Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит

Что произошло

По задумке регулятора, изменения должны замедлить рост объёмов ипотечных кредитов, чтобы предотвратить участие в процессе граждан, уже имеющих кредиты.

Центральный Банк связал своё решение с проблемами в сфере ипотечного кредитования, которые вызваны быстрым увеличением количества выданных кредитов. За 2021–2023 года процент кредитов, выданных заёмщикам с высоким уровнем долговой нагрузки (более 80% от их доходов), увеличился вдвое. Теперь он составляет 47% от всех кредитов на жилую недвижимость, которые были выданы в третьем квартале 2023 года.

Банк выразил беспокойство также по поводу того, что половина всех кредитов на жилую недвижимость предоставлены с низким первоначальным взносом, не превышающим 20%. Эти изменения, по мнению регулятора, подрывают стандарты заёмщиков и ставят под угрозу устойчивость рынка жилищного кредитования.

В октябре 2023 года Банк России уже вносил изменения в условия одобрения ипотеки, увеличив надбавки к коэффициентам риска для сегментов, в которых уровень первоначального взноса (ПВ) низкий, а показатель долговой нагрузки (ПДН) высокий, а также ужесточил требования к ПВ в ипотечных программах, подняв их с 15% до 20%.

Коэффициент надбавки — это дополнительный процент, который банк прибавляет к базовой процентной ставке при выдаче кредита. 

Такие изменения позволили сократить число ипотечных кредитов с маленьким ПВ (меньше 20%) более чем в 3 раза. И можно сказать, что такое решение дало свои плоды, улучшив качество портфелей для банков.

Однако осталась еще одна нерешенная проблема — высокий ПДН заёмщиков. В среднем около половины ипотечных кредитов взяты людьми, чья нагрузка больше 80% (то есть практически весь доход заёмщика уходит на погашение задолженностей). 

По теме: Как выбрать квартиру для инвестиции

Для чего нужны изменения

Банк старается избежать кризиса кредитной системы. Проблема заключается в том, что люди приобретают жильё, но из них мало кто может сделать первый взнос с помощью собственных сбережений. После одобрения ипотеки они оформляют еще один кредит — на первый взнос. Получается, что на человека ложатся двойные кредитные обязательства. Это снижает качество жизни заёмщика, ставит под угрозу его платёжеспособность,что не выгодно никому: ни заёмщику, ни кредитору.

Особенно остро вопрос встал в ситуации с новым жильём. Из-за льготной ипотеки цены на квартиры в новостройках выросли относительно вторичного жилья более чем на 40%. Но в случае продажи такой квартиры её стоимость будет в полтора раза ниже той, за которую купили.

Всё потому, что квартира перейдёт из категории первичного в группу вторичного жилья. Получается, что в случае её продажи заёмщик не сможет выполнить обязательства перед банком, потому что полученной суммы будет недостаточно для закрытия ипотеки.

Такая ситуация создаёт не только риски для заёмщиков потерять платёжеспособность, но и снижает качество ипотечного кредитования в целом. Поэтому ЦБР и пересмотрел коэффициент надбавки: чтобы минимизировать риски для банка и не дать человеку остаться без средств на существование.

По теме: Подводные камни при сделках с недвижимостью: что не учитывают покупатели

Кого затронут нововведения

Изменения затронут большой пласт населения. В прошлом году ЦБ РФ выдал 1,8 млн кредитов на сумму более 7 млрд, из которых половина одобрена заёмщикам с низким первоначальным взносом (до 20%). Также примерно половина — тем, чей уровень долговой нагрузки больше 80% (т.е. почти весь доход уходит на погашение ипотеки). Рассмотрим подробнее каждую категорию.

Заёмщики с низким ПВ. Далеко не все могут сделать большой ПВ, о чём говорит статистика. Поэтому человек с большей вероятностью будет ориентироваться на покупку жилья в отдалённых районах. Как правило, цены на квартиры там ниже.

Для заёмщиков с низким ПВ усложнится и процесс одобрения ипотеки. Банки будут тщательнее рассматривать финансовые показатели людей:

• историю займов;
• наличие кредитных карт;
• просрочки по оплатам;
• историю запросов;
• процент одобрения предыдущих запросов;
• иные финансовые обязательства, например, алименты.

Заёмщики с высоким ПДН. Они, как правило, считаются более рискованными для банков, поскольку могут стать неплатёжеспособными. Чтобы банк не потерял все средства, к таким заёмщикам будут предъявлять больше требований, чем раньше.

В данной ситуации банк будет обращать больше внимание на:

• уровень дохода заёмщика;
• стабильность дохода;
• условия жизни членов семьи;
• другие факторы, о которых известно только банку.

