Колонки

Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой

Колонки
Игорь Максимов
Игорь Максимов

Совладелец и управляющий партнер двух девелоперских компаний в Индонезии Samahita Group и Magnum Estate

Алина Алещенко

Остров Бали — желанное место для отдыха миллионов туристов со всего мира: входит в первую пятерку рейтинга самых востребованных направлений планеты по версии Tripadvisor в 2022. 

А где большой поток заинтересованных туристов, там и инвестиционно привлекательная недвижимость. Игорь Максимов, совладелец и управляющий партнер девелоперских компаний в Индонезии Samahita Group и Magnum Estate, рассказал, что стоит учесть перед тем, как обзавестись недвижимостью на острове.

Рынок недвижимости Бали: о чем стоит знать перед покупкой

Содержание:

 

Особенности рынка недвижимости Бали

Бали достаточно большой остров — 5416 км². Несмотря на это здесь мало земли, пригодной для строительства районов и развития инфраструктуры: примерно 5% от всей площади. Поэтому основной интерес инвесторов и застройщиков сосредоточен на нескольких туристических районах Бали, которые сконцентрированы преимущественно вдоль береговой линии.

Плотность застройки тут на сегодняшний день составляет 95-97%, а стоимость оставшихся незастроенных участков доходит до нескольких миллионов за сотку.

Интересно, что в центральной части острова земля стоит в 100 раз дешевле, чем в туристических районах. Но здесь нет смысла покупать или строить. Во-первых, это сплошные джунгли, вулканы и рисовые поля, а во-вторых, нет никакой инфраструктуры: ни развлечений, ни медицины, ни школ, ни дорог, ни супермаркетов.

Туристические районы Бали

Отсутствие земель, их высокая стоимость, рельеф ландшафта острова — все это приводит к тому, что стоимость земли и недвижимости поднимается растет на 15-20% в год: по официальной статистике, с 2016 цены выросли с $284 до $1065 за сотку. Хотя в некоторых туристических локациях острова стоимость не ограничивается и $3000.

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте
Рост стоимости земли в пяти азиатских странах с 2016 по 2020 года. Источник

Помимо этого, на Бали есть закон, запрещающий строить здания выше четырех этажей. Это тоже создает дефицит новой и комфортной недвижимости и положительно сказывается на росте ее стоимости.

На доходность также влияет и туристический поток, который здесь не останавливается. Путешественники приезжают на остров круглый год: теплый климат, дружелюбная атмосфера, есть развлечения на любой вкус. Поэтому на острове заполняемость качественного жилья 75-95% — 275-329 дней в году. Если кратко, виллы и апартаменты на острове могут приносить от доходность 11 до 15% годовых в валюте. 

 

Форматы недвижимости острова

Основные форматы недвижимости острова: частная вилла, апартаменты, вилла в комплексе. Кратко рассмотрим их особенности.

Апартаменты
Сильные стороны
  • Инфраструктура внутри комплекса;
  • Менеджмент и персонал;
  • Охраняемая терририя 24/7.
Слабые стороны
  • Нет собственной территории;
  • Соседство с другими людьми.

Этот формат оптимально подходит для инвестиций — по цене близок к виллам, но пользуется большим спросом у туристов и экспатов. Например, цена за апартаменты с одной спальней в современном комплексе с ремонтом и мебелью стартует от $145 000. 

На Бали ценятся апартаменты, так как комфортных комплексов с качественным сервисом на острове мало. Поэтому сдать или продать такое жилье гораздо проще, чем, например, балийскую виллу с несколькими спальнями.

Апартаменты в премиум комплексе The Umalas Signature в районе Чангу

Советую заранее убедиться в наличии управляющей компании и современной инфраструктуры комплекса, в котором вы рассматриваете объект. Потому что именно управляющая компания занимается уборкой, охраной территории, обслуживанием и ремонтом даже в ваше отсутствие.

Частная вилла
Сильная стороны
  • Собственная территория: бассейн, сад;
  • Уединение.
Слабые стороны
  • Более высокие расходы на содержание недвижимости;
  • Отсутствие охраны;
  • Нет инфраструктуры.

Цена на частную виллу зависит от локации, близости к океану, площади участка и параметров самого дома: как правило, нормальные предложения начинаются от $350 000 — 400 000 и доходят до $2 — 3 000 000.

Важное преимущество этого формата — собственная территория, которая позволяет ощутить уединение. 

