Недвижимость в Лос-Анджелесе для иностранных инвесторов: стоит ли вкладываться?

ВВП Соединенных Штатов на конец 2021 года составляет $24,01 трлн. и занимает первую позицию в мире. Сектор «Недвижимость» относится к категории «Финансы» (финансы, страхование, недвижимость, аренда, лизинг) и составляет 22,3% от ВВП страны.

Недвижимость предлагает инвесторам доход за счет повышения стоимости и прибыли, полученной от коммерческой деятельности, доход от аренды, доход при удержании за счет роста стоимости. Обеспечивает защиту от инфляции и представляется эффективным средством диверсификации инвестиционных портфелей.

Преимущества инвестирования в недвижимость включают пассивный доход, стабильный денежный поток, налоговые льготы, диверсификацию и кредитное плечо. 

Инвесторы могут выбрать тип недвижимости или право собственности на недвижимость, либо могут иметь доступ к долговым обязательствам по недвижимости в качестве кредитора или владельца ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. 

Растущее число вливаемых инвестиций в округ и количество стартапов с венчурным капиталом — все это строит и развивает динамичную экономику округа и штата.  

Обзор рынка округа Лос-Анжелес

Стремительно растущий рынок обладает рекордной оценочной стоимостью в $1,76 трлн.

• Население округа 18,7 млн. жителей. 
• Рост арендной платы на 2021 год составил 18,9% (до $1228 в месяц). 
• Средняя стоимость дома по округу составляла $750 тыс. К марту 2022 года она стала оцениваться в $825 тыс.

Эксперты из NAR (National Association of Realtors) прогнозируют, что средняя стоимость дома по округу в будущем поднимется до $920 тыс. А Национальная Ассоциация строителей считает, что произойдет рост еще на 18% в 2022 году, так как стоимость строительных материалов растёт. 

В 2012 году средняя стоимость по округу была $165 тыс., к концу 2022 года планируется возрастание до $976 тыс. Десятилетний рост составит в долларовом эквиваленте предположительно $811 тыс.

Факторы, влияющие на рост стоимости недвижимости

• Дефицит инвентаря;
• Низкие ставки по ипотечным кредитам;
• Безопасность инвестиций;
• Изменения в структуре продаж (дистанционные продажи внутри страны и международные сделки);
• Ежегодное увеличение стоимости материалов;
• Средняя запрашиваемая цена по округу Лос-Анджелес составила $825 тыс. на март 2022 года.

Инвесторы во всем мире предпочитают низко рисковые инвестиции. Сфера недвижимости относится к консервативному уровню риска. «Tangibleasset», материальный актив, служит одной из причин безопасности, потому что объект не исчезнет в одночасье, если произойдёт обвал рынка.

В случае значительных колебаний рост цен в короткие сроки всегда возвращается на свои позиции. Сектор жилой недвижимости представляет собой необходимый и незаменимый элемент в жизни людей и экономики страны.

Направления, привлекающие международных инвесторов 

«Финансовый недостаток» в активе означает инвестирование: инвестор получает прибыль, если стоимость актива упадёт — это «короткая позиция». Это противоположно более традиционной покупке недвижимости — «длинной позиции», когда к инвестору приходит прибыль при условии, если стоимость актива вырастет со временем.

Есть несколько способов для достижения «короткой позиции» при работе с проблемной недвижимостью:

Shortsale

Приобретение объектов с пометкой «короткая продажа» подразумевает, что актив имеет финансовый недостаток, то есть текущий домовладелец не справляется с платежами по ипотеке.

Когда фактический владелец получает от банка уведомления о дефолте «Notice of Default», он имеет право продать объект в течение 90 дней для погашения ипотеки кредитору. Иначе объект будет конфискован и принудительно продан на аукционе.

С одобрения банка домовладельцу намного выгоднее продать объект, так как дальнейший процесс может привести к краху кредитной истории и невозможности в период от 3 до 7 лет приобрести повторно дом, в зависимости от типа предыдущей ипотеки в дефолте. 

Для работы с таким типом недвижимости агент производит детальный сбор информации и анализ: есть ли дополнительные кредитные линии, задолженность по налогам IRS.

В дополнение агенту потребуется подтверждение финансовых сложностей (FinancialHardship) со стороны продавца для коммуникации с представителем банка или кредитной организацией (Servicer).

