Стоимость 1 м² в центре Москвы впервые превысила 2 млн ₽: эксперты объяснили рост цен, дав прогноз эконом-сегменту
Цены на квартиры в центре Москвы превысили 2 млн ₽ за кв. м
Средняя цена квадратного метра в новостройках центра Москвы впервые превысила 2 млн рублей. За год рост составил более 30%. Девелоперы и аналитики сходятся во мнениях: это не просто ценовой всплеск, а сдвиг рынка — в сторону новых форматов элитного жилья и ограниченного предложения.
Покупатели конкурируют не просто за локации
Квадрат в ЦАО стоит уже 2 млн рублей, год назад было 1,5 млн. В отдельных проектах стоимость прибавила до 3,2 млн за метр, сообщают «Ведомости».
Коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева отмечает, что рынок смещается в качественно новый сегмент: конкурируют уже не только локации, но и концепции, архитектура, сервисы и приватность.
«На цену влияет не только ограниченность самого предложения в ЦАО, но и качественный сдвиг: на рынок выходят проекты с более высоким уровнем продукта. Даже компании, которые раньше специализировались на бизнес- и комфорт-классе, всё чаще заходят в сегмент элитного жилья», — отметила коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева.
ЦАО — это рынок «штучных товаров»
Директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова считает, что 2 млн рублей за квадратный метр в центре Москвы — результат сразу четырёх факторов: дефицита земли, премиализации предложения, удорожания стройки и сохранения спроса со стороны богатых покупателей. Она подчеркивает: конкуренция в центре — не ценовая, а качественная.
«Застройщики конкурируют архитектурными решениями, технологиями, дизайнерскими интерьерами, приватными садами с фонтанами, клубных услуг и т.д. По сути, рынок первички в ЦАО — это рынок “штучных товаров”, где у каждого игрока своя ниша», — отметила Диана.
По её мнению, рекордные цены в центре столицы работают как «психологический сигнал» для всего рынка: даже в бизнес- и комфорт-классе покупатели ускоряют решения, опасаясь дальнейшего удорожания.
Капиталы возвращаются в Россию
Марсель Габдульманов, управляющий партнер девелоперской компании «ГК ТОЧНО», подчеркивает: рынок элитной недвижимости отделён от массового. Его аудитория не зависит от ипотеки и покупает статусные активы — часто без оглядки на доходность.
«На рост стоимости оказал влияние еще один фактор — сложность владения активами за рубежом. Ограничения на транзакции, риски санкций и логистические сложности сделали покупку недвижимости, яхт и другого дорогостоящего имущества менее привлекательной и безопасной. В результате значительные капиталы стали консолидироваться в России», — заметил Марсель Габдульманов.
Он добавляет: себестоимость строительства в центре выше из-за градостроительных ограничений и дорогой земли. Поэтому предложение по определению ограничено, что поддерживает ценовой уровень.
Цены не отражают реальные сделки
Партнёр агентства недвижимости «МИРРИОН» и аналитик по недвижимости Ольга Хабнер обращает внимание, что статистика цен не всегда совпадает с реальными продажами: проекты выводят на рынок по ставкам 2–3 млн рублей за квадратный метр, но большинство сделок совершается в диапазоне 1–2 млн рублей за квадратный метр.
«Конкуренция в ЦАО очень высокая: практически каждый девелопер стремится позиционировать свой проект как премиальный или делюкс. Но создать продукт, за который рынок действительно готов платить 3–4 млн рублей за квадрат, удается единицам. Покупателей в этом сегменте мало, это штучные сделки — целые этажи, пентхаусы стоимостью от миллиарда рублей и выше», — отметила партнёр агентства недвижимости «МИРРИОН» Ольга Хабнер.
Рост цен может затронуть весь рынок
Управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова отметила, что рост цен в ЦАО обычно оказывает влияние на остальной рынок Москвы, так как повышается привлекательность близлежащих районов и более доступных сегментов жилья.
«Подорожание первичного жилья за последний год отмечается во всех сегментах московского рынка, включая комфорт и эконом-класс, вследствие общего экономического фона и удорожания стройматериалов, повышения ФОТ и общей тенденции по увеличению себестоимости строительства», — говорит управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова.
Светлана Пинигина, основатель консалтинговой компании Pinigina Consulting тоже отмечает, что рост цен на землю и стройматериалы отражается и на бюджетных классах, однако цены на элитную недвижимость и квартиры эконом-класса не имеют прямой корреляции.
«Стоимость ликвидных участков под застройку в бюджетном сегменте тоже повышается. Это общая рыночная закономерность при сокращении объемов строительства», — рассказала основатель консалтинговой компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина.
В то же время директор по продажам девелоперской компании «Мангазеи» Фёдор Ушаков говорит, что сравнивать цены люкс с эконом-сегментом бессмысленно: клиенты ищут разные вещи.
«Эконом-класс не почувствует роста в цене. Центр и другие районы — разные рынки. Покупатели эконом-сегмента ищут доступность, а не статус. У них свои факторы: стоимость строительства, логистика, программы поддержки. Центральный рост не влияет на спрос в спальных районах — там свои клиенты, свои цены. Например, те, кто покупает эконом-класс, вряд ли сравнивают с ЦАО — для них важнее бюджет и удобство до работы, а не престиж района», — отметил директор по продажам девелоперской компании «Мангазеи» Фёдор Ушаков.
Что всё это значит для рынка
Эксперты сходятся в одном: центр Москвы окончательно закрепился как рынок штучных проектов. Рост цен здесь не транслируется напрямую в эконом-класс, но косвенно влияет на премиум и комфорт — через восприятие, ожидания и «перетекание» спроса.
Для девелоперов это шанс играть в нише высокой маржинальности. Для покупателей — вопрос статуса и инвестиций. А для рынка в целом — сигнал: Москва вступает в эпоху дорогого жилья, где квадрат в центре становится полноценной валютой.
- 1 Рынок кредитов молодеет: банки фиксируют рост спроса у заёмщиков младше 25 лет Кредит до 25 лет становится нормой: банки доверяют молодёжи 24 сентября 2025, 19:11
- 2 Долги и траты партнёров: почти 30% россиян ссорятся из-за денег раз в месяц, 40% — из-за сумм до 15 тыс. ₽ Долги стали главной причиной ссор россиян из-за денег 24 сентября 2025, 14:25
- 3 Эксперты о допэмиссии «М.Видео» в 1,5 млрд акций: «агрессивная практика», но 99,3 млрд долга закрыть не удастся Акции М.Видео рухнули на 21% после объявления допэмиссии 24 сентября 2025, 12:59
- 4 Чаевые без купюр: как в России зарабатывают на благодарности Ключевые игроки рынка делятся инсайдами и предсказывают будущее 23 сентября 2025, 15:48