10 заповедей инвестора
Не так давно эксперты IntermarkSavills уже сравнили рынки аренды Москвы и Лондона и в ходе сравнения обнаружили идентичность перспектив развития. Рост арендных ставок, дефицит ликвидного предложения, возрастающий уровень спроса дают сигнал инвесторам обеих столиц о том, что пришла пора покупать жилье для последующей сдачи в аренду. «И хотя покупки недвижимости с целью последующей сдачи в аренду в Москве пока менее распространены, нежели в Лондоне, мы уверены, что это вопрос времени. И, опережая события, уже сегодня разработали список рекомендаций для инвесторов, которых интересуют эти два города говорит Галина Ткач, Директор департамента аренды IntermarkSavills.
Текущие рыночные условия, безусловно, способствуют росту рынка аренды элитной недвижимости двух столиц. По прогнозу экспертов Savills, в будущем количество собственников жилья в Лондоне будет уменьшаться, и все больше семей, причем не только молодых, станут арендаторами. Связано это, прежде всего с тем, что ипотека, к сожалению, с течением времени не становится доступнее. С середины 90-х в британской столице стало возможным получить кредит на покупку жилья для последующей сдачи в аренду, а с начала 2000-х годов число выданных на эти цели займов выросло с 75000 до 1,2 млн. Тогда доходность от аренды жилья составляла 8,8% (значительно выше, чем доходность от аренды коммерческой недвижимости). Сейчас средняя доходность несколько ниже - 5,3%, но этот вид инвестиций по-прежнему является чрезвычайно популярным, так как гарантирует получение стабильного пассивного дохода, размер которого значительно выше, чем средний процент по банковскому депозиту.
Надо заметить, что сегодня средняя годовая доходность от сдачи в аренду недвижимости премиум-класса в Москве и в Лондоне приблизительно одинакова. «В таких премиальных районах как Вестминстер, Кенсингтон и Челси, Хаммерсмит, Фулхэм, Уандсворт и Ричмонд доходность от сдачи в аренду сегодня в среднем составляет 4,3%. Но, вне всякого сомнения, по мере стабилизации общей ситуации этот показатель имеет тенденцию к росту» - считает Дженнифер Фурт, Глава Русского отдела IntermarkSavills в Лондоне. В Москве средняя доходность от аренды сегодня в среднем также не превышает 4-5%, доходя лишь в некоторых случаях до 7% (например, в элитном ЖК «Трилогия» по оценкам IntermarkSavills доходность от аренды достигнет 7% или более). Однако есть исключения. О них - в конце данного релиза.
Итак, представляем рекомендации экспертов IntermarkSavills тем, кто решил приобрести жилье для последующей сдачи в аренду в Москве или в Лондоне.
«В Москве совершенно определенно арендаторы стараются избегать вокзалов, - говорит Галина Ткач. - Так, например, район Курского вокзала является частью района Чистых Прудов, однако квартиры находящиеся в непосредственной близости к Курскому вокзалу не входят в зону интересов арендаторов. Также не пользуется популярностью район возле площади «трех вокзалов». Но не бывает правил без исключений: районы Белорусского и Павелецкого вокзала, не только не смущают арендаторов, но и очень востребованы ввиду большого количества построенных там бизнес-центров». Кстати важно помнить о том, что квартиры расположенные неподалеку от бизнес-центров всегда пользуются повышенным спросом у арендаторов и подобное соседство безусловно поможет сдать недвижимость значительно быстрее. Кроме того, по мнению эксперта, близость метро является плюсом, но не столь существенным, поскольку в высоких бюджетах гораздо более важное значение имеют транспортные развязки и парковки.
4. Выберите хороший район с развитой инфраструктурой. Лондон состоит из «деревень» (районов) с местным колоритом и инфраструктурой, включающей бары, рестораны и магазины. Инвестиции в одну из таких «деревень», а не в безликий район, принесут хорошие дивиденды, считает Дженнифер Фурт. Речь идет прежде всего, конечно, о всемирно известных районах (см.п.2) В Москве самым востребованным с этой точки зрения является район Патриарших Прудов и Тверской.
