Что такое такое обеспечительный платеж в договоре аренды

Что такое обеспечительный платеж и когда его использовать

Разберемся подробнее, что собой представляет обеспечительный платеж и как правильно прописывать его при аренде нежилого помещения. Обеспечительный платеж — это денежные средства, которые гарантируют арендодателю исполнение условий договора со стороны арендатора. В большинстве случаев величина суммы обеспечительного платежа равна месячной арендной плате. В качестве депозита могут быть внесены не только денежные средства, но и ценные бумаги и имущество, которое можно реализовать и получить прибыль.

Читайте по теме:

Что такое безопасная сделка и зачем она нужна бизнесу

Валютный платеж: оформление и порядок проведения

Понятие такого платежа закрепилось в юридической практике не так давно — около 10 лет назад. Сейчас обеспечение активно используется при аренде коммерческой недвижимости.

Платеж признается обеспечительным при условии, что одна сторона договорных отношений передает его другой на случай нарушения взятых на себя обязательств. Если этого не случилось в течение всего срока действия договора, то арендодатель не имеет права оставить себе внесенную сумму.

Обеспечительный платеж не следует путать с авансовым. Авансовый платеж — это денежные средства, которые арендатор вносит в счет платы за использование помещений, то есть в качестве исполнения основных своих обязательств по договору.

Условия об обеспечительном платеже подразумевают, что эти средства будут использованы, только если в отношениях сторон возникнут дополнительные обязательства — например, арендатор должен будет возместить причиненный ущерб. Если этого не случается, то по окончании действия договора аренды обеспечительный платеж возвращается арендатору (ст. 381.1 ГК РФ).

Законодательство не регламентирует строго условия обеспечительного платежа. Стороны имеют право самостоятельно договариваться о том, как они будут оформлять свои отношения в случае наступления форс-мажорных обстоятельств по вине арендатора, однако эти отношения в любом случае должны быть четко прописаны в договоре аренды.

Сумма обеспечительного платежа в договоре может быть использована в следующих целях:

• возмещение убытков, возникших у арендодателя из-за задержки платежа арендатором;
• компенсация арендной платы, не внесенной арендатором своевременно;
• возмещение ущерба, причиненного имуществу арендодателя;
• возмещение иных затрат, возникших по вине арендатора.

У обеспечительного платежа тоже есть срок действия, равный сроку действия договора об аренде помещений (хотя по соглашению сторон эти условия могут быть изменены).

Задачи обеспечительного платежа

Основные задачи обеспечительного платежа в договоре аренды следующие:

• снизить риски арендодателя при заключении договора;
• подтвердить серьезность намерений арендатора;
• повысить доверие сторон друг к другу;
• мотивировать арендатора бережнее обращаться с имуществом арендодателя и исполнять взятые на себя обязательства.

Наиболее часто условие обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривается в отношении дорогостоящего имущества. Если арендатор повредил это имущество или привел его в негодность раньше срока, владелец имеет право использовать обеспечительный платеж в целях восстановления имущества или приобретения нового. Если же суммы платежа недостаточно для компенсации ущерба, арендодатель может обратиться в суд.

Обеспечительный платеж по договору аренды

Чаще всего условия обеспечительного платежа фиксируются в договорах аренды помещений. Как правило, стороны оговаривают следующие детали:

• каков порядок перечисления суммы платежа;
• каков размер обеспечительного платежа, фиксирован ли он или зависит от общей суммы по договору;
• при каких условиях обеспечительный платеж возвращается арендатору, в какие сроки и в каком порядке это происходит;
• при каких условиях часть суммы обеспечительного платежа или вся сумма остается у арендодателя, как оформляется зачет этой суммы для компенсации ущерба.

При отражении обеспечения в договоре юристы рекомендуют четко прописывать, какой именно ущерб может быть компенсирован за счет этой суммы, может ли платеж быть увеличен и в каком порядке.

Кроме того, условия по обеспечительному платежу могут подразумевать разделение последнего на основную и дополнительную части. Основной платеж должен быть внесен в сроки, оговоренные соглашением сторон. При этом арендодатель может не передавать недвижимость арендатору до тех пор, пока основной платеж не будет перечислен.

Фото в тексте: Freepik

Если же условия договора в течение срока его действия меняются (например, изменяется стоимость аренды или дорожает сдаваемое имущество), то обеспечительный платеж разрешается увеличивать. В этом случае арендатор вносит дополнительную сумму и делает это строго в том периоде, когда изменения вступили в силу.

Аналогичная ситуация — при уменьшении стоимости аренды либо стоимости имущества: размер обеспечения пропорционально снижается, а арендодатель возвращает арендатору разницу между ранее перечисленными средствами и актуальной стоимостью обеспечения.

Что же касается возврата обеспечения, то здесь возможны варианты. Например, арендодатель может получить право на всю сумму платежа или ее часть, может быть обязан вернуть весь платеж арендатору, или же сумма может быть разделена между сторонами согласно взаимной договоренности. При изменении условий распределения обеспечительного платежа стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору.

Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

К сожалению, даже наличие обеспечительного платежа в договоре аренды не гарантирует ни арендатору, ни арендодателю защиты от всех возможных форс-мажоров. В частности, может возникнуть такая ситуация: арендатор честно исполнил свои обязательства по договору, однако по истечении срока этого договора арендодатель не торопится возвращать сумму платежа. Что делать в подобных случаях?

