Комплексное развитие территорий: что это и для чего нужно

Понятие КРТ

КРТ — это работа, направленная на улучшение условий жизни граждан в городах, поселках и населенных пунктах. В рамки проектов умещается не только постройка домов и других зданий, но и модернизация всей необходимой инфраструктуры. Девелоперы сами готовят строительные решения для благоустройства своих участков и подготавливают проектную документацию.

В понятие комплексного развития территории входят 2 связанных друг с другом направления:

• По сносу и модернизации капитальных сооружений, в том числе многоквартирных домов и инженерно-технических систем, которые перестали отвечать возрастающим требованиям и стали ветхими или аварийными.
• По строительству новых сооружений, МКД, коммунальных, социальных, транспортных систем, благоустройству территории в рамках одобренных проектов.

К выполнению программы КРТ привлекают:

• Представителей институтов власти всех уровней, принявших решение о комплексном развитии территории.
• Инвесторов, заключивших соглашение на выполнение работ по программе КРТ.
• Собственников недвижимости, которая попала в рамки территорий, подготовленных к комплексному развитию, в том числе владельцев помещений в МКД и арендаторов квартир.

Процедура КРТ происходит таким образом:

1. Принятие руководством города решения о том, какие территории нуждаются в развитии.
2. Внесение корректировок и дополнений к ПЗЗ («Правилам землепользования и застройки»).
3. Зонирование отдельных участков, которые попадают под комплексное развитие территорий.
4. Составление карты КРТ с обозначением зданий и инженерных объектов, которые надо улучшить.
5. Публикация информации о комплексном развитии территории.
6. ​​​​​​​Уведомление праводержателей объектов недвижимости, которые находятся в планах КРТ.
7. Принятие решения арендаторами и собственниками о том, как они будут благоустраивать участки — своими силами или с сохранением прав собственности при помощи инвестора.
8. Реализация проекта с расселением, сносом, реставрацией старых зданий и строительством новых.

Закон о КРТ

Впервые проблемы комплексного развития территорий были упомянуты в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 №265. Согласно ему, часть расходов для модернизации жилого фонда и инженерных систем государство брало на себя.

В конце 2016 года в Федеральном законе от 03.07.2016 № 373-ФЗ появился термин, определяющий комплексное и устойчивое развитие, — КУРТ. Под его действие попали сооружения, расселение, снос, модернизация которых проводились только по инициативе собственника или госорганов.

Читайте по теме:

15 идей для бизнеса в гараже

Как арендовать коммерческое помещение для бизнеса

В 2020 году Федеральный закон №494 от 30.12.2020 внес поправки в Градостроительный кодекс РФ. Они направлены на качественные изменения в строительстве, повышение комфорта городской среды.

Какие дома соответствуют нормам КРТ

К программам комплексного развития территорий подключают ветхую и аварийную недвижимость, подлежащую реконструкции или сносу.

Сюда также включают МКД:

• С высоким износом конструктивных компонентов.
• Со стоимостью 1 м² капремонта выше установленного регионального норматива.
• Построенные во время индустриального типового проектирования и строительства с применением одинаковых стеновых и этажных перекрытий.
• В непригодном к работе техническом состоянии.
• С отсутствующими центральными инженерно-техническими системами.

Это значит, что в комплексное территориальное развитие попадают и аварийные здания, и устаревший жилой фонд.

Назначение комплексного развития территории

Цели развития территорий устанавливают согласно ФЗ-494.

Его задачи:

• Усовершенствовать архитектурный и стилистический образ населенных пунктов.
• Улучшить жилищные условия граждан при помощи расселения из аварийного и ветхого жилья.
• Стимулировать экономическую активность населения через привлеченные инвестиции и поддержку бизнеса.
• Сохранять культурное наследие и развивать туризм.
• Создать новую транспортную, социальную, инженерную инфраструктуру и повысить ее доступность.
• Благоустроить территории населенных пунктов по программе и выделить участки, которые нуждаются в первоочередном включении в КРТ.
• Рационально использовать природные ресурсы и защищать зеленые зоны.
• Создать условия, привлекающие инвесторов к строительству новых капитальных объектов в соответствии с программой КРТ.

Виды КРТ

При разработке инвестиционно-строительных проектов выделяют 4 типа комплексного развития территорий. План КРТ с жилой застройкой охватывает развитие территорий микрорайонов, одного или нескольких кварталов. Отдельные объекты не изымаются из плана в государственных интересах. К ним относятся участки с сооружениями, принадлежащие федеральным органам и МКД, не отвечающие условиям КРТ.

Существует 2 типа комплексного развития территорий с жилой застройкой, которые:

• Выполняются федеральными, региональными, муниципальными властями.
• Проводятся совместно с инвесторами.