5. Подберите «правильную» недвижимость. Убедитесь в том, что вы приобретаете правильный вид недвижимости для данного района. Некоторые районы предлагают дома, которые привлекают семейные пары, а другие в основном, в центральном Лондоне квартиры, которые идеально подойдут работающим специалистам. В Москве, по словам Галины Ткач, в районе Чистых Прудов в структуре предложения в основном преобладают квартиры с одной или двумя спальными, которые не пользуются спросом. А вот востребованные многокомнатные квартиры для семейного проживания - постоянно в дефиците «Чтобы сдать небольшую квартиру в районе Чистых Прудов потребуется полгода, тогда как подобный объект на Тверской уйдет с рынка за месяц», - отмечает эксперт.
6. Старайтесь выглядеть красиво. При покупке квартиры внимательно осмотрите подъезд, коридоры и сад. В хорошем ли они состоянии? Удостоверьтесь в том, что на обслуживание дома выделяются необходимые средства это поможет избежать непредвиденных затрат на ремонт - таковы рекомендации в Лондоне. Но не менее актуален этот совет и в Москве. Многолетний опыт нашей компании подтверждает это.
7. Займитесь арифметикой. Инвесторы часто ошибаются в расчетах и недооценивают затраты, возникающие в период простоя, и расходы на оплату коммунальных платежей. Постарайтесь избежать таких ошибок в самом начале, и вы сможете уменьшить расходы и увеличить доходы. «Если сравнить, например, две аналогичные двухкомнатные квартиры в районе Кропоткинской в доме с ТСЖ и в доме, находящемся в муниципальном управлении, то в первом случае коммунальные платежи составят 15 000 рублей в месяц, а во втором 3500 рублей», - отмечает Галина Ткач.
8. Обеспечьте безопасность. Прежде чем приобрести недвижимость, займитесь изучением района. Стоит обратить внимание на безопасность ведь именно этот аспект является одной из важных составных частей принятия решения об аренде квартиры. Верный признак безопасного и престижного района - наличие на его территории Посольств иностранных государств. Как правило, такие места хорошо охраняются и пользуются спросом у арендаторов. Стоит также обратить внимание на освещенность, подъезд и двор. Кстати, важную роль играет и этаж, на котором расположен объект. В Москве лишь квартиры выше второго этажа пользуются повышенным спросом, так как обладают лучшими характеристиками безопасности. «Квартиры на низких этажах однозначно не будут популярны у арендаторов, - считает Галина Ткач. - Первый-второй этажи не вариант для инвестора. Кроме того, арендаторы предпочитают жилье с охраной или консьержем, нежели просто с домофоном».
9. Не занимайтесь управлением недвижимостью сами. Очень трудно починить протекающий кран по требованию арендатора, если вы в этот момент находитесь в командировке за границей. Управляющий агент устранит неполадку, а также уладит любые другие вопросы. В Лондоне эта услуга чрезвычайно популярна. «Московский рынок тоже активно перенимает зарубежную практику. Сегодня все крупные агентства недвижимости обладают командой технической поддержки, которая в любой момент готова устранить технические неполадки в квартире. У компании IntermarSavills в Москве есть 24 часовая служба поддержки с англоговорящими сотрудниками, а это очевидное преимущество для арендатора, которое делает квартиру еще более ликвидной», - считает Галина Ткач.
10. Воспользуйтесь услугами профессионалов. Детальная информация о местном рынке крайне важна займитесь основательными исследованиями рынка. Наймите специалиста, который поможет подыскать высокодоходный объект. Кроме того, при инвестировании необходимо ориентироваться не только на показатели доходности, но и на срок экспозиции.
ПРИМЕРЫ ОБЪЕКТОВ:
Лондон:
Ниже - несколько примеров объектов, расположенных в непосредственной близости от делового района Docklands и являющихся идеальными вариантами для сдачи в аренду. А также пример инвестиционного проекта, расположенного в центре Лондона, доходность по которому превышает среднерыночные показатели. Сориентироваться во всем многообразии предложения недвижимости столицы Великобритании весьма непросто, и лишь рекомендации опытных специалистов этого рынка могут быть гарантией максимальной доходности.
