительство прекращается
Часто случается так, что некогда сплоченная команда родственников решает прекратить строительство на полпути и вовсе не достраивать дом. Что делать в таком случае? Какие последствия для товарищей влечет расторжение договора?

«Если решение о досрочном расторжении договора принимается в отношении всех товарищей, то каждый приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, судьба которого должна определяться по правилам статьи 252 ГК РФ. Вот яркий пример из судебной практики: братья заключили договор о совместной деятельности по строительству жилого дома, и каждый внес обусловленный договором вклад, однако по прошествии времени дом решили не достраивать и договор расторгли в судебном порядке. После этого один их них обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством доме и о выделении этой доли в натуре. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что в связи с расторжением договора истец вправе требовать только возврата денежных средств, переданных сотоварищу в период действия договора. Однако президиум Мосгорсуда, отменяя данное решение, обоснованно указал, что незавершенное строительством здание в случае прекращения договора становится объектом права общей долевой собственности товарищей. Расторжение договора не влечет прекращения права общей собственности, поэтому каждый из бывших товарищей вправе ставить вопрос об определении его доли и ее реальном выделе», — подчеркивает адвокат Олег Сухов.

Товарищ покидает стройплощадку
Другая ситуация возникает, если договор расторгается только в отношении одного из товарищей, но сохраняет силу в отношении других. Однако при определении долей в праве собственности судебная практика неоднозначна: одни суды исходят из соотношения вкладов, фактически сложившегося на момент расторжения договора, что абсолютно справедливо, другие — из соотношения, предусмотренного в договоре.

«Приведу еще один интересный случай из практики. Трое родственников объединились для строительства загородного коттеджа, где каждый должен был профинансировать третью часть стоимости строительства. Соответственно, по завершении стройки каждый получал по 1/3 доли, то есть вклады каждого в совместную деятельность были определены как равные. Двое полностью профинансировали свою долю, а третий — лишь наполовину. Суд принял решение о расторжении договора в отношении данного участника и возврате ему той суммы, которую он перечислил согласно своему вкладу (50%). После того как дом был достроен оставшимися двумя, третий товарищ обратился в суд с иском о признании за ним права на долю в построенном доме, соответствующую внесенному вкладу, и о ее выделении в порядке раздела общей собственности. Суд в иске отказал, сославшись на то, что расторжение договора и выплата компенсации исключили возможность приобретения им в будущем права собственности на результат совместной деятельности», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Таким образом, грамотно составленный договор между родственниками должен предусматривать не только детальное описание вкладов каждого и порядок определения долей в праве общей собственности по завершении строительства, но и последствия расторжения и изменения договора, что поможет значительно сократить вероятность долгих судебных тяжб между родственниками при совместном строительстве недвижимости.

Олег Сухов.