Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой

Содержание:

• Особенности рынка недвижимости Бали
• Форматы недвижимости острова
• Налоги и правовые аспекты
• Алгоритм покупки и оформления недвижимости
• Резюме

Особенности рынка недвижимости Бали

Бали достаточно большой остров — 5416 км². Несмотря на это здесь мало земли, пригодной для строительства районов и развития инфраструктуры: примерно 5% от всей площади. Поэтому основной интерес инвесторов и застройщиков сосредоточен на нескольких туристических районах Бали, которые сконцентрированы преимущественно вдоль береговой линии.

Плотность застройки тут на сегодняшний день составляет 95-97%, а стоимость оставшихся незастроенных участков доходит до нескольких миллионов за сотку.

Интересно, что в центральной части острова земля стоит в 100 раз дешевле, чем в туристических районах. Но здесь нет смысла покупать или строить. Во-первых, это сплошные джунгли, вулканы и рисовые поля, а во-вторых, нет никакой инфраструктуры: ни развлечений, ни медицины, ни школ, ни дорог, ни супермаркетов.

Отсутствие земель, их высокая стоимость, рельеф ландшафта острова — все это приводит к тому, что стоимость земли и недвижимости поднимается растет на 15-20% в год: по официальной статистике, с 2016 цены выросли с $284 до $1065 за сотку. Хотя в некоторых туристических локациях острова стоимость не ограничивается и $3000.

Помимо этого, на Бали есть закон, запрещающий строить здания выше четырех этажей. Это тоже создает дефицит новой и комфортной недвижимости и положительно сказывается на росте ее стоимости.

На доходность также влияет и туристический поток, который здесь не останавливается. Путешественники приезжают на остров круглый год: теплый климат, дружелюбная атмосфера, есть развлечения на любой вкус. Поэтому на острове заполняемость качественного жилья 75-95% — 275-329 дней в году. Если кратко, виллы и апартаменты на острове могут приносить от доходность 11 до 15% годовых в валюте. 

Форматы недвижимости острова

Основные форматы недвижимости острова: частная вилла, апартаменты, вилла в комплексе. Кратко рассмотрим их особенности.

Этот формат оптимально подходит для инвестиций — по цене близок к виллам, но пользуется большим спросом у туристов и экспатов. Например, цена за апартаменты с одной спальней в современном комплексе с ремонтом и мебелью стартует от $145 000. 

На Бали ценятся апартаменты, так как комфортных комплексов с качественным сервисом на острове мало. Поэтому сдать или продать такое жилье гораздо проще, чем, например, балийскую виллу с несколькими спальнями.

Советую заранее убедиться в наличии управляющей компании и современной инфраструктуры комплекса, в котором вы рассматриваете объект. Потому что именно управляющая компания занимается уборкой, охраной территории, обслуживанием и ремонтом даже в ваше отсутствие.

Цена на частную виллу зависит от локации, близости к океану, площади участка и параметров самого дома: как правило, нормальные предложения начинаются от $350 000 — 400 000 и доходят до $2 — 3 000 000.

Важное преимущество этого формата — собственная территория, которая позволяет ощутить уединение. 

При этом у частной виллы есть и ощутимые недостатки, например, цена и необходимость постоянного обслуживания, которым занимается владелец. А также самостоятельно сдавать такое жилье незаконно, поэтому придется искать посредника.

Средняя стоимость недвижимости при комплексе — $450 000 — 550 000. Вилла при комплексе стоит дороже большинства частных. Но включенный сервис, услуги управляющей компании, качество и дефицит такого формата делают виллы при комплексах самыми востребованными объектами для инвестиций на острове. Премиум-предложения ограничены, поэтому те, что появляются на рынке, сразу бронируются и выкупаются.

Вилла в комплексе, как и частная, дает возможность ощутить уединение. При этом освобождает владельца от лишних проблем, так как находится в менеджменте управляющей компании, которая обеспечивает персонал, менеджмент, охрану и исправную работу всех составляющих комплекса.

Налоги и правовые аспекты

Иностранный владелец виллы или апартаментов на Бали, как и гражданин Индонезии, уплачивает два стандартных налога:

1. Когда приобретает недвижимость — НДС (VAT) 11%. И 1% нотариусу за оформление и проведение сделки. 
2. Когда получает доход от аренды или продажи — 10%.

На острове нет привычной покупки земли по договору купли-продажи. Есть четыре типа владения землей, но самый распространенный для иностранных инвесторов — формат Leasehold. Это договор аренды, может оформляться на частное лицо или компанию. С правом Leasehold вы можете пользоваться, перепродавать и передавать в наследство земли и объекты недвижимости.

Кроме того, по законам Индонезии инвестор не имеет права сдавать жилье в аренду самостоятельно. Этом занимается управляющая компания со специальной лицензией, которая каждый месяц выплачивает доход собственнику и занимается всеми вопросами недвижимости. Что очень удобно, если вы планируете находиться за пределами Бали.

Алгоритм покупки и оформления недвижимости

Большинство сделок по покупке недвижимости на Бали заключается удаленно, в практике нашей компании таких 95%. Весь процесс может занять всего 3 дня: 

1. Экспертная оценка объекта и недвижимости, которую проводит нотариус. Это нужно, чтобы покупатель был полностью уверен, что нет рисков для заключения сделки.
2. Бронирование объекта. Это подтверждает, что недвижимость ваша, и другие покупатели не смогут приобрести этот объект, пока готовятся все документы и идет процесс сделки. 
3. Заключение контракта MOU. Подписывается договор, где обозначены обязанности сторон, детали передачи объекта и оплаты. Если застройщик занимается дальнейшим управлением недвижимостью, то требуется подписать еще один договор — на управление.
4. Первый взнос — 30% от стоимости объекта. 
5. Заключение контракта Leasehold. Этот процесс начинается после полной оплаты объекта и окончания строительства, если недвижимость была недостроена в момент покупки. Документ утверждает владельца (арендатора) недвижимости.

Резюме

Остров Бали притягивает своей природой, климатом и атмосферой. Сюда приезжают и для отдыха, и для удаленной работы, поэтому жилье здесь востребовано 365 дней в году. При этом рынок недвижимости ограничен из-за особенностей территории и законодательства, значит, новые и качественные объекты в большом дефиците. Поэтому если вы задумались о приобретении жилья на Бали, то сейчас именно то время.

Фото на обложке: Shutterstock / Leo_nik

Иллюстрации предоставлены автором.