1. Ivory House, East Smithfield, London E1W 1AT
Квартира, общей площадью 96 кв.м., с двумя спальнями и двумя санузлами, террасой и террасой на крыше. Полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена - £1,050,000 (?1220 930), ежемесячная аренда £3700 (? 4300). Доходность 4,23%.
2. St. Thomas´s Wharf, 78 Wapping High Street, London E1W 2NB
Полностью отремонтированная квартира с 2 спальнями, 2 санузлами, расположенная в непосредственной близости от Темзы. Виды на реку из гостиной, с балкона и из основной спальни. Запрашиваемая цена £625,000 (?726 744), ежемесячная аренда - £ 2300 (?2674 ). Доходность 4,42%.
3. Hermitage Court, Knighten Street, London, E1W 1PW
Квартира общей площадью 91,5 кв.м, с двумя спальнями и двумя санузлами, полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена - £460,000 (?534 883) ежемесячная аренда - £1800 (?2093 ). Доходность 4,7%.
4. Инвестиционный проект в центре Лондона - Park Plaza Westminster Bridge.
Апартаменты в этом фешенебельном отеле были куплены одним из наших клиентов в 2009 году в момент строительства. Тогда цена студии составляла 250 000 фунтов стерлингов. Клиент взял ипотеку в размере 50% от стоимости объекта, по ставке 3% годовых. В 2010 году объект был сдан в эксплуатацию. В данный момент хозяин уже получили первый доход от аренды. Гарантированная рента составляет 6% годовых, и полностью покрывает платежи по ипотеке.
Инвестиция в цифрах :
Полная стоимость объекта: 250 000 фунтов стерлингов.
Свободные средства клиента для инвестирования: 130 000 фунтов стерлингов.
Ипотека 50 % от полной стоимости: 125 000 фунтов стерлингов
Ставка по ипотеке: 3% годовых
Ежемесячный платёж по ипотеке: 312,5 фунтов стерлингов в месяц.
Гарантированная рента 6% годовых от суммы покупки: 1250 фунтов стерлингов в месяц.
Ежемесячный доход: 1250 312,5 = 937,5 фунтов стерлингов
Расходы на покупку: 4000 фунтов стерлингов. (Гербовый сбор (1% от суммы) - 2 500 фунтов стерлингов и услуги юриста 1500 фунтов стерлингов)
Москва:
Рассмотрим несколько примеров, наглядно показывающих, что в Москве встречаются объекты премиум-класса, доходность по которым может быть значительно выше среднерыночных показателей, но для того, чтобы получить максимум, лучше воспользоваться рекомендациями профессионалов.
1. В начале 2010 года с помощью IntermarkSavills за $1,550 млн. один из наших клиентов приобрел семикомнатную квартиру площадью 235 кв.м в реконструированном доме на Тверской. Квартира предлагалась оборудованной, с кондиционером, сигнализацией, тёплыми полами. Подъезд имеет кодовый замок, видеонаблюдение. В квартире 5 полных санузлов, высокие потолки, паркетные полы, спутниковое ТВ, просторные светлые комнаты, она полностью оснащена бытовой техникой. Предлагалась без мебели. В квартире хозяин произвел дополнительные улучшения небольшой ремонт стоимостью $10 000 (закупка встроенных шкафов, установка Интернета и спутникового телевидения ). В результате квартира была сдана в аренду за $11 000, Таким образом, показатель доходности для данного объекта составляет 8,5%, но для того, чтобы сдать эту квартиру, потребовалось шесть месяцев.
2. Квартира в Романовом переулке примерно аналогичной площади в историческом особняке с тремя спальнями, камином, охраняемой парковкой во дворе была продана при помощи нашего Агентства в конце лета 2010 года. Просторная гостиная, уютная обеденная зона примыкает к оборудованной кухне, три спальни, 2 санузла. Квартира приобретена с помощью IntermarkSavills за $5,5 млн. вместе с арендаторами, которые платят за нее $20 000 в месяц. Здесь доходность ниже, причем примерно в два раза (4.36%), но текущие арендаторы имеют 3 годичный договор аренды, что гарантирует новому собственнику стабильный доход с момента регистрации сделки.
