Неудачные планировки, соседи и завышенная цена: какие сюрпризы ждут инвестора на рынке коммерческой недвижимости

Навигация по материалу:

• Техническая «чистота»
• Кто соседи — другие объекты
• Что появится или не появится по соседству
• Главный источник дохода — арендатор
• Строящееся или готовое
• Цена вопроса
• Юридическая «чистота» помещения

Техническая «чистота»

Впервые приехав на объект, необходимо обязательно изучить его конструктив — из чего сделано помещение. Это могут быть железобетон, сэндвич-панели, кирпич и так далее. Разобраться в плюсах и минусах каждого варианта для разных типов объектов помогут строительные эксперты.

Обязательно осмотреть планировку — классический прямоугольник или лабиринт; со множеством перегородок, разбивкой площадки на несколько зон и так далее. Сдать в аренду прямоугольник или квадрат часто проще, потому что каждый арендатор сможет зонировать его по-своему.

Роль играют:

• количество входов — чем их больше, тем лучше; 
• количество окон — здесь в плюсе будет витринное остекление, если речь идет о стрит-ритейле, помещении под условный ресторан или кофейню. 

Дополнительно стоит проверить высоту потолков — вне зависимости от типа объекта, чем она больше, тем лучше. Высокие потолки создают дополнительный объем и возможности для многих арендаторов: где-то это важно для оборудования, где-то — для настройки этажа, где-то — для закрытых инженерных сетей.

Читайте по теме: Как бизнесу брать кредит на помещение: десять нюансов, которые надо знать

Кроме этого стоит убедиться, что есть все необходимые коммуникации. Если есть, нужно узнать их тип. 

• Центральные — это хорошо, стабильно и понятно. 
• Но если отопление идет через котельную или септик заменяет канализацию, могут возникнуть дополнительные неудобства — как минимум у арендатора. Будет сложнее найти того, кто согласится заехать на таких условиях. Но критичного в этом ничего нет.

Уже при покупке помещения важно понимать, кто будет потенциальным арендатором. Например, инвестор приобретает площадь в 300 кв. м, чтобы сдать ее под «Вкусвилл» или «Мяснов». А вот аптеку или алкомаркет такое помещение вряд ли заинтересует — слишком большое, тогда как супермаркету этого будет мало.

Но все перечисленное — это базовые вещи. В идеале плюсом провести профессиональный осмотр с помощью инженеров — они проверят полное соответствие объекта техническим нормам и увидят нюансы, незаметные для неспециалиста. 

Кто соседи — другие объекты

Идеальный инвестиционный актив сегодня:

1. либо объект со стабильным арендатором, который генерирует трафик — например, супермаркет, 
2. либо кто-то рядом с таким якорем.

Каких соседей иметь рядом хорошо, а каких не очень, зависит и от того, какой тип недвижимости приобретает инвестор, кто будет арендатором. 

Стрит-ритейл с высокой вероятностью будет предполагать продажу алкоголя. Значит, потребуется лицензия. В таком случае покупать объект рядом с медицинским центром или школой не стоит — будут ограничения на алкогольную лицензию.

Если арендатором будет супермаркет, конкуренты по соседству — не лучшая идея. Особенно когда они нацелены на одну аудиторию. То есть, относительное соседство условных «Азбуки Вкуса» и «Дикси» — не катастрофа, а вот «Пятерочка» и «Магнит» в радиусе 500 м будут перетягивать покупателей друг у друга. И не исключено, что ни тот, ни другой объект в итоге не сможет получать высокую прибыль.

Например, условный супермаркет оказывается единственным в радиусе 1 км. Тогда вероятность его прибыльности становится выше. А с ней — и шансы на хорошую доходность инвестора.

Что появится или не появится по соседству

Инвестору стоит смотреть не только на существующих соседей, но и на тех, что могут возникнуть на горизонте условных пяти лет. Идеально покупать объект коммерческой недвижимости, когда рядом уже все застроено: понятно наличие или отсутствие конкуренции, примерный уровень трафика и аудитория.

Если рядом есть пустая земля — это уже риск, пусть даже никаких официальных планов на нее у местных властей и девелоперов пока нет: практически невозможно предугадать, кто появится. 

Чтобы примерно понимать ситуацию вокруг земли в ближайшие годы, стоит посмотреть генеральный план застройщика, если речь о новостройке. Можно найти на сайте города, области или района планы местной администрации. 

Новости в СМИ тоже могут помочь, если там громко обсуждается, например, долгожданное появление станции метро или расширение дороги рядом с объектом.

Главный источник дохода — арендатор

Огромный процент успешности инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от арендатора: кто он, по какой ставке заехал и так далее. 

Инвестору важно, чтобы арендатор:

• занимал свою площадь долго, иначе постоянные расходы на поиск нового уничтожат все намеки на прибыль. 
• платил регулярно и стабильно, без просрочек и систематических форс-мажоров с обещаниями «как только будут деньги — так сразу». 
• чтобы когда он все же съедет, то оставил объект в целости и сохранности. 

То есть он должен быть надежным, стабильным и ответственным.

Для торговой площади идеальный арендатор — крупный известный магазин, лучше сетевой, потому что: 

1. Он привлечет трафик. 
2. Гарантия надежности выше, чем с абсолютно незнакомым ритейлером: хотя даже у крупного сетевого игрока может не сойтись экономика, и он уйдет через условные полгода из-за убытков. 

А самый надежный вариант — супермаркет: в отличие от условного магазина одежды, у него всегда будут потребители.

