Как бизнесу брать кредит на помещение: десять нюансов, которые надо знать

Пандемия внесла свою лепту в рынок недвижимости: согласно отчету консалтинговой компании Cushman&Wakefield, в 2020 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость уменьшился на 22% по сравнению с предыдущим годом. При этом, по оценке Cian.ru, в 2020 году бизнес стал больше интересоваться покупкой складов, чем до пандемии.

Коронавирусные ограничения постепенно уходят, и можно предположить, что дальше предприниматели будут чаще задумываться о покупке недвижимости под свое дело. Но так как предыдущий год был не самым простым и не все до конца отошли от последствий локдауна, покупка помещений за собственные средства для многих теперь затруднительна.

Многие компании пойдут за кредитом: сама процедура приобретения коммерческой недвижимости в кредит схожа с покупкой квартиры в ипотеку. Под такой недвижимостью мы понимаем помещения, которые бизнес использует для получения прибыли, или для организации предпринимательской деятельности (офисы, склады, магазины и прочее). Приобрести ее могут как юридические, так и физические лица.

Итак, банк одобряет займ, потом компания или риэлтор находит подходящее помещение или здание для покупки, получает согласие банка кредитовать именно этот объект и проводит сделку. При этом до момента выплаты кредита сама недвижимость остается в залоге у банка.

Несмотря на всю «простоту» процедуры на словах, есть некоторые нюансы, которые необходимо знать. Как показывает наша практика, не все компании уделяют им достаточно внимания. Помимо преимуществ — приобретения ценного актива, повышения ликвидности компании, отсутствия необходимости уплаты арендных платежей, — нужно понимать, что решение о кредите требует взвешенного подхода. Нужно просчитать, насколько это даст бизнесу развиваться дальше.

Перечислю основные моменты

Проверьте назначение помещения перед его кредитованием

Кредит на недвижимость для бизнеса выдается только на нежилые помещения — за исключением объектов производственного (сюда входят объекты полного цикла, где возможно как создание продукта, так и его фасовка и хранение — заводы, фабрики и прочее) и промышленного (строения, в которых размещаются заводы и производственные предприятия) назначения.

В качестве офиса можно приобрести только недвижимость или с офисным, или со свободным назначением. Если нежилые помещения используются не по назначению (нецелевое использование), то собственника могут привлечь по статьям 6.3, 6.4 КоАП РФ. Они предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости. Компания-нарушитель будет обязана компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям (государству, например).

Вывод: выбирая помещение, заранее сопоставляйте его со своей деятельностью, чтобы банк одобрил его кредитование. Ознакомьтесь с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), действующим в конкретном районе. Это позволит оценить потенциальные возможности приобретаемого помещения — например, возможность реконструкции или наличие охранных зон.

Сопоставьте свою прибыль и ежемесячные платежи

Кредит на помещение смогут получить только те компании, у которых на момент подачи заявки достаточная прибыль для обслуживания будущего кредита. Не должно получаться так, что организация будет отдавать весь свой доход для покрытия кредита и процентов по нему.

Вывод: проанализируйте свои расходы и выгодность кредитования. Для этого нужно сравнить экономию на текущих арендных платежах или доход от сдачи будущего офиса в аренду с выплатами по кредиту. Если обслуживание кредита обойдется дороже, надо задуматься, сможет ли ваша компания достаточно получать с ним прибыли.

Соберите как можно больше информации о помещении 

Банк пристально изучает приобретаемое помещение с точки зрения ликвидности — в случае дальнейшей продажи помещения сделка должна быть выгодной для банка. Его сотрудники тщательно проверят юридическую чистоту помещения, локацию, территориальную доступность, этаж, ремонт, состояние коммуникаций, наличие охраны. Есть важный момент: банк может отказаться кредитовать помещение, в котором обслуживание коммуникаций оформлено на стороннюю компанию. Риск в том, что обслуживающая организация в любой момент может расторгнуть или изменить договор.