Банки и кредитные учреждения. Нововведения скажутся и на кредитных организациях. Помимо того, что им будет необходимо адаптироваться к новым условиям, они могут пережить резкий всплеск спроса на ипотеку, а за ним такой же резкий спад.

Спрос может возникнуть из-за того, что люди постараются взять ипотеку до вступления изменений в силу. А когда нововведения заработают, больше людей предпочтут воздержаться от ипотеки.

ЦБ РФ не исключает возможности смягчения требований в будущем, однако пока благодаря этим мерам рассчитывает сделать темпы роста ипотеки более сбалансированными.

Как изменится ипотека на новостройки

На официальном сайте Банка России представлена таблица с надбавками к коэффициентам риска, которые зависят от размера ПВ и ПДН. При её рассмотрении заметим, что надбавки не применяются только в тех случаях, когда заёмщик вносит в качестве ПВ от 30% до 100% суммы жилья и при этом ПДН ниже 70%.

Источник: Банк России

Для заёмщиков с минимальным первоначальным взносом (0–10%) установлен высокий коэффициент надбавки в 9%, который эксперты называют запретительным. При нём процент по кредиту вырастает значимо. 

При увеличении первоначального взноса до 15% надбавка снижается с 9% до 3%. Банк тем самым стимулирует заёмщиков делать более значительные первоначальные взносы, что может снизить риски и повысить финансовую устойчивость кредитной системы. 

Для тех же, кто делает ПВ от 15% до 20%, надбавка снижена ещё сильнее — до 1,5%. Объясним на примере.

Представим, что у нас есть семья, доход которой 100 тыс. руб. Она собирается купить квартиру за 1 млн рублей. Срок ипотеки — 10 лет. Если семья принесёт в банк 300 тыс. руб. первоначального взноса или больше, то процент по кредиту будет базовым (допустим, 17%).

Если ПВ будет в размере от 150 до 200 тыс. руб., то процент вырастет незначительно — до 18,5%. А если ПВ будет до 100 тыс. руб., то процент возрастёт до 20%. Если первоначального взноса не будет вовсе или он будет меньше 10%, то процент по кредиту возрастёт до 26%.

По теме: Девелопер «Самолет» вложит 9 млрд рублей в проект в Заполярье

Как изменится ипотека на «вторичку»

В системе ипотечного кредитования на вторичное жильё также пройдут изменения. Банк России не выставил запретительных коэффициентов для этой категории, но условия для получения ипотеки всё равно ужесточились.

В отличие от первичного жилья, где большую роль играет первый взнос при расчёте надбавок, здесь эта переменная заменена на LTV — справедливую стоимость предмета залога. В таком случае оценивается соотношение LTV и величины основного долга по кредиту. В числовом выражении LTV и ПВ примерно равнозначны. Однако надбавки на вторичном рынке мягче.

Короткие выводы для тех, кому лень читать весь текст

Увеличатся процентные надбавки для заёмщиков с низким первоначальным взносом. Банк России вносит изменения в систему надбавок, повышая ставки для категорий заёмщиков с низким первоначальным взносом. Такие меры направлены на сдерживание рисков, связанных с использованием потребительских кредитов, которые берут для оплаты первоначального взноса.

Станут строже условия ипотечного кредитования и, вероятно, снизится его доступность. Увеличение надбавок может сделать ипотечные кредиты менее доступными и дорогими для тех, кто ограничен финансово для первоначального взноса. Заёмщики с высоким уровнем долговой нагрузки также могут столкнуться с усложнением условий ипотечного кредитования.

Снизятся финансовые риски банковского портфеля. Внедрение более высоких надбавок при высоком уровне долговой нагрузки и LTV помогает банкам снизить риски своих ипотечных портфелей. Это может содействовать стабильности банковской системы и предотвращению ситуаций, когда заёмщики не справляются с погашением кредитов из-за высокой задолженности.

Ожидается, что банки станут более ответственно относиться к кредитованию. Нововведения направлены на стимулирование банков к ответственному подходу при выдаче ипотечных кредитов. Они должны учитывать финансовую устойчивость заёмщиков и использовать официальные ресурсы для её проверки. Тем более что тем самым банки могут воздействовать на динамику рынка недвижимости, создавая устойчивые условия для заёмщиков и банков.

Однако важно учесть, что все эти меры могут повлиять на доступность ипотечных кредитов для некоторых групп людей и создать дополнительные барьеры для желающих приобрести недвижимость.

Баланс между поддержанием финансовой стабильности и доступностью жилищного кредитования — задача, которую стремится решить банк. Реальные результаты изменений будут ясны в процессе реализации.

Фото на обложке: Freepik