Колонки

Недвижимость в Лос-Анджелесе для иностранных инвесторов: стоит ли вкладываться?

Колонки
Леона Юусати
Леона Юусати

Основатель компании LeonaEstatesInc

Алина Пак

Десятилетиями резиденты Америки и международные инвесторы считают недвижимость США долгосрочной инвестицией. Однако разные сектора рынка различаются как характеристиками, так и ставками рентабельности.

О том, что нужно учитывать тем, кто решил вложиться в недвижимость за рубежом, рассказывает Леона Юусати, основатель компании LeonaEstatesInc и агент по недвижимости в Лос-Анджелесе. 

Недвижимость в Лос-Анджелесе для иностранных инвесторов: стоит ли вкладываться?

ВВП Соединенных Штатов на конец 2021 года составляет $24,01 трлн. и занимает первую позицию в мире. Сектор «Недвижимость» относится к категории «Финансы» (финансы, страхование, недвижимость, аренда, лизинг) и составляет 22,3% от ВВП страны.

Недвижимость предлагает инвесторам доход за счет повышения стоимости и прибыли, полученной от коммерческой деятельности, доход от аренды, доход при удержании за счет роста стоимости. Обеспечивает защиту от инфляции и представляется эффективным средством диверсификации инвестиционных портфелей.

Преимущества инвестирования в недвижимость включают пассивный доход, стабильный денежный поток, налоговые льготы, диверсификацию и кредитное плечо. 

Инвесторы могут выбрать тип недвижимости или право собственности на недвижимость, либо могут иметь доступ к долговым обязательствам по недвижимости в качестве кредитора или владельца ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. 

Растущее число вливаемых инвестиций в округ и количество стартапов с венчурным капиталом — все это строит и развивает динамичную экономику округа и штата.  

 

Фонд UDS Capital инвестирует в стартапы по теме FinTech. Подробнее по ссылке

Обзор рынка округа Лос-Анжелес

Стремительно растущий рынок обладает рекордной оценочной стоимостью в $1,76 трлн.

  • Население округа 18,7 млн. жителей. 
  • Рост арендной платы на 2021 год составил 18,9% (до $1228 в месяц). 
  • Средняя стоимость дома по округу составляла $750 тыс. К марту 2022 года она стала оцениваться в $825 тыс.

Эксперты из NAR (National Association of Realtors) прогнозируют, что средняя стоимость дома по округу в будущем поднимется до $920 тыс. А Национальная Ассоциация строителей считает, что произойдет рост еще на 18% в 2022 году, так как стоимость строительных материалов растёт. 

В 2012 году средняя стоимость по округу была $165 тыс., к концу 2022 года планируется возрастание до $976 тыс. Десятилетний рост составит в долларовом эквиваленте предположительно $811 тыс.

 

Факторы, влияющие на рост стоимости недвижимости

  • Дефицит инвентаря;
  • Низкие ставки по ипотечным кредитам;
  • Безопасность инвестиций;
  • Изменения в структуре продаж (дистанционные продажи внутри страны и международные сделки);
  • Ежегодное увеличение стоимости материалов;
  • Средняя запрашиваемая цена по округу Лос-Анджелес составила $825 тыс. на март 2022 года.

Инвесторы во всем мире предпочитают низко рисковые инвестиции. Сфера недвижимости относится к консервативному уровню риска. «Tangibleasset», материальный актив, служит одной из причин безопасности, потому что объект не исчезнет в одночасье, если произойдёт обвал рынка.

В случае значительных колебаний рост цен в короткие сроки всегда возвращается на свои позиции. Сектор жилой недвижимости представляет собой необходимый и незаменимый элемент в жизни людей и экономики страны.

 

Направления, привлекающие международных инвесторов 

«Финансовый недостаток» в активе означает инвестирование: инвестор получает прибыль, если стоимость актива упадёт — это «короткая позиция». Это противоположно более традиционной покупке недвижимости — «длинной позиции», когда к инвестору приходит прибыль при условии, если стоимость актива вырастет со временем.

Есть несколько способов для достижения «короткой позиции» при работе с проблемной недвижимостью:

 

Shortsale

Приобретение объектов с пометкой «короткая продажа» подразумевает, что актив имеет финансовый недостаток, то есть текущий домовладелец не справляется с платежами по ипотеке.

Когда фактический владелец получает от банка уведомления о дефолте «Notice of Default», он имеет право продать объект в течение 90 дней для погашения ипотеки кредитору. Иначе объект будет конфискован и принудительно продан на аукционе.

С одобрения банка домовладельцу намного выгоднее продать объект, так как дальнейший процесс может привести к краху кредитной истории и невозможности в период от 3 до 7 лет приобрести повторно дом, в зависимости от типа предыдущей ипотеки в дефолте. 

Для работы с таким типом недвижимости агент производит детальный сбор информации и анализ: есть ли дополнительные кредитные линии, задолженность по налогам IRS.