Вывод: уделите отдельное внимание инфраструктуре, расположению, коммуникациям. Если вы приобретаете офис для последующей сдачи в аренду, изучите действующие в здании договоры аренды. Сданы ли площади на длительный срок без права собственника изменять арендную ставку? Нет ли в сданных помещениях незарегистрированных перепланировок? Для последнего нужно проверить регистрацию договоров в Росреестре, запросить технический паспорт и экспликацию на помещение (план этажа), сравнить с тем, что есть на самом деле.

Получите независимую оценку объекта

Банк обязательно проводит оценку нежилого объекта: это залоговая гарантия кредита. Иногда компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно завышают или, наоборот, занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику выгоднее запросить оценку в независимой организации.

Вывод: найдите стороннюю компанию и получите независимую оценку. Она даст адекватное представление о стоимости и возможность получить хорошие условия кредита.

Сразу соберите полный пакет документов

При подготовке документов помните, что пакет документов для крупного бизнеса, малого и ИП отличаются. Банку необходимо будет предоставить полный пакет документов на помещение: его сотрудники тщательно проверяют информацию о заемщике, о доходе, о деятельности компании.

Вывод: перед подачей проверьте, весь ли пакет собран и собран ли он правильно.

Рассмотрите предложения независимых страховых компаний

Задача банка — продать услугу. Поэтому часто банк настаивает на страховании помещения — и пытается убедить застраховать риски через него или через организацию, с которой он сотрудничают. При этом цена на такое страхование, как правило, завышена в два раза.

Вывод: чтобы избежать лишних расходов, рассмотрите несколько предложений от сторонних страховых компаний. Так вы сможете подобрать себе выгодный договор.

Проверьте, сможете ли рассчитывать на господдержку

Не все банки готовы кредитовать организации с той или иной деятельностью. Например, некоторые плохо относятся к компаниям, которые занимаются строительством жилых домов. Также банк может отказать в кредите для стартапа, так как есть риски, что заемщик не вернет деньги. Но, если бизнес подходит под определенные критерии, можно получить кредит под гарантию госструктур.

Государственную гарантийную поддержку может получить малый или средний бизнес. На нее можно рассчитывать, если: бизнес зарегистрирован на территории России; предприятие подходит под определение малого и среднего бизнеса: годовая выручка не превышает 2 млрд рублей, а число сотрудников — 250 человек; нет задолженности по налогам, сборам и другим обязательным платежам; нет просрочек по другим кредитам с госгарантией и предприятие не банкрот.

Вывод: перед походом в банк проверьте, можете ли вы получить господдержку. Возможно, если вы малый бизнес, то можно обратиться за помощью к государству и не закладывать свое имущество.

Поищите программы льготного кредитования

Для поддержки бизнеса с 2020 года по 31 декабря 2021 года действует льготная программа. По кредитам, оформленным до 15 апреля 2020 г., ставка субсидируется на 6 п. п. и сумме до 100 млн рублей на заемщика. По кредитам, оформленным после 15 апреля и сумме до 35 млн рублей ставка субсидируется на 8 п. п. Конечная стоимость кредита с учетом муниципальных субсидий составит 3–7% годовых. Недополученные проценты банкам субсидирует государство. При этом, банки прописывают в договоре сомнительный пункт, что если власти не компенсируют процентную ставку банкам, то кредит автоматически превращается в коммерческий.

Вывод: перед любым кредитом проверьте существующие льготные программы и проясните порядок оформления кредита с ними.

Итоги

Кредит на недвижимость может стать настоящим спасением для предпринимателя, но перед его оформлением не забудьте просчитать все риски и вашу выгоду. Начните с выбора помещения: тщательно изучите локацию и все документы, заранее задайте все вопросы по поводу перепланировок.

Проверьте, попадаете ли вы в программы господдержки: возможно, у вас получится получить льготный кредит. Не забудьте выяснить, как грамотно применить эту программу на практике — как прописать в договоре с банком. Получите независимую оценку стоимости помещения — и с этой информацией идите в банк. Чем больше данных у вас будет на руках, тем увереннее вы будете себя чувствовать. Не соглашайтесь сразу на все условия и берите паузу на то, чтобы обдумать все предложения.

Фото: Maxx-Studio / Shutterstock