«Не ленитесь прописывать детали»: как заключить договор аренды и все в нем учесть, если у вас фитнес-клуб

Вам повезло, если вы владеете помещением, где собираетесь открывать свою студию. Но большинство предпринимателей не рассматривает покупку помещения, а выбирает более экономичное решение — аренду. И это создает свои сложности. 

Если вы не владеете помещением, вы зависимы от его собственника. Можно вложить сколько угодно средств и сил в ремонт и оборудование, но если собственник попросит арендатора уйти, вы все потеряете. Поэтому не жалейте времени на поиск адекватного арендодателя и выстраивание надежных отношений с ним.

Шаг 1. Поиск помещения

Подробно проработайте техзадание к помещению до начала поисков

Студийный формат для России пока в новинку. Нам важно было задать уровень и зайти в удобное и модное место, не в подвал жилого дома в спальном районе города. Хотя многие мировые студии Нью-Йорка находятся именно в подвале, менталитет русских людей не позволяет поверить, что там может находиться современная спортивная студия.

На что обратить внимание при подборе помещения для фитнес-студии

• Минимальная площадь. Рассчитайте размеры помещения, при которых комфортно будет всем гостям и тренерам. О том, как рассчитать потенциальное количество ваших клиентов, читайте в статье о бизнес-планировании.
• Этаж — согласны ли вы арендовать подвальное помещение или хотите проводить занятия только на высоте птичьего полета? 
• Наличие звукоизоляции. Важный момент, если помещение находится в жилом доме, а вы во время тренировок включаете громкую музыку.
• Высота потолков. Может быть ключевым критерием, например, если вы проводите тренировки на батутах.
• Наличие удобств. Важно ли студии иметь собственный санузел, душ или гости могут пользоваться удобствами ТЦ / БЦ?
• Наличие парковки. Как ваши клиенты будут добираться до вас — пешком или на машине?
• Часы работы и пропускной режим. Смогут ли гости попасть на тренировки ночью, если студия предполагает круглосуточный режим работы?
  
  

Находитесь в помещении как можно дольше, чтобы протестировать его по разным параметрам 

Нашли что-то подходящее? Не торопитесь принимать окончательное решение. «Поживите» в помещении — посетите его в разное время суток, побудьте здесь подольше, протестируйте его на звуковую нагрузку и нагрузку спортивным инвентарем. Возможно, вы обнаружите, что вечером по соседству с вашей будущей студией йоги для девушек откроется шумный бар или обнаружите бдительного соседа, которому мешает звук ваших шагов. 

На некоторых площадках мы просто делали проверку боем — прыгали в этих помещениях, смотрели, как это отражается на соседних арендаторах и максимально старались понимать — не будем ли мы мешать кому-то. 

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте

Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург)

При въезде мы не обратили внимание, что окна нашего помещения располагаются над крыльцом и местом для курения. И каждый раз, когда мы хотим открыть окна, чтобы проветрить, а также при включении кондиционера чувствуется запах дыма. 

Еще один момент: летом, прямо перед зданием, на самой оживленной улице горит торф. Его иногда заливают, но большее количество времени он дымит едким запахом, который опять же попадает к нам в помещение.

Рассчитайте комфортную арендную ставку на длительное время

Определите для себя, какую сумму вы готовы отдавать за аренду на протяжении минимум двух лет. Договоритесь с арендодателем не повышать сумму в течение этого срока. Аргументируйте просьбу ценностью долгосрочных отношений. Фитнес-проекты — долгоиграющие, но им нужно время, чтобы встать на ноги. К счастью, обычно это понимают не только фитнес-бизнесмены, но и арендодатели.

Шаг 2. Составление договора аренды

Договор аренды —  это один из самых важных документов, которые вы будете подписывать. Мы изначально выстроили хорошие отношения с собственником, поэтому пользуемся стандартным договором — ничего специально не меняли и не вносили дополнения. Советую не надеяться на «авось» и вдумчиво подойти к составлению этого документа. 

Убедитесь, что арендодатель является собственником помещения или имеет право им распоряжаться

В идеале вы должны увидеть оригиналы свидетельства о собственности. Важно, чтобы были прописаны кадастровые номера — по ним можно проверить информацию о собственнике помещения. На этом этапе вы уже можете столкнуться с мошенничеством и сразу прекратить общение с недобросовестным арендодателем.  

Пропишите цели использования помещения

Чтобы потом ни для кого не было неожиданностью, чем вы будете заниматься в арендуемом помещении, пропишите, что здесь будет фитнес-студия / фитнес-клуб / студия растяжки или школа танцев.

Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime

Вот мой случай: при выборе помещения я на стадии звонка говорил, что это школа музыки и будут играть барабаны. Нашли арендодателя, которого это не испугало. Приехали посмотреть помещение и встретиться лично. Арендодатель на вопрос про барабаны снова сказал, что все нормально. Мы предупредили, что из-за проходящей вибрации от барабанов будут слышны звуки. Он уверил нас, что это не проблема. А теперь говорит, что мы мешаем соседям и нужно с этим что-то сделать.

Составьте как можно более подробный акт приема-передачи помещения

Не нужно стесняться точно описывать состояние помещения — не всегда люди пытаются вас обмануть, они сами могут не знать о дефектах. Если выявили неисправности — вносите их в акт или договаривайтесь с собственником об устранении. Иначе заниматься этим будете именно вы и при различных проверках ответственность окажется на вас. А по истечении договора аренды собственник вправе не принять помещение с дефектами, если они не были отражены в акте. Вы можете пригласить специалиста по эксплуатации объектов, сделать фото и видеофиксацию состояния помещения.

Чек-лист для проверки помещения

• Состояние пола —  не требуется ли покраска и выравнивание? 
• Состояние стен — нет ли трещин, вмятин?
• Состояние потолка — нет ли трещин? Не сыпется ли покрытие? Нет ли пятен? 
• Исправность сантехники, канализации.
• Наличие и исправность вентиляции / кондиционирования.
• Наличие и исправность пожарной сигнализации, системы пожаротушения.
• Отопление. Установлены ли отопительные приборы?
• Наличие и исправность точек электросети в нужных местах (розетки, выключатели).
• Показания приборов учета.
• Благоустройство территории возле студии.
  
  

Уточните условия установки вывески

Вы имеете право установить вывеску, но не рекламу. Но не все понимают разницу. Вывеска — это то, что позволяет найти вас на улице, она не содержит рекламных слоганов.

Анна Малых, основатель сети женских клубов «Летай» (Екатеринбург)

Проблемы с арендаторами были на почве размещения вывески. При въезде нам отвели особое место на крыше, предоставили большую площадку для размещения баннера — 18 квадратных метров. Мы заказали качественную ткань, установили вывеску.

Спустя месяц работы выяснилось, что администрация не разрешала этому зданию размещать на крыше рекламные конструкции. Наш баннер был снят администрацией города, собственник здания нас об этом не предупреждал, хотя им было выслано официальное письмо. К сожалению, компенсацию за установку и размещения баннера нам собственники не выплатили.

Согласуйте условия вносимых изменений (ремонта)

Все изменения, которые вы вносите в помещение, являются неотделимыми. Договоритесь с арендодателем, будут ли они включены в счет арендной платы. Обычно, если вы берете помещение без ремонта и обустраиваете его под студию, собственник не будет компенсировать ваши затраты. Но на время подготовки к открытию можно договориться о каникулах или снижении арендной ставки. Собственник понимает, что ремонт — это улучшение его объекта.

Важно! Все изменения должны быть согласованы с арендодателем и соответствовать требованиям надзорных органов. В противном случае придется платить штрафы.

Уточните, кто оплачивает коммунальные платежи и проводит поддерживающий ремонт

Любое помещение выходит из строя и время от времени требует поддерживающего ремонта. Нередко приходится производить изменения в соответствии с требованиями пожарной безопасности и санитарными нормами. Чаще всего это ложится на плечи арендатора. 

Конкретизируйте условия субаренды

Речь не о случаях, когда студия впускает тренера на свою территорию, а о крупной субаренде — например, если вы пересдали помещение другой студии. Нужно заранее договориться с собственником, имеете ли вы право это делать. 

Пропишите пункт о форс-мажоре

Форс-мажор — это чрезвычайные и неотвратимые обстоятельства, которые объективно делают невозможным исполнение обязательств, предусмотренных условиями договора. Иными словами, форс-мажор позволяет вам не оплачивать аренду и при этом не платить штрафы/пени за это. Еще раз: в случае форс-мажора вы будете освобождены от штрафов за неуплату аренды, а вовсе не от обязательств оплачивать аренду! 

Сейчас особенно актуально договориться о действиях в кризис. Мы с собственником договорились на словах, что будем делать, если нас закроют. Конечно, мы знаем о рисках устных договоренностей, но если арендодатель добросовестный и нацелен на долгосрочные отношения, ему выгоднее договориться с вами и нет смысла обманывать. 

