Купля-продажа квартир: сколько можно заработать на флиппинге и какие риски у инвестора

Что такое флиппинг

Флиппинг — это покупка квартиры с целью ее перепродажи после ремонта по более высокой цене. Этот способ получения дохода не новый: в США инвесторы зарабатывают на флиппинге с 80-х. Теперь он становится трендом и в России, поскольку это возможность заработка «быстрых» денег. Не нужно ждать окупаемости несколько лет, откладывая ежемесячные платежи за сданную в аренду квартиру. 

В случае удачной продажи инвестор получит назад вложенные деньги и до 60% от этой суммы в виде дохода сразу. Для сравнения: в среднем доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4–6%, а период окупаемости вторичного жилья — порядка 20 лет. Поэтому возросший интерес к флиппингу неудивителен. Тренд находит отражение и в соцсетях — появляется все больше блогов с историями переделок и удачными сделками. 

Какие квартиры подходят под флиппинг

Главное условие подбора квартиры под флиппинг — баланс цены, которая должна быть ниже рынка, и потенциальной стоимости жилья после ремонта. Такая квартира может приобретаться с привлечением ипотечного займа или за собственные средства. Флипперы ищут подходящие объекты в новостройках на предсдаче, чтобы купить их по переуступке, в фонде вторичного жилья; просматривают аукционы, на которых выставляют проблемные квартиры. 

ЖК надежного застройщика в хорошем месте — самый безопасный выбор. У квартиры не было череды собственников, подъезд выглядит хорошо, капитальный ремонт не нужен. Чаще всего достаточно обновить санузел, перекрасить стены в универсальный цвет, оборудовать места для хранения, кухню и добавить декор.

На нее легко одобряют ипотеку, и некоторые флипперы используют эту возможность, чтобы сократить затраты собственных средств. Но стратегия может быть рискованной, например, если ремонт затянется или продать жилье за пару месяцев не выйдет. 

Квартиры на вторичном рынке — тоже популярный вариант. Здесь большую роль играет локация. Как правило, выбор новых ЖК где-нибудь в историческом центре невелик. Зато много брежневок, сталинок, хрущевок. Главным риском станет непредсказуемость объема ремонта. Вероятно, косметическим дело не обойдется. Придется менять сантехнику и электрику, делать перепланировку, устанавливать новые окна и двери. Также нужно пристально проверять юридическую чистоту объекта.

Цены на аукционные квартиры ниже рыночных, поэтому участие в торгах кажется разумным для флиппера. Но даже успешная сделка трудна психологически: нужно добиваться выселения предыдущих владельцев, гасить долги за коммунальные платежи. Также прописанные в квартире лица могут пытаться оспорить законность сделки.

Выгодной может оказаться покупка исторического здания в центре с целью последующей реконструкции. Инвестиции в такой объект гораздо выше по сравнению с ремонтом обычных квартир — придется учитывать нормы по сохранению исторического облика района. Но местоположение и инвестиционный потенциал компенсируют вложения и позволят заработать больше. 

Выбор объекта 

Важные факторы — район, инфраструктура, ремонтопригодность и отсутствие юридических рисков. Лучшие квартиры находятся в пешей доступности от транспортных узлов, удобных супермаркетов, школ и детских садов. Чаще всего это однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Они пользуются большим спросом, а значит, задержек при продаже не возникнет. 

На потенциальную добавленную стоимость влияет и состояние подъезда, общедомовых коммуникаций, наличие мест для парковки, вид из окна. Перед покупкой стоит пройтись по двору и району, изучить план его развития. Например, строительство ветки метро, трамвая, социальных объектов и мест для отдыха сыграют в плюс, а шумное шоссе под окнами превратится в препятствие для продажи по запланированной цене. 

Оценивать ремонтопригодность квартиры лучше в присутствии представителей компании, которая займется приведением объекта в порядок. Также нужно проверить и юридическую чистоту документов. 

Ремонтные риски

Стоимость и сроки ремонта купленной квартиры напрямую влияют на предполагаемый размер дохода. Зарубежные флипперы считают, что максимальная цена покупки не должна превышать 70% после ремонта. При этом затраты на строительные и отделочные работы не всегда можно просчитать заранее. Например, в домах старого фонда при начале ремонта из стен могут в буквальном смысле вываливаться кирпичи. Предусмотреть подобные риски не всегда получается даже в недавно отстроенных объектах. 

