Владимир Воронин: "Я не набрал кредитов и не заразился гигантоманией"

В ФСК «Лидер», по словам ее президента Владимира Воронина, дела идут хорошо, компания реализует начатые проекты и строит планы на будущее. Секрет успеха, считает Воронин, в умении правильно оценить свои силы и возможности «и браться только за те объемы, которые точно профинансируешь».

- В последнее время только и разговоров о том, что многие застройщики отдают жилплощадь чуть ли не за полцены. Что вы можете сказать по этому поводу?

- Есть разные ситуации. Например, компании «Дон-Строй» в декабре нужно было перекредитовать долг в $500 млн. А для того чтобы одобрить кредит, банкам помимо обычных залогов необходимо показать поступление денег от продаж на счета (т. е. что квартиры продаются). «Дон-Строй» пошел путем демпинга и в декабре - ноябре 2008 г. продал жилья больше чем на $80 млн. Компания получила кредит и с 1 февраля номинировала цены в валюте и дальше, я думаю, поднимет цены. Похожая история и в Mirax Group. На рынке есть объекты, цены на которые девелоперы изначально задрали, - сейчас они могут подешеветь в 2 раза.

- Но ведь подешевели стройматериалы, неужели это не повод снизить цены?

- Да, действительно, цены на стройматериалы упали. Но на себестоимости строительства это отразилось мало. Изменение цен на стройматериалы на 30-40% приводит к изменению строительной себестоимости на 3-4%, а инвестиционной себестоимости - на 2-2,5%. К тому же сейчас пошла обратная тенденция в сторону повышения цен на стройматериалы. Например, арматура за февраль подорожала больше чем на 50%.

Цена продукта в большей степени зависит от спроса и предложения. Например, почему в 2006 г. жилье так стремительно подорожало? Потому что в 2004 г. вступил в действие закон «О долевом строительстве», который резко затормозил выход на рынок новых проектов. Образовался локальный дефицит жилья - от первоначально заявленных проектов на рынок вышло в 1,5 раза меньше ожидаемого. Чтобы соблюсти условия закона, многие компании были вынуждены перенести сроки начала строительства на год, а некоторые проекты не вышли вообще. Спрос на жилье остался, а предложение сократилось в 2 раза.

Сейчас реальные объемы строительства жилья сократились как минимум в 10 раз. В нынешней ситуации мы дефицит можем почувствовать в III-IV квартале, крайний срок - I квартал 2010 г.

Приведу такой пример. По ЮЗАО на ближайшие три года есть всего 15 проектов, строящихся или только лишь на стадии проектирования, а это не больше 1000 квартир. Такие объемы никоим образом не способны удовлетворить существующий спрос.

Поэтому я могу присоединиться к тому же [Сергею] Полонскому, который обещал съесть свой галстук, если цены на жилье не вырастут снова (глава Mirax Group Сергей Полонский публично пообещал съесть свой галстук, если цены на его объектах через 1,5 года не вырастут на 25%. - «Ведомости»).

Покупательский спрос может упасть и в 2, и в 3 раза. Но предложение сокращается гораздо значительнее. Уже сейчас оно сократилось в 10 раз. Тем не менее у людей есть довольно накоплений, которые они держат в долларах, евро, другой валюте. Но люди понимают, что недвижимость - гораздо более надежный способ сохранить средства. Уже в январе - феврале рынок недвижимости оживился.

- Как вы пришли в строительство?

- А я ничего другого не знаю, кроме стройки. В этом бизнесе я более 12 лет. Учился в строительном институте, отец у меня строитель, и дед тоже. Прошел все этапы от мастера до вице-президента в компании «Главмосстрой», а затем и руководителя собственной компании.

- Когда была создана ФСК «Лидер»?

- ФСК «Лидер» была создана в 2005 г. как управляющая компания, а ее деятельность была ориентирована на привлечение инвестиций в проекты. На тот момент у меня был опыт работы в строительстве, контакты с банками, сильная команда и какие-то деньги. Я учел свой предыдущий опыт работы в «Главмосстрое» - в 2005 г. компанию захватили рейдеры - и постарался избежать просчетов. Поэтому юридически компания ФСК «Лидер» создавалась так, чтобы ее невозможно было захватить.

- Что вы предприняли?