Но лучше все же прописать в договоре пункт: «В случае приостановки деятельности по закону, арендатор не выплачивает арендную ставку или ему оформляются каникулы»

Карина Шаповалова, основатель студии растяжки Lova (г. Пермь)

Как я выяснила на собственном опыте, далеко не все ситуации считаются форс-мажором. Сейчас сильно провисли продажи абонементов из-за страха второй волны, что усложнило ситуацию с выплатой по арендным платежам. Арендодатель не пошел на уступки — стоимость квадратных метров он считает по ставке, которая была до ситуации с пандемией.

Летом, пока нельзя было работать, он сохранял скидку. Но в осенний период и на дальнейший срок отказал, аргументировав это тем, что им это невыгодно. А я должна предусмотреть возможные риски. На условия аренды пришлось согласиться, поскольку не хочу подводить клиентов, купивших абонементы.

Прописывайте в договоре все детали

Не ленитесь прописать в договоре все важные нюансы. Не полагайтесь на договоренности в устной форме, особенно если вы не уверены в человеке на 100%. Чтобы сохранить свое спокойствие на все время аренды помещения, потратьте больше времени на составление договора или обратитесь за помощью к юристу.

Привлекайте юриста при заключении договора

Особенно если речь идет о договоре с торговым или бизнес-центром. Это самые сложные арендодатели, в их договорах обычно много нюансов, в которых трудно разобраться неспециалисту. При текущих ставках на аренду в Москве в пределах нескольких сотен тысяч рублей, не стоит экономить 20-30 тысяч на совет компетентного юриста, который поможет сберечь вам в разы больше.

Шаг 3. Решаем конфликты, если они возникли 

Договор аренды — это ваш главный инструмент разрешения спорных ситуаций. Поэтому постарайтесь просчитать все возможные риски и проблемы, отразить в договоре обязательства сторон при их возникновении. 

Но все это не гарантирует, что конфликта не произойдет. Как поступать, если с арендодателем все же возникли разногласия? 

Выбирайте сотрудничество, а не манипуляции

Ваши взаимоотношения с арендодателем — это не только прописанные на бумаге пункты договора, но и человеческие отношения. Стройте изначально выгодное обеим сторонам партнерство. Не нужно ставить ультиматум: если собственник помещения не согласен выполнить ваши просьбы, не стоит угрожать ему «все бросить и уйти». 

Айрат Гильманов, основатель студии GetBett (Уфа):

В помещении торгового центра, где мы находимся сейчас, все отлично. Но есть проблема с внешними запахами, потому что вокруг очень много ресторанов. Как-то легко решить эту проблему не получается. Мы постоянно ведем переговоры с арендодателем, пытаемся решить вопрос. Но этот момент сложно было предусмотреть.

Иногда приходится брать на себя немного больше

Наша студия открылась на месте другой спортивной студии, которая не пережила кризис и закрылась неожиданно для всех — даже для ее сотрудников. Особенно неприятным сюрпризом это было для клиентов, не имевших возможности использовать свои абонементы или вернуть деньги за несостоявшиеся занятия. Вот какое мы выработали решение:

1. Обсудили ситуацию с арендодателем. Заключили договор и составили акт приема-передачи помещения, в котором перечислили все, что передается нам, помимо самого помещения. 
2. Выделили группы, с которыми могли возникнуть трудности, — бывшие сотрудники прежней студии и ее клиенты. Выработали программу действий для каждой группы.
3. Ссылались на акт приема-передачи помещения, когда бывшие сотрудники хотели вернуть себе то, что якобы принадлежало им.
4. Разъясняли ситуацию бывшим клиентам. Рассказывали, что наша студия — это новое место с другими владельцами, миссией и подходом к ведению дел. Предлагали приветственные комплименты, скидки на посещение новой студии.
5. Донесли до своих сотрудников план действий, чтобы они понимали что, студия ничего не нарушает и действует законно.
   
   

Возможно, иногда все-таки стоит уйти

К сожалению, несмотря на все принятые меры иногда случаются ситуации, когда сделать уже больше ничего нельзя, а проблема остается нерешенной. В этом случае, скорее всего, правильно будет вложить ресурсы в открытие нового места, а не на борьбу с ветряными мельницами. 

Егор Родионов, директор и совладелец школы музыки MuzTime

У меня был опыт аренды для антикафе. Помещение было на первом этаже жилого дома. Основная проблема была не с владельцем, а с жильцами. От нас не было шума, так как бизнес был неуспешен и народа у нас совсем не было. Но жильцам принципиально не нравилось наше антикафе просто из-за непонимания такого формата. В итоге доходило до того, что машину одного из наших посетителей поцарапали и облили какой-то кислотой. У проблемы было единственное решение — мы переехали в другое место. 


Фото на обложке: Shutterstock/Day Of Victory Studio
Изображения в тексте предоставлены автором