Если арендатор незнакомый, это не сетевой известный игрок, стоит провести собеседование. Нужно понять, насколько хорошо он понимает свой бизнес, какое у него финансирование, бизнес-план. Это помогает хотя бы частично разобраться, каковы риски, что арендатор не сможет в итоге выплачивать ставку и уйдет через месяц.

Читайте по теме: Есть три пути: куда инвестору вложить деньги, чтобы они не сгорели через пять лет

При покупке объекта, на котором уже есть арендатор, важно изучить договор. Самый выгодный — долгосрочный, год и больше. 

Отдельное внимание уделить условиям расторжения: арендатор должен предупреждать арендодателя об уходе за один-три месяца, а не за неделю. 

Еще нужно смотреть на арендную плату. Привязка к обороту — это идеальный вариант, потому что аренда будет расти вместе с ростом цен за счет инфляции — в отличии от фиксированной аренды. Сейчас все делают договоры в стиле — «5% от оборота, но не ниже Х рублей».

Еще в договоре должна быть прописана дополнительная индексация ставки: иначе доходность будет постепенно падать — ее «подъест» как минимум инфляция.

Строящееся или готовое

По данным CBRE, в 2021 70% сделок в сегменте коммерческой недвижимости было с готовыми объектами. У этого есть много причин: Одна из них — надежность. 

Строящийся объект — это всегда неопределенность: как минимум в том, доведет ли застройщик дело до конца, в указанные сроки, в соответствии с планом объекта. При этом не всегда высокие риски в итоге окупаются повышенной доходностью.

С готовой арендной недвижимостью вероятность потери денег намного меньше. И если цена покупки не завышена относительно рыночной для аналогичных объектов, в долгосрочной перспективе это выгодное вложение.

Если инвестор все же решил по каким-то причинам вкладывать деньги в строящийся объект, стоит обратиться к специалисту за экспертизой. Потому что нужно очень глубоко изучить застройщика, разобраться, кого можно посадить на эту площадь, на каких условиях, какие будут риски и так далее.

Цена вопроса

Сюрпризы с ценой и неправильный выбор объектов относительно их стоимости — частая история. А покупка по завышенной цене — главная проблема и ошибка частных инвесторов, особенно впервые входящих в сегмент коммерческой недвижимости. И если купить склад в два раза дороже рынка довольно сложно, то вот офис — вполне возможно, а в стрит-ритейле с этим и вовсе очень высокие риски.

Нужно:

• смотреть на цену за кв. м, а не за общую площадь. Потому что найти рядом объекты с одинаковой площадью трудно.
• сравнивать цены в конкретном ЖК или районе в целом.

Здесь может быть следующая схема: человек покупает объект по рыночной стоимости, затем дает взятку арендатору, чтобы он зашел на площадь по арендной ставке в два раза выше рыночной. Потом продает «готовый арендный бизнес», учитывая эту высокую цену. 

Покупатель приобретает недвижимость, полагая, что все нормально. Однако арендатор внезапно съезжает из помещения, и клиент теряет половину своих денег, потому что новый арендатор готов занять эту площадь только по рыночной ставке — которая в два раза ниже предыдущей. И продать объект получится, только исходя из этой ставки. 

В итоге инвестор не только не получает прибыли, но и немало теряет.

Кроме того, сейчас застройщики на котловане часто продают коммерцию дороже, чем готовые объекты с арендаторами. Это тоже не лучший вариант. Для стрит-ритейла в ЖК, например, средняя цена: 

• 250 тыс. за кв. м в помещениях площадью свыше 500 м, 
• 300 тыс. за кв. м на меньших площадях. 

Если продавец предлагает 600-700 тыс. за кв. м, особенно на этапе котлована — это однозначно плохой вариант. Инвестор переплатит за воздух.

Читайте также: В России появится реестр долгостроев

В целом с инвестициями в коммерческую недвижимость разобраться немного сложнее, чем с покупкой условной квартиры для сдачи в аренду. Недобросовестные продавцы пользуются низкой осведомленностью частных инвесторов, поэтому неприятных сюрпризов возникает немало.

Однако многих из них все же реально избежать:

1. вдумчиво оценив локацию объекта, его стоимость относительно рыночной, 
2. изучив арендатора и его договор.

Юридическая «чистота» помещения

При покупке абсолютно любой недвижимости важно собрать от собственника максимум документов, подтверждающих, что объект «чист». В идеале получить историю от момента его постройки до сегодняшнего дня.

Нужно запросить у собственника правоустанавливающие документы — показывающие, как именно он получил объект: законно ли купил, оплатил ли всю стоимость покупки, нет ли рисков, что предыдущие сделки в истории объекта решит оспорить кто-то из прежних владельцев.

• Обязательна проверка законности постройки объекта, его назначения и типа земли под ним. Если застройщик пошел против правил, местные власти в любой момент могут это увидеть и в худшем случае — снести объект. 
• На «чистоту» нужно проверять и технический паспорт, все перепланировки: их своевольное создание чревато штрафами.
• Не лишним будет изучить договоры с коммунальными сетями — на электричество, воду, отопление. Во-первых, есть ли они. Во-вторых, какие зоны ответственности, технические условия. 
• После этого просмотрите договор аренды — если долгосрочного нет в выписке из ЕГРН, по закону он является недействительным. 

В договоре большую роль играют зоны ответственности и то, как прописаны ключевые условия — арендная плата, срок, условия расторжения и штрафы.

Здесь же важно убедиться, что арендатор вообще платит и делает это регулярно, а сумма платежа соответствует прописанной в договоре. Наличие дополнительных соглашений тоже стоит проверить.

Фото на обложке: Shutterstock / Gorodenkoff