- Мы проанализировали ситуацию и уяснили для себя, что рейдеров в первую очередь интересует недвижимость. Соответственно, если в активах компании находится много недвижимого имущества, то она попадает в сферу их интересов. Мы постарались не накапливать активы на одной компании. А сам бренд компании вряд ли кого-то интересует, никто не станет тратить деньги, чтобы забрать пустышку. Кроме того, мы юридически оберегаем наши сделки через залоги в европейских банках и у нас серьезная служба безопасности.

- Кто хозяин компании?

- Через аффилированные компании на 90% ФСК «Лидер» принадлежит моей семье. Из них только около 10% - лично мне. Из сторонних акционеров 10% акций владеет мой заместитель Елена Кузнецова.

- До ФСК «Лидер» у вас были и другие компании. Одна из них - МСУ-1. Куда она делась?

- МСУ-1 есть и сейчас. Компании уже более 10 лет. Я ее создал, когда я работал в «Главмосстрое», она занималась строительством инженерных сетей. После регистрации ФСК «Лидер» МСУ-1 вошла в состав холдинга. Раньше компания выполняла небольшой объем заказов - примерно на 300-500 млн руб. в год, но после того, как мы возложили на нее все подрядное направление холдинга, объем выполняемых работ значительно возрос. В 2008 г. он составил 4,6 млрд руб., а план на 2009 г. - примерно 7 млрд руб.

- С каких проектов вы начинали в ФСК «Лидер»?

- У нас было два варианта развития: купить площадки и самим начать строительство или войти в проекты как соинвесторы. Начали мы со вхождения в чужие проекты, параллельно развивая собственные. Считаю, что это разумно, так как на реализацию проектов собственными силами требуется не меньше двух лет, а это довольно-таки большой срок и длинные деньги. Мы выкупили квартиры в поселке Октябрьский в Подмосковье, в «Солнцеграде» (проект в Балашихе), затем в других проектах и зарабатывали на их перепродаже.

В середине 2006 г. мы купили инвестконтракт на строительство ЖК бизнес-класса «Зодиак» на Волоколамском шоссе в парке «Покровское-Стрешнево». Общая площадь проекта - 88 000 кв. м, из них 43 354,9 кв. м - жилье, 6000 кв. м - офисные помещения, 11 000 кв. м - гаражи и остальное - места общего пользования. Два года мы доводили проект, оформляли землю и т. д. Функции заказчика по договору выполняет собственная служба заказчика - компания «Лидер-Девелопмент». Она не приносит особо много денег, но она хорошо управляема. Кроме наших объектов у «Лидер-Девелопмент» есть еще несколько заказов.

- Вы соблюдаете график строительства?

- Да. Стройка у нас не останавливалась ни на минуту. По инвестконтракту мы должны сдать объект в декабре 2010 г. На данный момент мы оплатили почти 90% материалов. Подрядчик - тоже наша компания, поэтому есть уверенность в том, что, если даже мы не продадим ни одной квартиры, дом будет строиться.

- Сколько квартир вы продали?

- Продажи мы начали в октябре. К настоящему времени продали примерно 20 из 384.

- Продаете со скидками?

- В отличие от «Дон-Строя» и Mirax у нас нет причины скидывать цены. Но если человек единовременно вносит все 100%, то мы делаем персональные скидки.

- У вас еще есть и загородный проект. Расскажите о нем.

- В 2006 г. мы купили 46 га земли в Мытищинском районе под дачный поселок на 220 домовладений. Проект реализуется в три очереди. Первая очередь - 64 коттеджа, из них четыре полностью построены, на 30 еще не облицованы фасады, все остальные находятся в работе на разных стадиях строительства. Мы предлагаем типовые проекты домов и перечень дополнительных опций. Например, пристроенный гараж, патио или баня. Площадь домов - от 200 до 420 кв. м. Кроме жилья в поселке Vita Verde будут детский сад и торговый центр. Работы идут с опережением графика.

Мы практически единственная компания в Московской области, которая продолжает финансирование. Кризис привел к тому, что на рынке появилось много невостребованных строителей, и если летом было днем с огнем не найти каменщика, то сейчас есть возможность выбрать самые профессиональные бригады. Первую очередь поселка мы планируем сдать в конце 2009 г., а весь поселок целиком - в 2011 г.

- А как с финансированием коттеджного поселка?

