Усадьба. В районе Остоженка спрос и предложение совпадают

Покупка-продажа

Главным изменением, которое произошло на рынке недвижимости Остоженки, стало достижение баланса между спросом и предложением - сегодня они максимально равноценны.

В структуре предложения наибольшую долю (50%) занимает жилье элитного класса, на втором месте - бизнес-класс (40%), объекты экономкласса составляют 10%. Элитными являются новые клубные дома с огороженной территорией, подземным паркингом; бизнес-класс представлен домами после реконструкции или ремонта, без своей территории и паркинга, однако с консьержем, возможно, охраной, с отреставрированными подъездами; к экономклассу относятся старые дома, не подвергавшиеся реконструкции.

По соотношению предложений в старом и новом жилом фонде Остоженка - самый «прогрессивный» район, наиболее насыщенный современными элитными зданиями. Так, старые и новые дома (с 2003 года постройки) составляют 30% и 70%, соответственно. Среди наиболее интересных новых домов и жилых комплексов выделяются: Хилков пер. д.5, Бутиковский пер. д.5, Молочный пер. д.1, д. 2-4, Еропкинский пер. д.16, ЖК «Новая Остоженка», «Палаты Муравьевых», «Остоженка Парк Палас», «Crystal house», «Баркли плаза».

«Наибольшим спросом пользуются новые дома с огороженными территориями, подземным паркингом, хорошими видовыми характеристиками. Среди объектов старой постройки особый интерес представляют квартиры, расположенные, например, в домах №27 и №28 на ул. Пречистенка, в доме №7 на ул. Остоженка, в доме №15 во 2-м Обыденском переулке. При этом максимально быстро продаются объекты, стоимость которых по отношению к докризисной стоимости снизилась на 40-50%», - отмечает заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волохова.

Средняя стоимость самых дорогих предложений в новых домах, без отделки, составляет порядка 40 тыс. долларов за квадратный метр; цена квартир с отделкой, в среднем, на 20-25% выше. Традиционно самыми дорогими переулками Остоженки являются: Молочный, Бутиковский, Зачатьевский. Наименьшей для этого района стоимостью обладают квартиры старого жилого фонда - от 6 тыс. долларов за кв.м.

Аренда

Разброс арендных ставок в районе Остоженка составляет от 1,5 тыс. до 30 тыс. долларов в месяц. Средняя стоимость найма квартир здесь снизилась, как и в целом по рынку, на 30%.

Наибольшее снижение цен по-прежнему достигается в процессе переговоров по конкретному объекту с потенциальным арендатором. Наиболее мотивированные к сделке арендодатели снижают стоимость аренды на свои квартиры уже в период проведения маркетинговых мероприятий: рекламирования квартиры, презентаций потенциальным арендаторам. Часть собственников вообще отрицают наличие кризисных тенденций на рынке элитной недвижимости и отказываются снижать арендные ставки, некоторые же готовы обсуждать снижение только с потенциальным клиентом и ни в коем случае не снижать стоимость предложения в рекламных сообщениях или информировать потенциального клиента до просмотра квартиры.

Максимальные и минимальные арендные ставки в разбивке по комнатам

По итогам первого полугодия 2009 года в районе Остоженка дефицит предложения квартир в аренду по отношению к спросу составил порядка 5-7%. Это, несомненно, ниже, чем до кризиса, но, тем не менее, дефицит есть, особенно по квартирам с современным дизайном и интерьером. Многие квартиры, вышедшие впервые на рынок до 2004 года, морально устаревают, что усиливает дефицит качественных предложений.

«Несмотря на то, что в районе количество объектов нового жилого фонда более чем в два раза превышает объем старого, на рынке аренды в предложении преобладают квартиры в дореволюционных реконструированных зданиях. Приобретение таких объектов с целью арендного бизнеса более выгодно с точки зрения рентабельности. Квартиры в новых домах приобретаются, в большинстве своем, для проживания или в инвестиционных целях, а не для арендного бизнеса», – говорит Екатерина Батынкова, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Среди российских арендаторов, которых на Остоженке более 50%, наиболее популярны квартиры в современных зданиях с охраной и подземным паркингом. Иностранные клиенты менее требовательны к недвижимости в аренду и вполне охотно снимают квартиры в отреставрированных дореволюционных домах (консьерж или охрана чаще всего все равно остаются обязательным требованием), привлекательных для них, в том числе, с точки зрения красоты архитектуры.

Характеристики района

Социальный состав района сегодня достаточно однороден. С течением времени здесь остается все меньше старомосковских обитателей, и все больше владельцев элитной недвижимости, ведь некоторые небольшие улочки и переулки Остоженки практически полностью застроены элитным жильем. Типичные жители района – это, как правило, крупные бизнесмены или представители высшей категории чиновников, с более чем двумя машинами на семью и, как правило, личными водителями.

В течение рабочего дня в переулках Остоженки припарковать автомобиль достаточно сложно, вечером проблемы с парковкой возникают значительно реже. Во всех элитных домах есть собственные паркинги. Владельцы и арендаторы апартаментов, расположенных в элитных домах, чаще всего пользуются подземными паркингами.

Остоженка изобилует уютными дворами, тихими переулками, архитектурными памятниками, старинными церквями и особняками. Инфраструктура района соответствует портрету здешнего жителя: дорогие рестораны, бутики, салоны красоты и т.д. По вечерам и в выходные дни здесь царит тишина и покой.