Мнения

Как выбрать квартиру для инвестиции

И что такое флиппинг

05 декабря 2023, 08:00

В 2023 году россияне потратили на изучение финансовой грамотности 739 млн рублей, а количество активных инвесторов, по данным Банка России, выросло до 25,98 млн человек, что составляет порядка 34% населения. По данным аналитиков НАФИ (Национального агентства финансовых исследований), самым надежным вариантом для инвестиций россияне считают недвижимость — она лидирует в рейтинге шесть лет подряд. Основатель и гендиректор инвестиционной компании Todayprice Игорь Галузин рассказал, как выбрать квартиру для приумножения капитала.

На что обращать внимание при покупке квартиры для инвестиции

Для начала необходимо определить цель и сроки инвестиций, потому что у разных инвестиционных стратегий разные цели. Это может быть сохранение и приумножение капитала, либо получение дохода конкретного или спекулятивного. И в зависимости от каждой выбранной стратегии, есть нюансы для подбора квартиры. Мы разберем подбор квартиры для спекулятивных целей, инвестиционная стратегия — флиппинг квартир.

Флиппинг — это краткосрочная стратегия от двух до четырех месяцев, она заключается в перепродаже недвижимости, после изменения ее первоначальных характеристик, за более высокую цену. Флиппинг обеспечивает высокую ликвидность при минимальной цене входа, у него высокая маржинальность, составляющая 10–20% от вложенных средств, а цикл одной сделки составляет до четырех месяцев.

Для данной инвестиционной стратегии самое важное значение имеет ликвидность квартиры, поскольку это краткосрочная инвестиция со средним сроком оборачиваемости от трех до четырех месяцев. Этот срок оптимален, чтобы объект давал максимально привлекательную доходность.

Как выбирать квартиру

На параметры ликвидности влияет большое количество факторов. Мы используем более 50 критериев, чтобы определить инвестиционно привлекательные объекты. Эти критерии можно объединить в блоки: геолокация, характеристики дома, квартиры, инфраструктура, юридическая составляющая. У каждого такого блока свой набор свойств для изучения.

Для начала перед приобретением квартиры для инвестиционной стратегии флиппинга необходимо определить, для какой целевой аудитории будет куплена квартира. Стоит учесть, что большинство таких квартир приобретается в плохом состоянии: без ремонта или даже в бетоне; поэтому, если вы нашли какой-то объект, кажущийся интересным для флиппинга, необходимо понять, будет ли подходить аудитории, для который вы запланировали его продать.

Оценка района

Исходя из запросов ЦА, которая будет жить в квартире, мы начинаем изучать геолокацию. Допустим, мы подобрали двухкомнатную квартиру в спальном районе. У этой квартиры будет широкая ЦА, что хорошо для инвестиционной стратегии флиппинг.

Чем шире целевая аудитория, тем выше ликвидность и большее количество потенциальных покупателей, которое заинтересуется покупкой.

У двухкомнатных квартир большое преимущество, поскольку ее может купить одинокий человек, семья с маленьким ребенком или подростком, пожилая пара или одинокая пара разных возрастов, одинокий родитель с ребенком. Поэтому необходимо максимально предусмотреть, чтобы для каждой ЦА были условия для их комфортной жизни.

Если мы, например, рассматриваем семью с ребенком, важно, чтобы была развита транспортная инфраструктура: должен быть доступ к общественному транспорту, наличие метро, если мы говорим о крупных городах, но трафик должен быть не перегруженным в часы пик. Желательно, чтобы были места для прогулок — парки, скверы, пешеходные дорожки — чтобы спокойно прогуляться вечером. Плюсом будет наличие интересных объектов поблизости, наподобие прудов.

Инфраструктура

Семья с ребенком заинтересована в покупке квартиры с близкой доступностью к детскому саду или школе. Соответственно, дополнительным плюсом будет поликлиника, которая при рассмотрении вашей квартиры может стать решающим перевешивающим фактором «за».

В инфраструктуру также входят досуговые места: кружки, спортивные площадки, секции, дома детского творчества, рестораны, торговые центры — все то, что способствует развитию детей или подходит для семейного отдыха, будет способствовать дополнительной ликвидности квартиры и влиять на ее конечную цену и вашу доходность.

Важно проверить, чтобы дом не находился в списке аварийных, проблемных. Для этого всегда рекомендую изучать чаты или группы домов в соцсетях, чтобы понять, есть ли проблемы, как работает управляющая компания, каков контингент.

Внешние характеристики дома не играют особой роли, но, например, если в панельном доме отремонтированы фасады, это будет дополнительным плюсом. Важно посмотреть, был ли в доме капитальный ремонт и в каком году, если дом старой постройки. Особое внимание стоит обратить на состояние подъезда: насколько он чист и отремонтирован, есть ли там неприятные запахи — мусоропровода или сигарет. Состояние подъезда влияет на реакцию покупателей и сильно сказывается на ликвидности объекта.

К характеристикам дома относится и придомовая территория: парковка, наличие детских и спортивных площадок, есть ли отгороженная территория — например, набирает популярность «дом без машин», когда ребенка можно спокойно выпустить погулять, без опасностей со стороны транспорта.

Современная планировка и вид из окна

При подборе квартиры нужно учитывать эргономичность планировки либо наличие возможности эту планировку сделать. Под эргономикой подразумевается то, что все пространство квартиры несет определенную функцию. Должна быть площадь для организации мест хранения — гардеробной или кладовой комнаты; если будет возможность добавить бытовую комнату, это станет дополнительным плюсом.

В квартире не должно быть площадей неправильной формы, то есть комнат ромбовидной, восьмиугольной, трапециевидной формы, поскольку в таких комнатах сложно правильно расположить мебель, и из-за этого будет «съедена» какая-то часть пространства, что ведет за собой неэффективное использование площади и потерю потенциальных покупателей. Поэтому важно, чтобы каждый кусочек квартиры был эргономичен.

Большое значение имеет кухня. Если мы покупаем двухкомнатную квартиру и подразумеваем, что в ней будет жить не менее трех человек, то кухня должна быть приспособлена минимум к трем людям, а еще лучше — к четырем.

То же касается и санузла. Для двухкомнатной квартиры, где ЦА может быть молодой семьей с маленьким ребенком, мы устанавливаем именно ванну, а не душевую кабину.

Обратить внимание стоит на наличие балкона. Это отдельное пространство, даже в городах с холодным климатом лоджия или оборудованный балкон несет дополнительный плюс: эту площадь можно облагородить и сделать там место отдыха, если будет интересный вид.

Вид из окон квартиры — отдельный параметр, имеющий немалое значение. Если окна выходят на шумную дорогу или, бывает, дома строят окна в окна, это будет минусом, потому что будет неэстетично. А если рассматривать окна на дорогу, то грязно и шумно: не будет возможности открыть и проветрить квартиру, получить свежий воздух.

Фото на обложке: Freepik

Авторы