Во втором случае перед заключением сделки проводят конкурс.

Далее КРТ проходит следующие стадии:

• Проект разрабатывается и согласовывается.
• Информация о проекте публикуется в СМИ.
• Граждане на общественных собраниях рассматривают план.
• Подписывается проектная спецификация.
• Распределяются архитектурно-строительные действия по этапам.

Чтобы МКД включить в комплексное развитие территорий, нужно, чтобы за него проголосовали 2/3 владельцев, а для отказа — 1/3 собственников.

В КРТ с нежилой застройкой запрещено включение участков с нахождением на них:

• многоквартирных домов,
• объектов с блокированной застройкой,
• объектов ИЖС,
• садовых товариществ.

Полную застройку этого типа дано право реализовать:

• госорганам,
• инвесторам,
• правообладателям.

Практически невозможно получить решение о КРТ для районов с историческими зданиями.

Для земель, оформленных в общественную собственность, существует комплексное развитие территорий для незастроенных участков. Их инвесторы получают без конкурса. Таких земель с градостроительной подготовкой в населенных пунктах немного. Поэтому застройщикам предстоят дополнительные расходы.

Читайте по теме:

8 нюансов, которые надо знать бизнесу перед ремонтом помещения

Купля-продажа квартир: сколько можно заработать на флиппинге и какие риски у инвестора

КРТ, которое проводится по инициативе собственников и арендаторов, реализует один или несколько правообладателей. Принадлежащие им участки земли должны входить в рамки программы.

Положительное решение относительно их включения в планы по комплексному развитию принимается в таких случаях:

• Если имеется одобрение федерального и исполнительного органов власти.
• Когда отсутствуют претензии на землю или недвижимость от третьего лица.
• Если целью КРТ поставлено строительство инфраструктурных объектов.
• Когда земли граничат с одной или несколькими участками, отведенными под КРТ.

Почему участок может попасть в КРТ

В комплексное развитие территорий включают участки, удовлетворяющие таким условиям, как:

• Несоответствие ВРИ градостроительным нормам, опубликованных в «Правилах землепользования и застройки».
• Несовпадение вида разрешенного использования участка с форматом и критериями ПЗЗ.
• Нахождение на земле аварийных или ветхих объектов недвижимости.
• Размещение в зоне предполагаемого развития домов, которые предназначены под расселение и снос по адресным программам.
• Наличие на участке зданий, возведенных без разрешения.

Даже если здание или земля не попадают ни под один из критериев, их могут поставить в программу КРТ. Например, наличие всего одного участка, используемого не по назначению, становится причиной включения всего микрорайона в комплексное развитие территорий.

Чем рискуют арендаторы и владельцы при воплощении мероприятий по КРТ

У собственников и арендаторов после включения земель и зданий в программу КРТ появляются трудности, которые связаны со следующими ограничениями:

• Запретами на строительство и межевание.
• Невозможностью изменения ВРИ.
• Недопустимостью выдачи плана градостроения.

Основной риск при комплексном развитии территории состоит в изъятии у правообладателей земельных участков и недвижимости, входящих в программу. Несмотря на выкуп, выплачиваемый за них собственникам, нередки случаи занижения сумм компенсации. Владельцы теряют права на недвижимость и землю, а с арендаторами расторгают сделки по постановлению судьи в одностороннем порядке.

Процедура изъятия состоит из таких действий, как:

1. Принятие государственным органом решения, закрепляющего переход прав собственности на участки земли и постройки, отведенные под комплексное развитие.
2. Публикация сообщения о постановлении не позднее 7 дней после его принятия.
3. Отправка копии решения и проекта сделки по изъятию земли и недвижимых объектов по адресам собственников, арендаторов и других заинтересованных лиц в течение 7 дней.
4. Ожидание реакции правообладателей.
5. Обращение в суд, если за 1 месяц от них не будет ответа.
6. Реализация постановления судьи об изъятии через 7 дней после оглашения.
7. Перечисление компенсации по выкупу на расчетный счет правообладателя, который он указал. Если адрес перевода неизвестен, деньги хранятся на депозите у нотариуса.
8. Закрепление передачи прав на владение участками земли и объектами недвижимости.

Потом изъятое передают без аукциона лицам, подписавшим соглашение на проведение комплексного развития территории.

Выкупную цену правообладатель может рассчитать сам. Механизм описан в «Справочнике о КРТ». Сумма, назначенная по этой методике отделом градостроительства, неокончательная. Правообладатель может отправить в муниципалитет свою выкупную цену с расчетом. Если стороны не согласны, то обращаются за оценкой к независимым экспертам в рамках судебного разбирательства.

Фото на обложке: Pexels