Арендные каникулы: что это такое и как прописать их в договоре

Что такое арендные каникулы

Рассмотрим для начала, что вообще такое арендные каникулы и когда они могут понадобиться. Как правило, льготный период арендодатель предоставляет арендатору, если последний по каким-либо причинам пока что не может запустить свой бизнес в полную силу. Наиболее частые причины:

• будущая торговая площадь нуждается в ремонте и завозе оборудования,
• у бизнеса наблюдаются сезонные спады,
• произошло ЧП, и владелец бизнеса был вынужден приостановить работу.

Возможны и другие ситуации, однако все их объединяет одно: временные трудности с внесением платежей по договору аренды. Конкретные условия каникул могут быть различными — в зависимости от того, о чем именно договорятся стороны.

Какие временные рамки установлены законодательством

Скидка на оплату аренды помещений может длиться до полугода. Однако этот срок можно продлевать, если стороны договорятся между собой. Иногда невозможно точно предсказать необходимую длительность арендных каникул — например, если помещению требуется ремонт, а подрядчик все время меняет сроки.

Договор аренды коммерческой недвижимости со скидкой не подразумевает указания четких сроков каникул. Однако условия этого договора не должны вызывать у налоговой службы подозрений. Подозрения, в частности, могут возникнуть в том случае, если льготный период слишком сильно затянется.

Порядок расчета арендной платы во время каникул

Заключая договор аренды помещения, важно обратить внимание на обязательный пункт о размере ежемесячной платы. Если в договоре такого пункта нет, он считается недействительным.

Кроме того, стороны имеют право оговорить и другие условия. В частности, размер скидки и штрафные санкции за просрочку платежа. Все, что касается арендных каникул, должно быть обозначено предельно четко и прозрачно, чтобы не возникало сомнений.

Следует указывать:

• причину предоставления скидки на аренду;
• какие именно работы будут проводиться в помещении, если причина арендных каникул — ремонт;
• кто будет заниматься ремонтом, кто является ответственным за проведение работ;
• приблизительные сроки окончания работ.

Вся необходимая информация должна быть подана точно и ясно. Это важно, потому что если условия каникул арендодателя не оговорены, то арендатору придется вносить плату полностью, без скидки. При этом не имеет значения, использует ли он помещение фактически.

Налоговые аспекты при использовании арендных каникул

Некоторые арендаторы считают, что условия арендных каникул могут освободить их от платы за использование недвижимости полностью. Это не так. Арендные каникулы не предусматривают стопроцентную скидку ни при каких условиях.

Более того: подобная ситуация будет расцениваться налоговой службой как безвозмездная передача недвижимости в пользование, а это уже — совершенно другие условия и другой подход.

Читайте по теме:

Как открыть бизнес с нуля: гайд о независимости от зарплаты

15 лайфхаков по организации и оптимизации рабочего места

В таком случае арендодатель будет обязан уплатить НДС за оказание услуг в безвозмездном порядке. Арендатор же получит так называемый неучтенный доход, поскольку услуги ему были оказаны безвозмездно, и на этот доход будет начислен налог.

Как уведомить арендодателя о потребности в каникулах

Недостаточно просто сообщить своему арендодателю о необходимости в арендных каникулах. Условия этих каникул должны быть документально подтверждены.

Сам процесс уведомления состоит из следующих этапов:

1. арендатор направляет арендодателю письменное уведомление с просьбой предоставить ему арендные каникулы,
2. обе стороны оговаривают условия будущего льготного периода и его продолжительность,
3. когда достигнута договоренность, она должна быть закреплена в договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Письмо с просьбой об арендных каникулах может быть составлено в произвольной форме — какие-либо строгие требования к таким письмам отсутствуют. Желательно, однако, чтобы арендатор объяснил причину своей просьбы и обосновал необходимость в каникулах. Также можно предложить свои варианты расчетов с арендодателем.

О потенциальных рисках для владельцев недвижимости

Заключая договор о предоставлении льгот на оплату помещения, важно помнить о возможных рисках. Основной риск заключается в том, что контролирующие органы могут счесть арендные каникулы дарением. Это незаконно и влечет за собой санкции.

Чтобы снизить риски, можно и нужно указывать в договоре точные причины предоставления скидки и размер оплаты на льготный период. Также можно приложить подробные сведения о расходах на ремонт и оснащение, понесенных арендатором в течение срока каникул. При этом необходимо иметь в виду, что все эти расходы собственник не возмещает, а внесенные улучшения остаются за собственником даже после расторжения договора.

Фото в тексте: Freepik

Также необходимо прописать, что обе стороны согласны зачесть период каникул в стоимость арендных платежей за прочие периоды. Это позволит избежать претензий налогового органа и начисления налога на основании разницы с рыночной стоимостью арендной платы в период предоставления льгот.

Все дело в том, что предоставление льготы по договору автоматически влечет за собой снижение дохода арендодателя и, следовательно, уменьшение налога к уплате.

Обязанность ФНС в этом случае — проверить, действительно ли собственник стал меньше зарабатывать на сдаче недвижимости или же уклоняется от уплаты налогов. Поэтому инспекторы очень внимательно будут изучать документацию, касающуюся предоставления льгот. И если ФНС решит, что у собственника не было объективных причин для скидки на аренду, она доначислит налог, исходя из полной стоимости, и добавит к нему еще и пени.

Какие условия необходимо отразить в договоре

Предоставляемые арендные каникулы, их условия и сроки могут быть указаны как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении. Существует ряд рекомендаций, касающихся корректного обозначения нюансов аренды — договор должен быть составлен так, чтобы не вызывать вопросов у ФНС. Рассмотрим эти нюансы.

Прежде всего, необходимо четко прописать снижение регулярного платежа на период ремонта, сезона и т.п. Здесь важно оставаться в границах разумного: хотя законодательство и не запрещает снижать аренду до символических сумм, слишком маленькая величина платежа может вызвать подозрения у инспекторов налоговой службы.

Второй момент касается вычета расходов на оснащение, ремонт или перепланировку арендованной площади из суммы ежемесячного платежа. Здесь необходимо указать, что собственник предоставлением льготы компенсирует расходы арендатора на период ремонта.

Читайте по теме:

ИПэшники: строим некринжовый бизнес

Как оценить эффективность работы бизнеса и сотрудников

Ни в коем случае нельзя указывать, что арендные каникулы предусматривают безвозмездное использование площади арендатором — независимо от того, какие работы он предполагает в этом помещении провести.

Это влечет за собой доначисление налога, а для собственника — еще и отсутствие возможности амортизации этого помещения. Также желательно, чтобы даты передачи площади в пользование и зачисления платежа на счет собственника совпадали.

Льготы на оплату аренды — удобное решение, если коммерческое помещение нуждается в ремонте или у арендатора возникли временные финансовые трудности, но расторгать договор не в интересах сторон. Арендатору период каникул позволит сэкономить, а собственнику — все же получить прибыль.

Учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, подобный подход оправдан. Однако важно скрупулезно подойти к составлению договора, чтобы у ФНС не возникло вопросов при проверке документов.

Фото на обложке: Freepik