Арендаторов интересуют офисные помещения только в центре столицы

Сегмент офисной недвижимости  вошел в стадию стабилизации позднее других. Тем не менее в 1 квартале 2010 года спрос начал расти, а уровень вакантных площадей стал постепенно сокращаться. Однако пока ставки поднимаются только на офисы в центре Москвы, а еще более 1,8 млн. кв.м. качественных офисных площадей пустуют. Это говорит о том, что подъем будет длительным и  неравномерным. 

Наметившееся в конце 2009 года оживление на рынке офисной недвижимости в 1 квартале 2010 года переросло в заметное увеличение объема спроса, отмечают в своем отчете эксперты Praedium Oncor International. Доля свободных офисных площадей начала плавно сокращаться и по состоянию на конец 1 квартала составила в среднем 17-19% (около 1,8 млн. кв.м офисных площадей).  

При этом в сегменте качественных офисных зданий с выгодным расположением в деловом центре Москвы уровень вакантных площадей на конец марта приблизился к докризисному и составил 5-10%. В тоже время большинство объектов, расположенных вне пределов центра столицы, по-прежнему располагают значительным объемом  свободных  площадей. Уровень пустующих офисов в данном сегменте составляет 12-15%. Интерес к офисам, расположенным на окраинах, далеко от метро, минимален, здесь доля вакантных площадей составляет 20-30%.

В последние месяцы 2009 года стало очевидным, что рынок достиг ценового "дна" и дальнейшее снижение ставок маловероятно. В 1 квартале 2010 года поведение арендаторов и собственников стало меняться. Так, компании сменили стратегию мониторинга рынка на удовлетворение реальных потребностей в аренде офисных помещений. С одной стороны активизировался спрос со стороны российских и западных компаний, многие из них либо заключили договоры аренды, либо находятся на продвинутой стадии переговоров. С другой стороны собственники стали реже идти на уступки потенциальным арендаторам, особенно это касается владельцев качественных объектов с удачной концепцией и выигрышным местоположением, которые уже сейчас заполнены практически на 100%.  



Несмотря на то, что уровень вакантных площадей в офисном сегменте по-прежнему высок дефицит качественного предложения на офисном рынке столицы начинает ощущаться уже сейчас, считают аналитики Praedium. Объем нового строительства в 1 квартале 2010 года составил около 58 тыс. кв.м офисных площадей, что по сравнению с объемом ввода в 1 квартале 2009 года почти в 8 раз меньше.

Ряд крупных девелоперов в 1 квартале объявили о возобновлении реализации ранее приостановленных проектов. Так, о разморозке ряда своих проектов объявила AFI Development,  планирует возобновить строительство нескольких объектов во втором полугодии 2010 года и Mirax Group (подробнее по объектам см. доп. материал). Прогнозируемый объем нового строительства в 2010 году составит около 700 тыс. кв.м офисных площадей.

Цены растут только на офисы в центре

В сегменте офисной недвижимости класса А наметилась тенденция плавного роста средних ставок аренды. При этом увеличился разброс ставок аренды на офисы, расположенные в деловом центре и на окраинах города. Ставки аренды в бизнес-центрах, располагающих незначительным объемом свободных площадей, также заметно превышают ставки по объектам,  заполненным менее чем наполовину.

На конец 1 квартала средние базовые ставки на офисы класса А, расположенные в центре, варьируются в среднем $600-1000/кв.м в год. Офисные здания аналогичного класса, но расположенные вне центра Москвы, предлагают площади по ставкам $400-650/кв.м в год.

Схожая ситуация наблюдается и в сегменте офисов класса В: помещения в центре сдаются по ставкам $500-700/кв.м в год, а бизнес-центры на окраинах - по $350-400/кв.м в год.  (классификацию офисов можно посмотреть здесь).



Дешевые офисы подорожают через год

Что касается стоимости аренды в столице офисных помещений класса С, то, по словам Игоря Кабатова, коммерческого директора одного из крупнейших арендодателей в этом сегменте компании "Иткол Сервеинг", она вернется на уровень 2008 года в первом квартале 2011 года.

Если в прошлом году из-за кризиса арендные ставки на офисы данной категории в Москве пострадали больше других, то уже сейчас мы "замечаем, что наши арендаторы не хотят никуда съезжать и прекратили требовать пересмотра стоимости аренды в сторону понижения", - заявил Кабатов (цитата по РИА Новости) в ходе конференции на выставке "Недвижимость-2010", проходящей в Москве в период с 15 по 18 апреля.

В настоящее время ставки аренды на офисы класса С в Москве составляют $250-400 за кв.м в год.