3. В феврале 2008 г. при посредничестве IntermarkSavills была приобретена квартира в Камергерском переулке за $1,2 млн., в ней был произведен ремонт стоимостью $11 000. Квартира была сдана через два месяца после покупки, на протяжении двух лет сдавалась за $16 000, после выезда клиента была сдана через три месяца за $10 000. Если бы собственник захотел продать квартиру сейчас, то ее стоимость составила бы уже $2,2 млн. При арендной плате $10 000 годовая доходность составляет 10%. Заметим, что и в Москве и в Лондоне подобные объекты крайне редки и отыскать их самостоятельно практически невозможно.
4. Сегодня в стремительно меняющейся российской столице некоторые районы теряют популярность у арендаторов и покупателей элитного жилья, другие наоборот ее приобретают. Среди последних, хочется особо выделить район Пресни, который по мере развития делового центра «МОСКВА- СИТИ» становится все более востребованным. Однако предложение качественного элитного жилья в этом районе очень ограничено. В связи с этим покупка квартир в проекте ТРИЛОГИЯ является весьма перспективной. Во втором квартале текущего года один из клиентов нашего агентства приобрел студию 66,9 кв.м. Цена квартиры составляла 19,200,200 рублей ($ 640 000). По нашим оценкам сдавать такую квартиру можно приблизительно за $ 4500 в месяц. Стоимость ремонта в этом случае составит около $70,000 (1000 за кв.м). Таким образом, общие затраты составят около $710 000, а ежегодная доходность 7,6%.
По мере продвижения строительства стоимость маленьких квартир обычно увеличивается больше всего. Если говорить об этой конкретной квартире, то ее стоимость на сегодняшний день уже увеличилась на 25%.
Текущие рыночные условия, безусловно, способствуют росту рынка аренды элитной недвижимости двух столиц. По прогнозу экспертов Savills, в будущем количество собственников жилья в Лондоне будет уменьшаться, и все больше семей, причем не только молодых, станут арендаторами. Связано это, прежде всего с тем, что ипотека, к сожалению, с течением времени не становится доступнее. С середины 90-х в британской столице стало возможным получить кредит на покупку жилья для последующей сдачи в аренду, а с начала 2000-х годов число выданных на эти цели займов выросло с 75000 до 1,2 млн. Тогда доходность от аренды жилья составляла 8,8% (значительно выше, чем доходность от аренды коммерческой недвижимости). Сейчас средняя доходность несколько ниже - 5,3%, но этот вид инвестиций по-прежнему является чрезвычайно популярным, так как гарантирует получение стабильного пассивного дохода, размер которого значительно выше, чем средний процент по банковскому депозиту.
Надо заметить, что сегодня средняя годовая доходность от сдачи в аренду недвижимости премиум-класса в Москве и в Лондоне приблизительно одинакова. «В таких премиальных районах как Вестминстер, Кенсингтон и Челси, Хаммерсмит, Фулхэм, Уандсворт и Ричмонд доходность от сдачи в аренду сегодня в среднем составляет 4,3%. Но, вне всякого сомнения, по мере стабилизации общей ситуации этот показатель имеет тенденцию к росту» - считает Дженнифер Фурт, Глава Русского отдела IntermarkSavills в Лондоне. В Москве средняя доходность от аренды сегодня в среднем также не превышает 4-5%, доходя лишь в некоторых случаях до 7% (например, в элитном ЖК «Трилогия» по оценкам IntermarkSavills доходность от аренды достигнет 7% или более). Однако есть исключения. О них - в конце данного релиза.
Итак, представляем рекомендации экспертов IntermarkSavills тем, кто решил приобрести жилье для последующей сдачи в аренду в Москве или в Лондоне.
