Как правильно составить финансовую модель девелоперского проекта в Индонезии и не прогореть

Содержание:

• Основные составляющие финмодели в Индонезии
• Оценка стоимости земельного участка и строительства
• Оценка рисков и доходности 
• Анализ рынка перед началом проекта
• Налоговые и юридические особенности 
• От идеи до виллы: сколько времени и денег нужно на строительство

Основные составляющие финмодели в Индонезии

Первый шаг — оценка стоимости земельного участка и связанных с ним расходов. Цена может варьироваться в зависимости от местоположения: вида на рисовые террасы, скалы или обрывы. Из-за неправильных подсчетов строительство объекта в результате может не окупиться.

Когда мы ищем участок, нам всегда важно понимать, какую часть в процентном соотношении земля будет составлять в себестоимости проекта. Хороший показатель — цена 10-20% от себестоимости. Допустимый показатель также до 30%.

И после я настоятельно рекомендую клиентам заказывать ряд исследований: геология, геологическое изыскание почвы участка, топография участка, а также юридическая проверка сертификата на землю, количество собственников и возможных обременений. Экономия на этих костах может стоить миллионов долларов за землю.

Второй шаг — прогнозирование потенциальных рисков. Чаще всего они связаны с поведением потенциального подрядчика, особенностями земли для застройки и источником финансирования. Далее рассмотрим эти аспекты подробнее.

Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте

Третий шаг — составление сметы на строительство. 

• В неё, во-первых, должны входить затраты на материалы, работу бригады и возможное увеличение расходов на 20-40%.

Даже если разрешение формата PBG (согласование строительства, Persetujuan Bangunan Gedung) получено на уже готовый проект и ваш технический надзор имеет KPI за выявление недостатков в этой смете, как показывает моя практика, оптимизация примерно на 30% неизбежна.

Важно понимать, что это не увеличение общей себестоимости проекта (в ней заложена и земля, и разрешение, сдача в эксплуатацию, мебель и прочее), а именно стройка. Смета на стройку может быть в моменте увеличена, если вы не умеете правильно договариваться. 

Как правило, русскоязычные девелоперы начинают вести «бизнес по-московски». То есть «выкручивают руки» условиями индонезийцам, ведут себя как хозяева жизни. При этом у местных в менталитете — не спорить и соглашаться, а потом делать по-своему, несмотря на любые контрактные обязательства. 

Если не давать им заработать, они все равно это сделают — но уже против вашей воли. Возможно, это дойдет до конфликта, из-за которого очередным утром вы просто не увидите подрядчика на стройке и вам придется искать нового.

Получением PBG пренебрегать категорически не стоит: можно получить как минимум штраф, а как максимум — закрытие или снос объекта.

• Во-вторых, расходы на меблировку, оборудование объекта, отделку, интерьер и декор.

Отдельно предусмотрите облагораживание прилегающей территории: ландшафтный дизайн, бассейн, барбекю-зоны и другие элементы, которые активно используют туристы. Из-за обилия отдыхающих в Индонезии стоит сдавать недвижимость полностью готовой к проживанию. 

• В-третьих, официальные платежи и возможные взятки, которые из-за несовершенства законодательства являются повсеместной практикой.

Например, на мероприятии ООН в 2023 году поднимали этот вопрос, так как проблема взяточничества остается актуальной для страны, несмотря на то, что конвенция против коррупции была принята еще двадцать лет назад. Правительство Индонезии подтвердило намерение решать эту проблему. 

• В-четвертых, затраты на маркетинг, продажи и мотивацию команды.

Согласно локальным исследованиям, вложения в поддержку сотрудников положительно влияют на производительность труда — а возведение объекта в установленные сроки крайне важно для прибыли инвестора.

• И в-пятых, затраты на сдачу объекта в эксплуатацию.

Их тоже нужно учитывать, потому что в зависимости от PBG или SLF (другой тип разрешения на строительство, Sertifikat Laik Fungsi) они могут быть очень разными.

 

Оценка стоимости земельного участка и строительства

Оценка стоимости земельного участка и строительства — необходимый этап при реализации девелоперского проекта. Стоит начать с определения целей проекта и понимания потребностей целевой аудитории. Это позволит подобрать подходящую землю и локацию. Например, в домах премиум-класса крайне важна близость инфраструктуры и при этом красивые виды.

Приведу также наглядные иллюстрации. Если мы хотим построить небольшой апарт-отель уровня комфорт-класса с юнитами для серферов, то нам необходима локация с хорошими серф-спотами, чтобы рядом были бары и любимые бренды австралийцев, потому что это законодатели серферской моды. Кроме того, там должны быть какие-то недорогие, но атмосферные ресторанчики с бургерами и прочим фастфудом, который очень любят серферы. 

В случае с классом лакшери обязательно должен присутствовать вид на океан или первая линия, а также привилегии для туристов. Обязательно сопровождение из аэропорта в аэропорт. 

В идеале рядом должен располагаться ресторан с мировым именем либо мишленовский. Кстати, на Бали таких ресторанов уже несколько. Кроме того, важно обеспечить отделку и декор из материалов премиум-класса. Обязательны дорогой мрамор, техника, авторская мебель. Все должно свидетельствовать о том, что вы находитесь в роскоши. Локация — близ, допустим, гольф-полей, которых на Бали очень много. Здесь очень популярен гольф, особенно на Буките.

 

 

Важно, чтобы стоимость земли соответствовала финансовой модели проекта и не превышала 10-20% от общих затрат. Если цена земли выше, нужно четко понимать причины этого: уникальное расположение или особые характеристики локации. Они должны быть весомым аргументом в маркетинговой стратегии и УТП проекта.