При этом у частной виллы есть и ощутимые недостатки, например, цена и необходимость постоянного обслуживания, которым занимается владелец. А также самостоятельно сдавать такое жилье незаконно, поэтому придется искать посредника.

Вилла в комплексе
Сильные стороны
  • Инфраструктура на территории комплекса;
  • Управление и сервис;
  • Круглосуточная охрана;
  • Больше пространства.
Слабые стороны
  • Более высокие расходы на содержание недвижимости;
  • Соседство с другими людьми.

Средняя стоимость недвижимости при комплексе — $450 000 — 550 000. Вилла при комплексе стоит дороже большинства частных. Но включенный сервис, услуги управляющей компании, качество и дефицит такого формата делают виллы при комплексах самыми востребованными объектами для инвестиций на острове. Премиум-предложения ограничены, поэтому те, что появляются на рынке, сразу бронируются и выкупаются.

Люксовая вилла в комплексе Sky Stars Ocean View в районе Букит

Вилла в комплексе, как и частная, дает возможность ощутить уединение. При этом освобождает владельца от лишних проблем, так как находится в менеджменте управляющей компании, которая обеспечивает персонал, менеджмент, охрану и исправную работу всех составляющих комплекса.

 

Налоги и правовые аспекты

Иностранный владелец виллы или апартаментов на Бали, как и гражданин Индонезии, уплачивает два стандартных налога:

  1. Когда приобретает недвижимость — НДС (VAT) 11%. И 1% нотариусу за оформление и проведение сделки. 
  2. Когда получает доход от аренды или продажи — 10%.

На острове нет привычной покупки земли по договору купли-продажи. Есть четыре типа владения землей, но самый распространенный для иностранных инвесторов — формат Leasehold. Это договор аренды, может оформляться на частное лицо или компанию. С правом Leasehold вы можете пользоваться, перепродавать и передавать в наследство земли и объекты недвижимости.

Кроме того, по законам Индонезии инвестор не имеет права сдавать жилье в аренду самостоятельно. Этом занимается управляющая компания со специальной лицензией, которая каждый месяц выплачивает доход собственнику и занимается всеми вопросами недвижимости. Что очень удобно, если вы планируете находиться за пределами Бали.

 

Алгоритм покупки и оформления недвижимости

Большинство сделок по покупке недвижимости на Бали заключается удаленно, в практике нашей компании таких 95%. Весь процесс может занять всего 3 дня: 

  1. Экспертная оценка объекта и недвижимости, которую проводит нотариус. Это нужно, чтобы покупатель был полностью уверен, что нет рисков для заключения сделки.
  2. Бронирование объекта. Это подтверждает, что недвижимость ваша, и другие покупатели не смогут приобрести этот объект, пока готовятся все документы и идет процесс сделки. 
  3. Заключение контракта MOU. Подписывается договор, где обозначены обязанности сторон, детали передачи объекта и оплаты. Если застройщик занимается дальнейшим управлением недвижимостью, то требуется подписать еще один договор — на управление.
  4. Первый взнос — 30% от стоимости объекта. 
  5. Заключение контракта Leasehold. Этот процесс начинается после полной оплаты объекта и окончания строительства, если недвижимость была недостроена в момент покупки. Документ утверждает владельца (арендатора) недвижимости.

 

Резюме

Остров Бали притягивает своей природой, климатом и атмосферой. Сюда приезжают и для отдыха, и для удаленной работы, поэтому жилье здесь востребовано 365 дней в году. При этом рынок недвижимости ограничен из-за особенностей территории и законодательства, значит, новые и качественные объекты в большом дефиците. Поэтому если вы задумались о приобретении жилья на Бали, то сейчас именно то время.


Фото на обложке: Shutterstock / Leo_nik

Иллюстрации предоставлены автором.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Что нужно знать, прежде чем инвестировать в кипрскую недвижимость
  2. 2 Рынок недвижимости в Великобритании: о чем стоит знать перед покупкой
  3. 3 Рынок недвижимости в Дубае: о чем стоит знать перед покупкой
  4. 4 Рынок недвижимости Грузии: о чем стоит знать перед покупкой
  5. 5 Турция, Грузия, Таиланд и не только: страны с растущим рынком недвижимости
Relocation Map
Интерактивный гид по сервисам и компаниям, связанным с релокацией
Перейти