- Выберите своего клиента. Первый и наиважнейший шаг - составить портрет потенциального арендатора. Собственно, необходимо ответить на простой вопрос: Кто будет снимать у Вас жилье? Так, например, в Лондоне американцы как правило, выбирают старинные дома, а приехавшие из восточных стран практически всегда отдают предпочтение новостройкам. В Москве у арендаторов из США и Великобритании пользуются популярностью районы, находящиеся в непосредственной близости от международных школ ЖК «Покровские холмы» и район Сокол. «Вообще молодые семьи иностранных арендаторов (без привязки к национальности) предпочитают селиться в историческом центре, - говорит Галина Ткач, Директор департамента аренды IntermarkSavills. А респектабельные россияне предпочитают дома на Рублевском шоссе, а также новые монолитные дома как в Центральном oкруге, так и в районах Ленинского и Кутузовского проспектов. Кроме того, россияне больше склонны арендовать загородные дома (Рублевское, Киевское, Новорижское шоссе) в качестве второго места проживания, несмотря на наличие собственных квартир в городе.
- Избегайте неизведанных территорий.
Людей, не знающих Лондон, вряд ли заинтересует проживание в новых районах. Держитесь поближе к всемирно известным районам Найтсбридж, Хэмпстед, Уимблдон и Челси. По мнению Галины Ткач, в российской столице популярностью среди арендаторов жилья премиум-класса не пользуются восток и юго-восток города, проспект Мира, районы Сокольники и Измайлово.
«В Москве совершенно определенно арендаторы стараются избегать вокзалов, - говорит Галина Ткач. - Так, например, район Курского вокзала является частью района Чистых Прудов, однако квартиры находящиеся в непосредственной близости к Курскому вокзалу не входят в зону интересов арендаторов. Также не пользуется популярностью район возле площади «трех вокзалов». Но не бывает правил без исключений: районы Белорусского и Павелецкого вокзала, не только не смущают арендаторов, но и очень востребованы ввиду большого количества построенных там бизнес-центров». Кстати важно помнить о том, что квартиры расположенные неподалеку от бизнес-центров всегда пользуются повышенным спросом у арендаторов и подобное соседство безусловно поможет сдать недвижимость значительно быстрее. Кроме того, по мнению эксперта, близость метро является плюсом, но не столь существенным, поскольку в высоких бюджетах гораздо более важное значение имеют транспортные развязки и парковки.
4. Выберите хороший район с развитой инфраструктурой. Лондон состоит из «деревень» (районов) с местным колоритом и инфраструктурой, включающей бары, рестораны и магазины. Инвестиции в одну из таких «деревень», а не в безликий район, принесут хорошие дивиденды, считает Дженнифер Фурт. Речь идет прежде всего, конечно, о всемирно известных районах (см.п.2) В Москве самым востребованным с этой точки зрения является район Патриарших Прудов и Тверской.
5. Подберите «правильную» недвижимость. Убедитесь в том, что вы приобретаете правильный вид недвижимости для данного района. Некоторые районы предлагают дома, которые привлекают семейные пары, а другие в основном, в центральном Лондоне квартиры, которые идеально подойдут работающим специалистам. В Москве, по словам Галины Ткач, в районе Чистых Прудов в структуре предложения в основном преобладают квартиры с одной или двумя спальными, которые не пользуются спросом. А вот востребованные многокомнатные квартиры для семейного проживания - постоянно в дефиците «Чтобы сдать небольшую квартиру в районе Чистых Прудов потребуется полгода, тогда как подобный объект на Тверской уйдет с рынка за месяц», - отмечает эксперт.
6. Старайтесь выглядеть красиво. При покупке квартиры внимательно осмотрите подъезд, коридоры и сад. В хорошем ли они состоянии? Удостоверьтесь в том, что на обслуживание дома выделяются необходимые средства это поможет избежать непредвиденных затрат на ремонт - таковы рекомендации в Лондоне. Но не менее актуален этот совет и в Москве. Многолетний опыт нашей компании подтверждает это.
7. Займитесь арифметикой. Инвесторы часто ошибаются в расчетах и недооценивают затраты, возникающие в период простоя, и расходы на оплату коммунальных платежей. Постарайтесь избежать таких ошибок в самом начале, и вы сможете уменьшить расходы и увеличить доходы. «Если сравнить, например, две аналогичные двухкомнатные квартиры в районе Кропоткинской в доме с ТСЖ и в доме, находящемся в муниципальном управлении, то в первом случае коммунальные платежи составят 15 000 рублей в месяц, а во втором 3500 рублей», - отмечает Галина Ткач.