Для определения стоимости строительства необходимо провести анализ рынка подрядчиков, выявить тех, кто имеет опыт реализации аналогичных проектов по уровню сложности и качества. Важно провести серию интервью и тендеров, чтобы получить предварительную оценку и определить диапазон возможных затрат на строительство.

 

Ключевые аспекты оценки

• Определение целей проекта и нужд целевой аудитории.
• Соответствие стоимости земли финансовой модели, не более 10-20% от общих затрат.
• Понимание причин высокой стоимости земли и использование их в маркетинговой стратегии.
• Анализ рынка подрядчиков и определение стоимости строительства через тендеры.
  
  

Оценка рисков и доходности 

Основные риски, с которыми сталкивается девелопер: 

1. Земля — ключевой фактор. Учтите различные юридические аспекты: сроки аренды, условия продления, назначение земли и ее характеристики, есть ли возможность провести воду, пролегает ли рядом дорога, располагается ли неподалеку храм. Важно также понимать, сколько людей является владельцами земли, и если кто-то из собственников умер — есть ли у них наследники. Это поможет избежать земельных споров.
2. Подрядчики. В Индонезии компания, чьим учредителем не является резидент этой страны, не имеет права строить. Поэтому нужно обращаться к местным исполнителям. 
   
   

Для выстраивания отношений с подрядчиками требуется понимание локальной специфики бизнеса — индонезийцы не терпят манипуляций и торга на невыгодных условиях. И, как уже упоминалось, опыт показывает, что местные чувствуют себя хозяевами положения. Они могут, например, несмотря на изначальные договоренности и возможные штрафы, увеличить смету в два раза или же вовсе сорвать постройку и покинуть проект.

Рекомендую заручиться поддержкой местных для общения с исполнителями. Например, в нашей компании по сделкам коммуникацию ведут мои партнеры-индонезийцы. 

Помните, что любой простой — это задержка сроков, что ведет к снижению окупаемости инвестиций, если вы работаете по модели привлечения финансирования.

Я рекомендую внимательно подходить и к оценке доходности. Ориентироваться лучше на среднюю цену по рынку. Здорово, когда делают проект премиум-класса с ценой выше среднего — как за класс ниже. Плохо, когда за бизнес-класс устанавливают цену премиума.

---

---

Задача девелопера — найти составляющие проекта, за счет которых можно снизить себестоимость и при этом увеличить ценность для инвестора или конечного покупателя по описанному выше принципу. 

К сожалению, сейчас девелоперы в желании заработать теряют фокус на том, кто их клиент, какая у него потребность или проблема, как ее закрыть или решить. Они приходят на Бали как к себе домой, не уважают местные законы, жителей, культуру, обычаи. На это больно смотреть. И очень хочется предостеречь всех, кто планирует реализовывать девелоперские проекты на Бали. Строить здесь бизнес стоит с максимальным уважением и соблюдением ценностей местных жителей.

 

Анализ рынка перед началом проекта

Подготовка к реализации проекта в сфере недвижимости начинается с этапа предварительной разработки pre-development, ключевым моментом которого является определение целевой аудитории проекта и понимание ее потребностей. 

Важный элемент преддевелопмента — геомаркетинговый анализ. Маркетологи исследуют локацию, оценивая количество уже построенного жилья, строящихся объектов, а также цены за квадратный метр и стоимость аренды. В контексте туристического рынка, например, на Бали, преобладает спрос на посуточную аренду, но также растет популярность long-term-аренды для экспатов, что представляет собой незаполненную нишу с высоким спросом.

После определения целевой аудитории и анализа рынка создается концепция проекта. Она включает в себя понимание потребностей целевой аудитории, их «болей» и «врагов», а также способы, которыми проект помогает справиться с этими проблемами. Архитекторы подготавливают технико-экономические показатели (ТЭПы) проекта, что позволяет перейти к разработке финансовой модели.

 

Налоговые и юридические особенности

При составлении финмодели важно учитывать налоговые обязательства всех сторон сделки — от девелопера до инвестора. Включение налогов в финансовую модель позволяет избежать непредвиденного снижения доходности проекта. Например, в Индонезии с осени 2022 года действует закон, освобождающий инвестиции от налогов до момента завершения строительства. Если инвестор выходит из проекта до его завершения, он не платит налог. В случае покупки готовой недвижимости налог составляет 11% от суммы сделки.

Девелоперы также обязаны уплачивать НДС с определенного объема выручки или чистой прибыли. Налоговое планирование позволяет минимизировать затраты, но каждая финансовая модель требует индивидуальной проработки.

Со временем, по мере сокращения срока аренды, ликвидность и ценность недвижимости уменьшается, что необходимо учитывать при планировании.

 

От идеи до виллы: сколько времени и денег нужно на строительство

Строительство жилого комплекса на 10-20 вилл занимает примерно полтора года — год и восемь месяцев, включая 4-6 месяцев подготовительных работ. 

Первый этап — это выбор и покупка земельного участка, доработка проекта и получение разрешения на строительство. Дальнейшее возведение предполагает последовательную работу бригад: после фундамента на первую виллу переходит команда по возведению стен, затем — крыши и так далее, вплоть до следующих вилл. В некоторых случаях строительство всех объектов происходит одновременно.

Проекты такого масштаба требуют запаса времени, поэтому к планируемым срокам добавляется 6 месяцев без штрафного периода. Что касается бюджета, то себестоимость квадратного метра в среднем варьируется от 800 до 1400 долларов, в зависимости от класса строительства и качества используемых материалов и отделки. При этом верхняя граница стоимости не ограничена и может быть значительно выше в случае применения дорогостоящих отделочных материалов и выбора элитной мебели.

Фото: Unsplash