Если арендодатель тянет с возвратом денежных средств, арендатор имеет полное право для начала отправить ему досудебную претензию. Отправлять ее необходимо обязательно с уведомлением, подтверждающим получение арендодателем бумаги. Иногда такой шаг помогает сдвинуть ситуацию с мертвой точки.

Если же нет, то можно и нужно обращаться в суд. Однако следует помнить, что взыскать сумму обеспечительного платежа можно в судебном порядке только тогда, когда эта сумма не превышает полмиллиона рублей.

Какие обязательные документы потребует суд для рассмотрения дела:

• договор аренды помещения;
• акт передачи недвижимости во временное пользование арендатору и акт передачи этого же помещения от арендатора обратно арендодателю с указанием состояния, в котором находится помещение;
• банковские выписки, подтверждающие факт перечисления суммы обеспечительного платежа и арендной платы на счет арендодателя;
• письмо в адрес арендодателя с требованием о возврате всей суммы обеспечительного платежа;
• досудебная претензия;
• если имуществу арендодателя был нанесен ущерб, но арендатор компенсировал его за свой счет, — документы, подтверждающие такую компенсацию (например, чеки об оплате ремонта с указанием счета списания денежных средств).

Если арендатор честно исполнял свои обязательства, суд встает на его сторону и обязывает арендодателя вернуть обеспечительный платеж — либо полностью, если имуществу не был нанесен ущерб или он был компенсирован арендатором, либо частично, за вычетом расходов на компенсацию.

Когда обеспечительный платеж остается арендодателю

Всю сумму обеспечительного платежа арендодатель имеет право оставить себе в том случае, если арендатор грубо нарушил условия договора о пользовании помещением. К таким нарушениям относятся следующие ситуации:

1. Арендатор досрочно освободил помещение, не предупредив арендодателя и не согласовав с ним преждевременное расторжение договора. В этом случае владелец недвижимости несет убытки, поскольку его запланированный доход от сдачи в аренду не совпадает с реальным. Однако здесь важно иметь в виду, что условия невозврата всей суммы должны быть вписаны в договор аренды или отражены в дополнительном соглашении к нему — например, прописано, что при досрочном освобождении помещения арендатором без уведомления арендодателя в оговоренный срок распоряжаться обеспечительным платежом получает право владелец недвижимости по своему усмотрению.
2. Если арендатор освободил помещение, но не передал его владельцу с подписанием акта. До тех пор, пока акт передачи не оформлен и не подписан обеими сторонами, плата по договору аренды продолжает начисляться. При этом не имеет значения, покинул ли арендатор помещение фактически, вывез ли свою мебель и оборудование, передал ли владельцу ключи и так далее. Подтверждением соблюдения условий договора об аренде служит только подписанный акт передачи. Арендодатель в подобной ситуации имеет право списывать арендную плату из суммы обеспечительного платежа,
3. Если арендатор причинил ущерб имуществу владельца, но отказывается от оплаты этого ущерба.
4. Если арендатор задерживает плату за пользование помещением.

Налогообложение обеспечительного платежа

В налоговом законодательстве обеспечительные платежи не рассматриваются как источник дохода (в отличие от арендной платы). Соответственно, они не облагаются налогом. Такой платеж также не считается расходом арендатора — до тех пор, пока не будет использован для компенсации нанесенного арендодателю ущерба.

Читайте по теме:

ИПэшники: строим некринжовый бизнес

Что такое факсимильная подпись и как ее использовать

Согласно условиям договора об аренде помещений, обеспечительный платеж может быть использован арендодателем только в счет компенсации ущерба, нанесенного ему теми или иными действиями (либо бездействием) арендатора — например, для ремонта помещения или оборудования, для оплаты штрафов и просрочек и так далее. Только в этом случае обеспечительный платеж из средства обеспечения становится средством расчетов и облагается налогом.

Бухучет обеспечительного платежа

Начиная с 2022 года, условия бухгалтерского учета по обеспечительным платежам за аренду изменились. В настоящее время необходимо ориентироваться на ФСБУ 25/2018.

Следовательно, обе стороны делают проводку по счету 76 — до того момента, как арендодатель получит право оставить себе сумму обеспечительного платежа и использовать ее для компенсации полученного ущерба.

Арендатор должен осуществить следующие типы проводок, чтобы отразить обеспечение в своей отчетности:

• при перечислении суммы платежа на счет арендодателя — Дт76 Кт51;
• при получении возврата обеспечения в полном размере — Дт51 Кт76.

Арендодатель выполняет аналогичные проводки. До тех пор пока обеспечительный платеж находится на счете арендодателя, он в полном размере отражается на балансе по счету 008. У арендатора эта же сумма будет отражаться на счете 009.

В некоторых случаях обеспечительные платежи могут быть переквалифицированы в авансовые. Соответственно, обе стороны должны осуществить проводку по вычету НДС (поскольку в таких случаях обеспечение рассматривается как доход и облагается налогом). Важно обратить внимание на сроки учета данной суммы сторонами.

Арендодатель отражает ее получение в тот момент, когда аванс засчитывается в счет арендного платежа. Арендатор же должен сделать это тогда, когда средства будут перечислены в счет аванса.

Фото на обложке: Freepik