- От общего объема инвестиций в проект Vita Verde 50% - собственные денежные средства, другие 50% обеспечивает соинвестор. Это одна дружественная нам строительная компания, которая работает с горзаказом и у нее накопился «жир», чтобы направить его на инвестиции. 400 млн руб. в проект вложил я сам, и столько же - соинвестор. Также у группы компаний ФСК «Лидер» открыты кредитные линии, которыми мы можем воспользоваться в случае необходимости. Пока такой потребности нет.

- Какова минимальная цена коттеджа?

- Немногим более 11 млн руб.

- Вы строите в других регионах. Расскажите об этих проектах.

- Недавно сдали в Геленджике жилой дом «Нега» на 10 000 кв. м жилья. Там же разрабатываем микрорайон на 200 000 кв. м общей площади.

Проект красивый, его рисовал архитектор Алексей Гинзбург. Я и себе оставлю там пару квартир. Сейчас мы находимся на стадии согласования градостроительной документации. На май 2009 г. назначены общественные слушания. Думаю, что до конца лета мы получим разрешение на строительство, а дальше я буду думать - строить сразу 5-6-7 домов или построить один и его продать, а потом заняться следующим. У нас есть такая возможность, так как проект мы выиграли на аукционе и по нему аренда земли на 49 лет. К настоящему времени вложения в проект были небольшими - примерно $7 млн.

Еще у нас есть небольшой проект в Сочи на 7000 кв. м. Объем инвестиций - всего примерно 400 млн руб. Я его буду строить, даже не открывая продажи. Элитный комплекс переменной этажности (4-5 этажей) расположен на самой верхушке горы, в лесу, вблизи поселка «Газпрома». Сейчас мы оформляем по нему документацию и уже практически дошли до стадии разрешения на строительство. Я не форсирую работы, но и останавливать их не собираюсь.

Также мы строим в Калуге в микрорайоне «Тайфун». В этот проект мы вошли в 2007 г. Правда, из 16 первоначально запланированных домов сейчас строится только лишь два, это около 23 000 кв. м жилья. В одном из них, шестисекционном, три секции уже под крышами, а три - на уровне 2-4-го этажей. Во втором идет строительство 4-5-го этажей. С остальными домами мы решили повременить, хотя сети уже проложены ко всему микрорайону.

- В Калуге жилье продается?

- Продажи идут сложно. Но если 3-4 квартиры в месяц считать продажами, то продается.

- Вы заинтересованы в кредитах?

- Да. Сейчас мы ведем переговоры с банком ВТБ, чтобы открыть кредитную линию на 2 млрд руб. под проект ЖК «Зодиак». Деньги нам нужны, но и без них стройка не остановится. Если я возьму кредит, то не буду трогать свои собственные деньги. Сейчас много что подешевело, поэтому на собственные деньги я могу купить другие проекты.

- На каких условиях вы планируете получить кредит в ВТБ?

- Условия определяются на кредитном комитете, но я думаю, что около 18% годовых в рублях.

- Переговоры вы ведете только с ВТБ или и с другими банками?

- Сейчас реально получить кредит под строительство жилья можно только в ВТБ и еще паре крупных банков, у других банков просто нет денег. Хотя до кризиса я вел переговоры с разными банками, а в декабре прошлого года, уже в кризис, нам Банк Москвы открыл кредит на 700 млн руб. под 20% годовых в рублях. Кредит я получил не под проектное финансирование, а под оборотные средства. Залог по этому кредиту - денежные потоки по горзаказу. Кредит открыт на один год, но мы его сможем перекредитовать на несколько лет, так как плотно работаем по горзаказу.

- Раньше было выгоднее строить коммерческие объекты. Почему вы брали горзаказ?

- Я считаю, что нужно поддерживать устойчивость компании. Соответственно, нужно диверсифицировать денежные потоки. А работать по горзаказу тоже прибыльно, но порядок цифр несколько иной: рентабельность - 6-8%.

- А соинвестированием вы больше не занимаетесь?

- У нас есть нереализованные проекты, которые мы продолжаем вести. Работа по любому долевому участию получается весьма активной. В проектах мы начинаем с какой-то небольшой части финансирования, а затем, как правило, получается так, что в проект мы уходим с головой. Именно поэтому гораздо более выгодно самостоятельно вести собственные проекты.

- С кем вы работаете по договорам долевого участия?

- Одна из компаний - «Солид Строй Групп». Мы реализуем проект под Белой Дачей. По нему уже построено около 200 000 кв. м жилья, а сейчас остался последний совместный дом, это примерно 16 000 кв. м. С компанией «Мэнни» мы строим микрорайон «Лукино» в Балашихе - около 100 000 кв. м. В этом проекте мы выступаем генподрядчиками, мы же его и финансируем и продаем.