В дополнение агенту потребуется подтверждение финансовых сложностей (FinancialHardship) со стороны продавца для коммуникации с представителем банка или кредитной организацией (Servicer).

Процесс коммуникаций и ведения таких типов сделок требует четкости и экономии времени, потому что продавец ограничен сроком в 90 дней. Этот срок предоставляется заёмщику по закону не на поиск покупателя, а на полное погашение ипотечного кредита с процентами и штрафами.

Проблемная недвижимость с пометкой «короткая продажа» позволяет инвестору приобрести объект по стоимости равной долгу.

 

Pre-foreclosure / Foreclosure property 

Этот тип недвижимости лишен права выкупа. В течение 90 дней домовладелец не достиг результатов по «короткой продаже».  После получения уведомления о продаже «Notice of Sale» от кредитора, в течение 21 дня объект выставляется на открытый аукцион, проходящий в здании суда.

Каждый документ, имеющий юридическую силу, включая вышеописанные уведомления, регистрируется офисом окружного клерка. В продолжение 21 дня, кредитор в соответствии с законом обязан разместить легальное уведомление в городской газете не менее трех раз, с периодичностью один раз в неделю.

Существуют определённые требования по подготовке и участию в торгах:

  • участие может быть как дистанционное, так и личное, но правила будут разными;
  • оплата производится только наличными в здании суда, так как это «деньги, не обременённые кредитом»;
  • агент, представляющий интересы своего клиента, должен присутствовать лично на аукционе.
При личном присутствии опытный агент может определить конкурентов и, используя опыт и навыки, получить необходимый объект(ы) для своего клиента. 

 

Flipping 

Объекты недвижимости, приобретенные с аукциона, иногда требуют определенных улучшений или ремонта. «Флиппинг» — это стратегия инвестирования в недвижимость, при которой инвестор приобретает недвижимость не для использования, а с намерением улучшить и продать для того, чтобы получить прибыль.

Flipping может генерировать возврат по инвестициям от 20 до 50% в год в зависимости от выбранного типа недвижимости. Средняя рентабельность инвестиций по объекту в средней сложности составляет 32%.

Соблюдение «правила 70%» помогает новым инвесторам оценить потенциал до момента приобретения объекта путем простых математических расчетов. 

 

REO / Real estate owned

Объекты, не проданные с аукциона по обращению взыскания Foreclosure, повторно возвращаются на другой аукцион с пометкой REO («Имущество, принадлежащее кредитору»).

Банки и финансовые институты продают активы со скидкой по сравнению с ее рыночной стоимостью, поскольку продажа такой недвижимости обычно не основное направление деятельности банка. 

Хранение недвижимости требует дополнительных затрат на поддержание объектов (страховки, налоги и т.д.), что ускоряет продажу на аукционе.

 

Нюансы, которые стоит учесть иностранным инвесторам

  • Резиденты Америки живут в кредит – даже бизнес не исключение. 
  • Аукционы предлагают цену намного ниже рынка – 40-70% от рыночной стоимости.
  • 95% иностранных инвесторов работают с наличными деньгами.

Преимущество инвесторов с наличными деньгами состоит в том, что американские банки не выдают кредит инвестору, если в доме существует хоть малейший недостаток. Например, не работающая кухня или ванная комната, дыра в потолке, стенах или полу, отсутствие кухонных шкафов и т.д.

Банк закладывает все риски, в том числе риск принудительной продажи. В случае неуплаты по ипотеке, банк заинтересован выдать кредит на те объекты, которые готовы к заселению и не требуют ремонта. Это существенно затрудняет приобретение аукционных объектов американскими инвесторами, но предоставляет возможности для иностранных инвесторов.

С одной стороны, спрос (покупатели и дефицит рынка), а с другой стороны, предложения (аукционы). Такие условия создают благоприятный климат для международных инвесторов. Максимальный срок пребывания дома на рынке Лос-Анджелеса составляет 42 дня (на март 2022 года). 

По запросу покупателя возможна оплата некоторых объектов криптовалютой, если продавец согласен на такую валюту. Но в итоге он все равно рассчитывает получить сумму в долларах, и Bitpay, американский сервис по обработке платежей биткоин, — отличное решение для конвертации. 

При работе с агентом, брокером, офисом по недвижимости в США всегда проверяйте наличие и номер государственной лицензии на сайте Департамента недвижимости


Эта статья предназначена только для информационных целей и не заменяет профессиональную консультацию лицензированного адвоката, налогового специалиста или финансового консультанта.

Фото на обложке предоставлено автором

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой
  2. 2 Что нужно знать, прежде чем инвестировать в кипрскую недвижимость
  3. 3 Рынок недвижимости в Великобритании: о чем стоит знать перед покупкой
  4. 4 Рынок недвижимости в Дубае: о чем стоит знать перед покупкой
  5. 5 Рынок недвижимости Грузии: о чем стоит знать перед покупкой
Куда идти стартапу в США
Список полезных контактов, предпринимательских сообществ и инвесторов
Получить список