8. Обеспечьте безопасность. Прежде чем приобрести недвижимость, займитесь изучением района. Стоит обратить внимание на безопасность ведь именно этот аспект является одной из важных составных частей принятия решения об аренде квартиры. Верный признак безопасного и престижного района - наличие на его территории Посольств иностранных государств. Как правило, такие места хорошо охраняются и пользуются спросом у арендаторов. Стоит также обратить внимание на освещенность, подъезд и двор. Кстати, важную роль играет и этаж, на котором расположен объект. В Москве лишь квартиры выше второго этажа пользуются повышенным спросом, так как обладают лучшими характеристиками безопасности. «Квартиры на низких этажах однозначно не будут популярны у арендаторов, - считает Галина Ткач. - Первый-второй этажи не вариант для инвестора. Кроме того, арендаторы предпочитают жилье с охраной или консьержем, нежели просто с домофоном».
9. Не занимайтесь управлением недвижимостью сами. Очень трудно починить протекающий кран по требованию арендатора, если вы в этот момент находитесь в командировке за границей. Управляющий агент устранит неполадку, а также уладит любые другие вопросы. В Лондоне эта услуга чрезвычайно популярна. «Московский рынок тоже активно перенимает зарубежную практику. Сегодня все крупные агентства недвижимости обладают командой технической поддержки, которая в любой момент готова устранить технические неполадки в квартире. У компании IntermarSavills в Москве есть 24 часовая служба поддержки с англоговорящими сотрудниками, а это очевидное преимущество для арендатора, которое делает квартиру еще более ликвидной», - считает Галина Ткач.
10. Воспользуйтесь услугами профессионалов. Детальная информация о местном рынке крайне важна займитесь основательными исследованиями рынка. Наймите специалиста, который поможет подыскать высокодоходный объект. Кроме того, при инвестировании необходимо ориентироваться не только на показатели доходности, но и на срок экспозиции.
ПРИМЕРЫ ОБЪЕКТОВ:
Лондон:
Ниже - несколько примеров объектов, расположенных в непосредственной близости от делового района Docklands и являющихся идеальными вариантами для сдачи в аренду. А также пример инвестиционного проекта, расположенного в центре Лондона, доходность по которому превышает среднерыночные показатели. Сориентироваться во всем многообразии предложения недвижимости столицы Великобритании весьма непросто, и лишь рекомендации опытных специалистов этого рынка могут быть гарантией максимальной доходности.
1. Ivory House, East Smithfield, London E1W 1AT
Квартира, общей площадью 96 кв.м., с двумя спальнями и двумя санузлами, террасой и террасой на крыше. Полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена - £1,050,000 (?1220 930), ежемесячная аренда £3700 (? 4300). Доходность 4,23%.
2. St. Thomas´s Wharf, 78 Wapping High Street, London E1W 2NB
Полностью отремонтированная квартира с 2 спальнями, 2 санузлами, расположенная в непосредственной близости от Темзы. Виды на реку из гостиной, с балкона и из основной спальни. Запрашиваемая цена £625,000 (?726 744), ежемесячная аренда - £ 2300 (?2674 ). Доходность 4,42%.
3. Hermitage Court, Knighten Street, London, E1W 1PW
Квартира общей площадью 91,5 кв.м, с двумя спальнями и двумя санузлами, полностью отремонтирована. Запрашиваемая цена - £460,000 (?534 883) ежемесячная аренда - £1800 (?2093 ). Доходность 4,7%.
4. Инвестиционный проект в центре Лондона - Park Plaza Westminster Bridge.
Апартаменты в этом фешенебельном отеле были куплены одним из наших клиентов в 2009 году в момент строительства. Тогда цена студии составляла 250 000 фунтов стерлингов. Клиент взял ипотеку в размере 50% от стоимости объекта, по ставке 3% годовых. В 2010 году объект был сдан в эксплуатацию. В данный момент хозяин уже получили первый доход от аренды. Гарантированная рента составляет 6% годовых, и полностью покрывает платежи по ипотеке.
Инвестиция в цифрах :
Полная стоимость объекта: 250 000 фунтов стерлингов.
Свободные средства клиента для инвестирования: 130 000 фунтов стерлингов.