Еще мы работаем с компанией «Эста» по жилому дому на ул. Вавилова, 81, это 40 700 кв. м общей площади. В связи с кризисом на рынке появляется много интересных проектов, и мы готовы рассматривать их и в будущем.

- Часть застройщиков уже перевела цены на доллары. У вас есть такие планы?

- В настоящее время у нас нет необходимости переходить на доллары, так как нет валютных кредитов. Если же курс будет расти и дальше, мы будем привязывать цены на объекты к бивалютной корзине.

- У вас раньше действовали рассрочки платежей. Вы их сохранили?

- У нас есть внутренняя ипотека на ЖК «Зодиак» и поселок Vita Verde сроком на 10 лет. Процент за обслуживание кредита зависит от внесенной суммы и составляет от 15% до 20% в рублях. Хотя примерно через месяц я планирую отменить внутреннюю ипотеку.

- Почему?

- Не вижу смысла. Я знаю, что через год я продам эту жилплощадь дороже.

- Сейчас многие компании пытаются на чем-то сэкономить. У вас есть такие технологии?

- Изначально у нас введена модель договоров с подрядчиками, где цены прозрачны и стоимость индексируется ежемесячно в зависимости от рыночной конъюнктуры. Если цена на стройматериалы, механизмы, рабочую силу и т. д. упала, мы сразу проводим индексацию. У нас с подрядчиками договоры заключены так, что в них все затраты идут по факту плюс прибыль. Если материалы падают в цене, то автоматически падает договорная цена, и наоборот.

Мы не испытываем никакой радости от того, что сейчас, пользуясь ситуацией, дожмем подрядчика на более низкую цену, а он разорится. Я считаю, что с подрядчиками лучше разговаривать начистоту. В кризис можно договариваться о 6%-ной рентабельности и даже о 5%-ной, если рассчитываешься деньгами. Я своим подрядчикам плачу 8%, но подбираю такие компании, в которых уверен.

Еще мы оптимизируем расходы за счет постоянной работы с проектом и применения грамотных технических решений, в результате чего цена получается оптимальной и не в ущерб качеству работ на объекте. Например, в коттеджном поселке нам удалось снизить расходы почти вполовину: мы уменьшили свесы по крышам, сделали меньше открытых помещений и т. д. Но не трогали конструктивные элементы, обеспечивающие надежность здания. Проектировщик никогда не подпишет проект здания, которое завтра может рухнуть, это уголовная ответственность.

- Нацпрограмма «Доступное жилье» развивается медленными темпами. Что нужно сделать местной администрации, чтобы строить доступное жилье стало интересно для девелоперов?

- В Калуге есть опыт работы по программе «Доступное жилье». Там город предоставил застройщику - компании «ПИК» бесплатно землю и подвел все инженерные сети. А ПИК из быстровозводимых конструкций построила дома. Получилась себестоимость 10 000 руб. за 1 кв. м. При себестоимости дома 360 000 руб. компания продавала их по 450 000 руб., что по нынешним временам недорого. Программа «Доступное жилье» может стать интересной застройщикам при поддержке местной администрации не словами, а на деле.

- Вы довольно оптимистично смотрите в будущее, что дает вам такую уверенность?

- Я не набрал кредитов и не заразился гигантоманией: не стал скупать площадки, капитализировать, брать под них кредиты, еще раз капитализировать. Устойчивость моей компании не зависит от кризиса. У нас есть возможность все начатые проекты сузить до тех рамок, которые мы можем профинансировать. Мы занимаемся горзаказом, а в сегодняшних условиях это золотое дно. Город корректирует свои бюджеты, но платит по счетам.

- Хватит ли у вас ресурсов, чтобы отвечать по обязательствам на протяжении всех кризисных лет?

- У меня точно хватит денег, чтобы достроить все начатые проекты. Если дальше заниматься строительством будет невыгодно, перейду на зерно, биотопливо или что-то еще. Строительный бизнес - это не производство металла, когда для того, чтобы сократить производство, нужно погасить печи [а их повторный запуск затянется на месяцы и влетит в копеечку]. У нас, если невыгодно, то не строишь - и все!

Людмила Чичерова, «Ведомости», 10.03.2009, №41 (2311)