Например, история из моего опыта: покупка квартиры площадью 87 кв. м с ремонтом от застройщика в Сочи предполагала минимальный флиппинг. По предварительным расчетам, достаточно было сменить межкомнатные двери, отремонтировать санузел и потратить не более 800 тыс. руб. После того, как ремонтная бригада приступила к работе, смета выросла до 2,5 млн руб. Выяснилось, что разводку коммуникаций выполнили неправильно, ламинат уложили плохо, и вообще ремонт лучше переделать полностью. 

К дополнительным рискам относится и срыв сроков работ. Часто недвижимость для флиппинга берут в ипотеку. Каждый лишний месяц ремонта — еще один платеж банку, который тоже нужно учитывать в затратной части проекта. Поэтому лучше работать по договору, обязательно прописывать четкие сроки окончания работ и штрафы за их нарушение.

Строительные компании, которые занимаются ремонтом, включают в договор пункты о гарантийных обязательствах. Если лампочка не загорится или кран начнет протекать, недочет исправить легко. Ответственность несет компания, а не конкретный человек, который может не брать трубку или уехать из города. 

Впрочем, иногда подводит даже сотрудник в штате флиппинговой компании. По расчетам владельца одной компании, дизайнер позволил бы работать с большим количеством объектов за меньший временной промежуток. Работник должен был взять на себя проекты, подбор материалов, расчет их количества. Но проекты были сложными, с материалами возникали накладки, а мебель для кухни и вовсе делали восемь месяцев. В проблему превратилось даже возведение декоративного камина из гипсокартона. Подрядчики, которых пригласил дизайнер, пробили трубу в процессе монтажа камина и не сообщили об этом сантехнику. При подключении воды затопило ламинат и дорогостоящую мебель.

Удаленность от строительных магазинов и магазинов с большим выбором мебели тоже удорожает стоимость ремонта. Доставка даже в соседний населенный пункт уже не будет бесплатной. 

Продающий дизайн

Стоит ли вкладываться в полноценный дизайн-проект для последующей перепродажи? Не обязательно. Лучше оценить планировку и превратить, например, устаревшую однокомнатную квартиру с крошечной кухней в актуальную евродвушку, где кухня совмещена с гостиной. Также понадобится технический план с расстановкой мебели. Покупатели охотнее берут жилье, которое не потребует дополнительных вложений, поэтому лучше позаботиться, чтобы на кухне был минимальный комплект бытовой техники и вся столовая посуда, а в спальне не только кровать, но и портьеры. Если создать то самое впечатление «заходи и живи», квартиру продать будет проще. 

Для квартир с ремонтом от застройщика может быть актуален хоумстейджинг. Ковер, занавески на окнах, нейтральный цвет стен, удобная кухня, пару постеров — самый простой способ создать добавленную стоимость. Для однокомнатной квартиры затраты составят около 500 тыс. руб., а потенциальная сумма продажи вырастет на 1 млн руб. 

Быстрая сделка

Когда квартира выбрана верно, ремонт качественный, в помещении расставлена вся необходимая мебель и декор, вероятно, задержек с продажей не будет. Исключения возможны только в случае глобальных кризисов на рынке. В этом случае не стоит торопиться и снижать цену сразу. Можно занять позицию выжидания, понаблюдать за ситуацией и принять решение спустя время. В любом случае квартира — это актив, которой может приносить доход, например, при сдаче в аренду, краткосрочную или долгосрочную. 

Как сэкономить на налогах при продаже

Если флиппинг — это бизнес с продажей более трех квартир в год, придется зарегистрировать ИП с упрощенной схемой налогообложения «Доходы минус расходы». В расходы можно включать затраты на ремонт, закупку материалов, мебели, декора. Таким образом сумма, облагаемая налогом, уменьшится. 

Физические лица уплачивают налог на доход от продажи недвижимости в размере 13%, так как в случае флиппинга речь о владении объектом в течение пяти лет не идет. Налог берут с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. Также один раз в год можно воспользоваться правом на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн руб. 

По теме: Налоги на малый бизнес: какую систему выбрать

Заниматься флиппингом можно самостоятельно. В этом случае взаимодействие с ремонтными бригадами, закупка материалов, мебели, декора, а также возможные риски со срывом сроков ремонта остаются на владельце. Альтернативная схема предполагает привлечение компаний, которые превратили ремонт и перепродажу квартир в бизнес. Компания займется организацией под ключ с момента подбора объектов до его продажи, взамен на оговоренную часть дохода от перепродажи. 

Флиппинг в качестве инвестиционной стратегии подойдет тем, кто располагает суммой, достаточной для покупки квартиры и ее ремонта. Так снимается главный риск — финансовые потери в случае задержки ремонтных работ или последующей продажи. Впрочем, избежать их удастся, если правильно выбрать объект для ремонта и перепродажи.