Новости / Деньги

Стоимость 1 м² в центре Москвы впервые превысила 2 млн ₽: эксперты объяснили рост цен, дав прогноз эконом-сегменту

Цены на квартиры в центре Москвы превысили 2 млн ₽ за кв. м

25 сентября 2025, 13:28

Стоимость 1 м² в центре Москвы впервые превысила 2 млн ₽: эксперты объяснили рост цен, дав прогноз эконом-сегменту

Средняя цена квадратного метра в новостройках центра Москвы впервые превысила 2 млн рублей. За год рост составил более 30%. Девелоперы и аналитики сходятся во мнениях: это не просто ценовой всплеск, а сдвиг рынка — в сторону новых форматов элитного жилья и ограниченного предложения.

Покупатели конкурируют не просто за локации

Квадрат в ЦАО стоит уже 2 млн рублей, год назад было 1,5 млн. В отдельных проектах стоимость прибавила до 3,2 млн за метр, сообщают «Ведомости».

Коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева отмечает, что рынок смещается в качественно новый сегмент: конкурируют уже не только локации, но и концепции, архитектура, сервисы и приватность.

«На цену влияет не только ограниченность самого предложения в ЦАО, но и качественный сдвиг: на рынок выходят проекты с более высоким уровнем продукта. Даже компании, которые раньше специализировались на бизнес- и комфорт-классе, всё чаще заходят в сегмент элитного жилья», — отметила коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева.

ЦАО — это рынок «штучных товаров»

Директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова считает, что 2 млн рублей за квадратный метр в центре Москвы — результат сразу четырёх факторов: дефицита земли, премиализации предложения, удорожания стройки и сохранения спроса со стороны богатых покупателей. Она подчеркивает: конкуренция в центре — не ценовая, а качественная.

«Застройщики конкурируют архитектурными решениями, технологиями, дизайнерскими интерьерами, приватными садами с фонтанами, клубных услуг и т.д. По сути, рынок первички в ЦАО — это рынок “штучных товаров”, где у каждого игрока своя ниша», — отметила Диана.

По её мнению, рекордные цены в центре столицы работают как «психологический сигнал» для всего рынка: даже в бизнес- и комфорт-классе покупатели ускоряют решения, опасаясь дальнейшего удорожания.

Капиталы возвращаются в Россию

Марсель Габдульманов, управляющий партнер девелоперской компании «ГК ТОЧНО», подчеркивает: рынок элитной недвижимости отделён от массового. Его аудитория не зависит от ипотеки и покупает статусные активы — часто без оглядки на доходность.

«На рост стоимости оказал влияние еще один фактор — сложность владения активами за рубежом. Ограничения на транзакции, риски санкций и логистические сложности сделали покупку недвижимости, яхт и другого дорогостоящего имущества менее привлекательной и безопасной. В результате значительные капиталы стали консолидироваться в России», — заметил Марсель Габдульманов.

Он добавляет: себестоимость строительства в центре выше из-за градостроительных ограничений и дорогой земли. Поэтому предложение по определению ограничено, что поддерживает ценовой уровень.

Цены не отражают реальные сделки

Партнёр агентства недвижимости «МИРРИОН» и аналитик по недвижимости Ольга Хабнер обращает внимание, что статистика цен не всегда совпадает с реальными продажами: проекты выводят на рынок по ставкам 2–3 млн рублей за квадратный метр, но большинство сделок совершается в диапазоне 1–2 млн рублей за квадратный метр.

«Конкуренция в ЦАО очень высокая: практически каждый девелопер стремится позиционировать свой проект как премиальный или делюкс. Но создать продукт, за который рынок действительно готов платить 3–4 млн рублей за квадрат, удается единицам. Покупателей в этом сегменте мало, это штучные сделки — целые этажи, пентхаусы стоимостью от миллиарда рублей и выше», — отметила партнёр агентства недвижимости «МИРРИОН» Ольга Хабнер.

Рост цен может затронуть весь рынок

Управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова отметила, что рост цен в ЦАО обычно оказывает влияние на остальной рынок Москвы, так как повышается привлекательность близлежащих районов и более доступных сегментов жилья.

«Подорожание первичного жилья за последний год отмечается во всех сегментах московского рынка, включая комфорт и эконом-класс, вследствие общего экономического фона и удорожания стройматериалов, повышения ФОТ и общей тенденции по увеличению себестоимости строительства», — говорит управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова.

Светлана Пинигина, основатель консалтинговой компании Pinigina Consulting тоже отмечает, что рост цен на землю и стройматериалы отражается и на бюджетных классах, однако цены на элитную недвижимость и квартиры эконом-класса не имеют прямой корреляции.

«Стоимость ликвидных участков под застройку в бюджетном сегменте тоже повышается. Это общая рыночная закономерность при сокращении объемов строительства», — рассказала основатель консалтинговой компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина.

В то же время директор по продажам девелоперской компании «Мангазеи» Фёдор Ушаков говорит, что сравнивать цены люкс с эконом-сегментом бессмысленно: клиенты ищут разные вещи.

«Эконом-класс не почувствует роста в цене. Центр и другие районы — разные рынки. Покупатели эконом-сегмента ищут доступность, а не статус. У них свои факторы: стоимость строительства, логистика, программы поддержки. Центральный рост не влияет на спрос в спальных районах — там свои клиенты, свои цены. Например, те, кто покупает эконом-класс, вряд ли сравнивают с ЦАО — для них важнее бюджет и удобство до работы, а не престиж района», — отметил директор по продажам девелоперской компании «Мангазеи» Фёдор Ушаков.

Что всё это значит для рынка

Эксперты сходятся в одном: центр Москвы окончательно закрепился как рынок штучных проектов. Рост цен здесь не транслируется напрямую в эконом-класс, но косвенно влияет на премиум и комфорт — через восприятие, ожидания и «перетекание» спроса.

Для девелоперов это шанс играть в нише высокой маржинальности. Для покупателей — вопрос статуса и инвестиций. А для рынка в целом — сигнал: Москва вступает в эпоху дорогого жилья, где квадрат в центре становится полноценной валютой.

Авторы