3 совета от эксперта: сдаем коммерческую недвижимость, которая пустует месяцами

Исследование онлайн-академии MAED показало, что спрос на аренду коммерческих помещений в России в начале этого года увеличился на 13% по сравнению с началом прошлого. Спрос растет в Москве, не отстают Санкт-Петербург и города Урала, где сейчас активно развивается производство.

По данным компании ILM, в первом квартале средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на рынке офисной недвижимости вновь растут. В объектах класса «A» рост составил 1,5%, класса «B+» — 5,5%, зданиях класса «B-» показатель увеличился на 7,5%.

А по данным NF Group, на конец марта 2024 года 78% торговых центров Москвы заполнены на 90 и более процентов. На место ушедших арендаторов пришли российские.

Дефицит складов — вообще давняя проблема, ведь онлайн-торговля в стране продолжает активно развиваться. Но почему-то собственники коммерческой недвижимости упускают эти возможности, действуя по старинке: выставляют помещение в ЦИАН и «Авито» и просто ждут, пока его снимут.

Если же оно не сдается, его признают неликвидом и зачастую просто не знают, что с ним делать. Рассказываем, как сдать объект коммерческой недвижимости, который долго не может найти арендатора.

Определяем релевантность ценового предложения

Главное правило рынка аренды коммерческой недвижимости 3L знают, кажется, все, кто имел к ней отношение. А звучит оно так: «Location, location и еще раз location». Если локация «не очень» и арендаторы в очередь не встают, нужно провести анализ ситуации и понять, почему так происходит.

Недвижимость часто покупают в целях сохранения сбережений, опасаясь инфляции, в периоды бешеного роста стоимости валют. При этом на покупку помещений своих сбережений может и не хватить, тогда берут кредит.

Отсюда и расчет так называемой «справедливой цены», когда арендатор должен платить владельцу столько, чтобы собственник мог выплачивать кредит и отбивать вложения в обозримой перспективе.

Простой пример из практики: собственник нашел арендатора, который предложил свою цену — 250 тыс. рублей за кв. метр в год. Но собственник настаивал на 300 тыс. рублей. Сторговаться не удалось, и помещение стоит пустым уже полтора года вообще без арендаторов, собственник же несет убытки, каждый месяц оплачивая коммуналку.

Чтобы понять, по какой цене помещение можно сдать, следует:

• провести анализ района, в котором находится недвижимость, на предмет насыщения сетевыми и отдельно стоящими магазинами, фитнес-клубами, офисами и т.д., выявить - чего много, а чего нет. Исходя из собранных данных, наметить, под какой вид бизнеса правильнее рекламировать свое помещение.
• изучить аналогичные ценовые предложения недвижимости хотя бы в ЦИАН и «Авито»,
• по возможности поговорить с арендаторами и собственниками близлежащих объектов и узнать, сколько они платят за аренду. Ведь одна из самых частых причин простоя коммерческой недвижимости — это завышенная цена. Поэтому, зная расклад в районе, предлагать более привлекательную цену, чем у других, даже демпинговать, если спрос на аналогичные помещения невысокий.
• при формировании цены учесть сложившиеся правила дисконта. Часто в Подмосковье или небольших российских городах мы сталкиваемся с ситуацией, когда спросом у арендаторов пользуются именно первые этажи зданий. На второй арендаторы селиться не очень хотят: трафик там ниже, чем на первых. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости есть правило: дисконт к цене на втором этаже должен составлять минимум 15–20%. И это должен знать владелец коммерческих помещений, если хочет побыстрее найти арендатора.
• обязательно подключить маркетинг и рекламу, чтобы о вашем предложении узнал широкий круг потенциальных арендаторов.

Делаем ремонт и делим помещение на части

Если цена объекта все же представляется адекватной и снижать ее нет причин, а арендаторы все равно не идут, значит, помещение надо подготовить к сдаче.

Еще несколько лет назад дефицит коммерческих площадей в Москве и других городах был значительно больше. Сейчас дают о себе знать новые ЖК, в которых под коммерцию отданы все первые этажи. И если раньше любой необходимый ремонт арендодатель стремился переложить на арендатора, то сейчас такого уже нет.

Арендатору нужно предложить хороший вариант, конкуренция на рынке коммерческой недвижимости выросла. Таким вариантом может считаться здание не только с современными коммуникациями, где нет проблем с электрикой, сантехникой и имеется красивое крыльцо, но и помещение нужного формата.

Читать по теме: 6 нюансов, которые нужно учесть при сдаче магазина в аренду

Самый востребованный метраж коммерческих объектов составляет от 70 до 100 кв. м. По данным компании Setl City, наибольшее число сделок — до 50% — заключается по покупке помещений площадью 50–100 кв. м. Именно такие площади ищут аптеки, небольшие пекарни, магазинчики у дома и кофейни.

Еще около 20% спроса приходится на помещения до 50 кв. м, и лишь 10% — на помещения площадью 200–250 кв. м. Супермаркетам, таким как «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», как правило, требуются большие площади — минимум 300 кв. метров. Но «садятся» они лишь там, где хороший трафик.

В то же время часто среди пустующих объектов мы видим помещения по 800 кв. м и более. Это повод задуматься, а можно ли поделить помещение на части, расположив не одного, а нескольких арендаторов и дав каждому по 100 метров?

Если технически это возможно, сдать помещение удастся намного быстрее. То же правило небольших площадей, кстати, действует и в отношении офисов. Нет арендаторов на большой офис? С гораздо большей долей вероятности арендатор найдется на маленький — начинающий бизнес всегда ищет что-то поменьше.

Какой ремонт делать в помещении, тоже понятно. Конечно, лишь руководство салона красоты или магазина знает, какой ремонт требуется объекту, ведь все зависит от того, как будет организован бизнес. В то же время черновой ремонт, хорошие коммуникации, приятный фасад быстрее привлекут потенциального арендатора.

Выходим с коммерческим предложением к нужному бизнесу

Если объект уже привели в порядок, ему нужно продвижение. Мало повесить объявление в ЦИАН и «Авито», а также сделать растяжку на здании «Сдается». Собственник должен определить, какой бизнес может арендовать его помещение, сделать презентацию и направить ее потенциальным арендаторам.

Начинающие владельцы коммерческой недвижимости сегодня часто покупают площади в новых ЖК. Но поскольку при сдаче объекта пустых помещений много, они подолгу простаивают. Важно понять, какого бизнеса в этой локации не хватает.

К примеру, в ЖК уже есть продуктовый, магазин цветов и химчистка, но нет аптек. Такого рода бизнес легко займет небольшое помещение площадью 50–100 кв. метров. Отправить коммерческое предложение в аптеки не так уж сложно.

У крупного бизнеса, например, уторговых сетей, как правило, есть офис, который занят подбором помещений для новых локаций. Эти контакты нужно просто найти в интернете.

Мелкий и средний бизнес часто пользуется услугами специализированных агентств, которые сдают коммерческую недвижимость и управляют ею. У таких игроков рынка, как правило, есть наработанные связи, они могут показать вашу презентацию малым и средним компаниям, которые активно развиваются и ищут новые локации. Отправить таким агентствам свою презентацию тоже, конечно, стоит.

Снимет ли арендатор помещение или нет, во многом зависит от того, как он оценит трафик. Хватит ли людского потока для того, чтобы его бизнес процветал?

Арендодатель может помочь ему в этом, хотя бы на глазок посчитав, сколько человек мимо его двери проходит в день. Для этого имеются специальные технические устройства. Такого рода информация поможет потенциальному арендатору определить, как себя будет чувствовать его бизнес в данной локации.

Но каким бы ни был трафик (он может быть и небольшим, если, к примеру, новый ЖК огорожен и защищен со всех сторон от прохожих с улицы), любое помещение может быть востребовано.

К примеру, здесь могут расположиться винотека — модный сегодня вид бизнеса с премиальным вином (товар будет востребован у жильцов комплекса), медицинская клиника, а также магазины с редким профильным товаром, например средствами для бассейнов.

Покупатели ищут такие магазины специально и приезжают в них адресно, поэтому закрытая территория такому бизнесу не мешает. А собственнику важно нужного арендатора найти и свое помещение предложить, сделав красивые фотографии и рассказав о преимуществах локации.

Например, это может быть:

• расположение в новом жилом комплексе,
• наличие витражных окон,
• современные коммуникации,
• наличие парковки,
• удачное расположение относительно остановок общественного транспорта,
• советы по лучшему использованию локации на основе анализа данного района.

Проделав эти несложные операции, вы определенн оповысите шансы на сдачу: простаивающее помещение уже не придется считать неликвидным. Удачи!

Читать по теме: Инвестиции в столичный стрит-ритейл выросли на 30-55%

Фото на обложке: Unsplash