Процесс коммуникаций и ведения таких типов сделок требует четкости и экономии времени, потому что продавец ограничен сроком в 90 дней. Этот срок предоставляется заёмщику по закону не на поиск покупателя, а на полное погашение ипотечного кредита с процентами и штрафами.

Проблемная недвижимость с пометкой «короткая продажа» позволяет инвестору приобрести объект по стоимости равной долгу.

Pre-foreclosure / Foreclosure property 

Этот тип недвижимости лишен права выкупа. В течение 90 дней домовладелец не достиг результатов по «короткой продаже».  После получения уведомления о продаже «Notice of Sale» от кредитора, в течение 21 дня объект выставляется на открытый аукцион, проходящий в здании суда.

Каждый документ, имеющий юридическую силу, включая вышеописанные уведомления, регистрируется офисом окружного клерка. В продолжение 21 дня, кредитор в соответствии с законом обязан разместить легальное уведомление в городской газете не менее трех раз, с периодичностью один раз в неделю.

Существуют определённые требования по подготовке и участию в торгах:

• участие может быть как дистанционное, так и личное, но правила будут разными;
• оплата производится только наличными в здании суда, так как это «деньги, не обременённые кредитом»;
• агент, представляющий интересы своего клиента, должен присутствовать лично на аукционе.

Flipping 

Объекты недвижимости, приобретенные с аукциона, иногда требуют определенных улучшений или ремонта. «Флиппинг» — это стратегия инвестирования в недвижимость, при которой инвестор приобретает недвижимость не для использования, а с намерением улучшить и продать для того, чтобы получить прибыль.

Flipping может генерировать возврат по инвестициям от 20 до 50% в год в зависимости от выбранного типа недвижимости. Средняя рентабельность инвестиций по объекту в средней сложности составляет 32%.

Соблюдение «правила 70%» помогает новым инвесторам оценить потенциал до момента приобретения объекта путем простых математических расчетов. 

REO / Real estate owned

Объекты, не проданные с аукциона по обращению взыскания Foreclosure, повторно возвращаются на другой аукцион с пометкой REO («Имущество, принадлежащее кредитору»).

Банки и финансовые институты продают активы со скидкой по сравнению с ее рыночной стоимостью, поскольку продажа такой недвижимости обычно не основное направление деятельности банка. 

Хранение недвижимости требует дополнительных затрат на поддержание объектов (страховки, налоги и т.д.), что ускоряет продажу на аукционе.

Нюансы, которые стоит учесть иностранным инвесторам

• Резиденты Америки живут в кредит – даже бизнес не исключение. 
• Аукционы предлагают цену намного ниже рынка – 40-70% от рыночной стоимости.
• 95% иностранных инвесторов работают с наличными деньгами.

Преимущество инвесторов с наличными деньгами состоит в том, что американские банки не выдают кредит инвестору, если в доме существует хоть малейший недостаток. Например, не работающая кухня или ванная комната, дыра в потолке, стенах или полу, отсутствие кухонных шкафов и т.д.

Банк закладывает все риски, в том числе риск принудительной продажи. В случае неуплаты по ипотеке, банк заинтересован выдать кредит на те объекты, которые готовы к заселению и не требуют ремонта. Это существенно затрудняет приобретение аукционных объектов американскими инвесторами, но предоставляет возможности для иностранных инвесторов.

С одной стороны, спрос (покупатели и дефицит рынка), а с другой стороны, предложения (аукционы). Такие условия создают благоприятный климат для международных инвесторов. Максимальный срок пребывания дома на рынке Лос-Анджелеса составляет 42 дня (на март 2022 года). 

По запросу покупателя возможна оплата некоторых объектов криптовалютой, если продавец согласен на такую валюту. Но в итоге он все равно рассчитывает получить сумму в долларах, и Bitpay, американский сервис по обработке платежей биткоин, — отличное решение для конвертации. 

При работе с агентом, брокером, офисом по недвижимости в США всегда проверяйте наличие и номер государственной лицензии на сайте Департамента недвижимости. 

Эта статья предназначена только для информационных целей и не заменяет профессиональную консультацию лицензированного адвоката, налогового специалиста или финансового консультанта.

Фото на обложке предоставлено автором