Ипотека 50 % от полной стоимости: 125 000 фунтов стерлингов
Ставка по ипотеке: 3% годовых
Ежемесячный платёж по ипотеке: 312,5 фунтов стерлингов в месяц.
Гарантированная рента 6% годовых от суммы покупки: 1250 фунтов стерлингов в месяц.
Ежемесячный доход: 1250 312,5 = 937,5 фунтов стерлингов
Расходы на покупку: 4000 фунтов стерлингов. (Гербовый сбор (1% от суммы) - 2 500 фунтов стерлингов и услуги юриста 1500 фунтов стерлингов)
Москва:
Рассмотрим несколько примеров, наглядно показывающих, что в Москве встречаются объекты премиум-класса, доходность по которым может быть значительно выше среднерыночных показателей, но для того, чтобы получить максимум, лучше воспользоваться рекомендациями профессионалов.
1. В начале 2010 года с помощью IntermarkSavills за $1,550 млн. один из наших клиентов приобрел семикомнатную квартиру площадью 235 кв.м в реконструированном доме на Тверской. Квартира предлагалась оборудованной, с кондиционером, сигнализацией, тёплыми полами. Подъезд имеет кодовый замок, видеонаблюдение. В квартире 5 полных санузлов, высокие потолки, паркетные полы, спутниковое ТВ, просторные светлые комнаты, она полностью оснащена бытовой техникой. Предлагалась без мебели. В квартире хозяин произвел дополнительные улучшения небольшой ремонт стоимостью $10 000 (закупка встроенных шкафов, установка Интернета и спутникового телевидения ). В результате квартира была сдана в аренду за $11 000, Таким образом, показатель доходности для данного объекта составляет 8,5%, но для того, чтобы сдать эту квартиру, потребовалось шесть месяцев.
2. Квартира в Романовом переулке примерно аналогичной площади в историческом особняке с тремя спальнями, камином, охраняемой парковкой во дворе была продана при помощи нашего Агентства в конце лета 2010 года. Просторная гостиная, уютная обеденная зона примыкает к оборудованной кухне, три спальни, 2 санузла. Квартира приобретена с помощью IntermarkSavills за $5,5 млн. вместе с арендаторами, которые платят за нее $20 000 в месяц. Здесь доходность ниже, причем примерно в два раза (4.36%), но текущие арендаторы имеют 3 годичный договор аренды, что гарантирует новому собственнику стабильный доход с момента регистрации сделки.
3. В феврале 2008 г. при посредничестве IntermarkSavills была приобретена квартира в Камергерском переулке за $1,2 млн., в ней был произведен ремонт стоимостью $11 000. Квартира была сдана через два месяца после покупки, на протяжении двух лет сдавалась за $16 000, после выезда клиента была сдана через три месяца за $10 000. Если бы собственник захотел продать квартиру сейчас, то ее стоимость составила бы уже $2,2 млн. При арендной плате $10 000 годовая доходность составляет 10%. Заметим, что и в Москве и в Лондоне подобные объекты крайне редки и отыскать их самостоятельно практически невозможно.
4. Сегодня в стремительно меняющейся российской столице некоторые районы теряют популярность у арендаторов и покупателей элитного жилья, другие наоборот ее приобретают. Среди последних, хочется особо выделить район Пресни, который по мере развития делового центра «МОСКВА- СИТИ» становится все более востребованным. Однако предложение качественного элитного жилья в этом районе очень ограничено. В связи с этим покупка квартир в проекте ТРИЛОГИЯ является весьма перспективной. Во втором квартале текущего года один из клиентов нашего агентства приобрел студию 66,9 кв.м. Цена квартиры составляла 19,200,200 рублей ($ 640 000). По нашим оценкам сдавать такую квартиру можно приблизительно за $ 4500 в месяц. Стоимость ремонта в этом случае составит около $70,000 (1000 за кв.м). Таким образом, общие затраты составят около $710 000, а ежегодная доходность 7,6%.
По мере продвижения строительства стоимость маленьких квартир обычно увеличивается больше всего. Если говорить об этой конкретной квартире, то ее стоимость на сегодняшний день уже увеличилась на 25%.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter