Архив rb.ru

Итоги 2011 года на рынке офисной недвижимости

Архив rb.ru

Дрейф на волне ?посткризисных? проектов

Итоги 2011 года на рынке офисной недвижимости

Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 2011 года в офисном сегменте недвижимости Москвы. Рынок все еще имеет потенциал для роста за счет достройки «замороженных» в период кризиса проектов, поэтому уровень цен на аренду и продажу недвижимости повышается стабильно и умеренно. Запретительный характер строительной политики новых властей также пока не привел к ощутимым последствиям.

 

Предложение

В 2011 году рынок офисной недвижимости пополнился на 773 тысячи кв.м, из которых 63% относится к классу А, 28% приходится на класс В+ и 9% - на класс В. Наиболее активно развивались Центральный и Северо-Западный АО Москвы: на их долю пришлось 31% и 28% площадей новых бизнес-центров соответственно.

Среди крупнейших офисных объектов, введенных в эксплуатацию в 2011 году можно отметить БЦ «Линкор» (63 тысячи кв.м), МФК «Империа Тауэр» (офисная составляющая – 70 тысяч кв.м), БЦ «Олимпия Парк» (71 тысяча кв.м) и БЦ PREO 8 (117,5 тысяч кв.м). Прирост новых площадей вполне сопоставим с результатами 2010 года (660 тысяч кв.м), однако был обеспечен за счет достройки проектов, начатых еще до кризиса 2008 года.

 

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2011 году

Проект Округ Адрес Класс Девелопер Общая площадь,  кв. м.  
 
БЦ «Линкор» СЗАО ул. Авиаконструктора Микояна, 12 А Brycetown 63 000  
БЦ «Золотое кольцо» ЮВАО ул. Южнопортовая, д.5 В+ н/д 46 000  
БЦ Marr Plaza ЦАО ул. Сергея Макеева, владение 13 А Marr Capital 34 000  
БЦ «Трио» САО ул. 8 Марта, 1 В+ MR Group 27 000  
БЦ «Юникон» ВАО ул. Плеханова, владение 4 В ВНИИжелезобетон 23 000  
БЦ «Новая Рига» СЗАО в 1 км. от пересечения МКАД, Новорижского и Краснопресненского шоссе В+ н/д 6 798  
IV очередь технопарка «Синтез» ЮВАО ул. Угрешская, 2ас3 В Комплексные инвестиции 40 000  
БЦ «РВМ Мегаполис» ЦАО проспект Академика Сахарова, 30 А н/д 27 000  
БЦ «Дельта Плаза» ЦАО 2-й Сыромятнический пер., 1 А Accent Real Estate Investment 30 000  
БЦ ИНА ЮАО третьего Павловского переулка и Павловской улицы А ИНА Групп 16 000  
БЦ «Олимпия Парк» СЗАО Ленинградское ш,39 А O1 Properties 71 492  
БЦ на Шаболовке ЮЗАО Шаболовка, 31 В н/д 42 000  
БЦ «Атмосфера» ЦАО ул. Сущевская, 25 А Sminex 5 500  
БЦ PREO 8 ВАО Преображенская площадь, 8 А МонтажCпецCтрой-ГСМК 117 500  
МФК «Империа Тауэр» СЗАО "Москва-Сити" А MosCityGroup 70 100  
БЦ Vivaldi plaza ЦАО ул.Летниковская, д.2, стр.1-3 А+ O1 Properties 100 609  
БЦ Lighthouse ЦАО Валовая улица, 28 B+ O1 Properties 44 581  
БЦ West Park ЗАО между Мичуринским проспектом и Можайской улицей В+ УК «Базовые инвестиции» 35 418  
Итого:         772 998  

 

Спрос

Наиболее востребованными объектами по итогам 2011 года остаются офисы класса А: с ними было заключено 57% договоров по аренде офисных помещений и 69% сделок по покупке офисной недвижимости. В сегменте продажи инвесторы рассматривают объекты, в основном, в качестве арендного бизнеса. Как правило, речь идет о бизнес-центрах с доходом не ниже 10% ставки капитализации или зданиях, подходящих для редевелопмента – имущественных комплексах, бывших производственных помещениях, старых особняках.

В историческом центре Москвы соотношение спрос/предложение по классам офисной недвижимости однородно, т.е. в равной мере востребованы все объекты. «В целом, здесь сейчас ощущается дефицит офисов до 300 кв.м, где приходится до 5 потенциальных арендаторов, и свыше 3000 кв.м с отделкой, - рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - На площади от 500 до 3000 кв.м, в целом, уже идет перекос в сторону предложения: объем вакантных площадей превышает текущий спрос в среднем на 30%.  По направлению от центра к МКАД сохраняется та же картина: офисы разных классов пользуются одинаковым спросом, но запас прочности у собственников меньше, поскольку спрос на их офисы в количественном выражении ниже, чем в центре».

Совокупная площадь объектов, участвовавших в сделках по продаже офисной недвижимости в 2011 году, составила 445 тысяч кв.м, их общая стоимость превысила $1,5  миллиарда. Крупные компании подыскивают себе новые штаб-квартиры, поэтому избавляются от старых: так, например, ТНК-ВР продала офисный центр «Альфа-Арбат-Центр» за рекордные $250 млн. структурам группы «Промсвязьнедвижимость», которые, в свою очередь, договорились о сдаче здания целиком в аренду Россельхозбанку.

Несмотря на достаточно сдержанный интерес иностранных инвесторов к российскому рынку, за 2011 год все же произошел ряд заметных сделок по покупке офисных центров. Самым крупным приобретением стала покупка австрийским фондом UFG Real Estate бизнес-центров класса А «Пушкинский дом» и «Конкорд» у компании Capital Group. Другой крупный международный инвестфонд, Hines Global REIT, приобрел БЦ «Гоголевский» за $100 млн., а фонд Heitman заключил первую для себя в России сделку: 38 тысяч кв.м. офисных площадей в ТОК «Метрополис» были куплены им за $120 млн.
 

Крупнейшие сделки по покупке офисной недвижимости в 2011 году

Покупатель Объект Класс Площадь, кв.м Стоимость, млн. $
НПФ «Норильский никель» БЦ Marr Plaza А 34000 120
Hines Global REIT БЦ «Гоголевский» А 10900 100
«Промсвязьнедвижимость» Альфа-Арбат-центр А 50000 250
UFG Real Estate «Пушкинский Дом» и «Конкорд» А 48400 300
Торговый Дом «Белая Гвардия» и «Московский Инжиниринговый Центр Помещение в Nagatino i-land В+ 1600 7
Heitman офисы в Метрополисе А 38000 120
Связь-банк БЦ «Немецкая слобода» В+ 20000 55
"Марнис Групп" БЦ «Нагатинский» В 70000 110
01 Properties БЦ «Лесная Плаза» А 49000 200
Банк "ЮниКредит" Nagatino i-Land В+ 12000 36
Федеральная сетевая компания БЦ «Западные ворота» А 42600 200
«Бизнес Альянс» БЦ «Гамма» А 10400 8
«Уралвагонзавод» БЦ «Якиманка» А 8400 70
Итого:     395300 1576

 

Общая площадь сданных в аренду офисных помещений в 2011 году составила 325 тысяч кв.м. Количество сделок уменьшилось по сравнению с 2010 годом, когда уровень арендных ставок только начинал расти, и арендаторы стремились воспользоваться выгодной ситуацией. Чаще других тогда меняли офисную прописку предприятия малого и среднего бизнеса, поэтому наибольшим спросом пользовались помещения площадью 300-500 кв.м. В 2011 году ситуация поменялась: ряд крупных компаний и корпораций решили сменить офисную прописку в связи с появлением более удобных на их взгляд новых объектов недвижимости.

 

Крупнейшие сделки по аренде офисной недвижимости в 2011 году

Арендатор Сделка Класс Площадь, кв.м
Россельхозбанк Альфа-Арбат-Центр А 50 000
Mail.ru SkyLight А 30 000
«Лаборатория Касперского» «Олимпия Парк» А 30 000
«Немецкий центр промышленности торговли» Nagatino i-Land В+ 23 000
Сбербанк БЦ «Даниловский Форт» В+ 20 000
«Гринатом» AFI на Павелецкой А 13 500
ГК «Мортон» БЦ PREO 8 А 11 520
ОАО «Объединенная энергетическая компания» БЦ Silver Stone В 11 000
Aegis Group plc. Башня «Империя» А 9 500
Компания «Шнейдер Электрик» БЦ «Двинцев» А 9 000
O'STIN БЦ «Линкор» А 7 728
«Российский Банк Развития» БЦ «Прогресс» А 7 312
«Ренессанс Кредит» БЦ «Двинцев» В+ 7 000
ТNT Express БЦ «Новая Рига» А 6 800
«Кредит Европа Банк» БЦ Diamond Hall А 6 011
«Трансаэро» БЦ «Дом Парк Культуры» А 5 875
«ПрофМедиа» БЦ «Даниловская Мануфактура» В+ 5 200

 

В данном сегменте наметилась тенденция к увеличению размера арендуемых помещений: 29% сделок за 2011 год приходится на офисы площадью от 1 до 5 тысяч кв.м, хотя наибольшей популярностью по-прежнему пользуются предложения до 1 тысячи кв.м. По словам Максима Жуликова, наиболее активными арендаторами являются банки, медийные, рекламные и телекоммуникационные компании, государственные и международные корпорации.

Уровень цен

По итогам 2011 года стоимость продажи 1 кв.м в наиболее востребованных объектах офисной недвижимости увеличилась в среднем на 11%, уровень арендных ставок поднялся на 8% относительно показателей 2010 года.

 

Цена продажи в 2011 году, $ за кв.м

  класс А класс В класс С
внутри Садового кольца 5000-10000 4000-7000 2500-4000
в пределах ТТК 4000-6500 4000-5500 1800-3000
в районе МКАД 3000-4000 2000-3000 800-2500

Арендные ставки в 2011 году, $ за кв.м в год

(без учета НДС и эксплуатационных расходов)

  класс А класс В класс С
внутри Садового кольца  750-1500 550-900  350-600
в пределах ТТК  650-1100 500-750  250-500
в районе МКАД  550-900 350-650 200-350

 

Прогноз

В 2012 году на рынке ожидается ввод порядка 700 тысяч кв.м офисной недвижимости. Все заявленные к строительству объекты соответствуют классу А. География нового предложения сместится в сторону СЗАО: здесь планируется ввод 47% новых объектов, значительная часть из которых будет располагаться на Ленинградском проспекте. Еще на 26% может пополниться предложение в ЦАО, где достраивается бизнес-центр «Аквамарин III» на Озерковской набережной и БЦ «Оружейный» на одноименном переулке. Последний проект вызывает определенные сомнения относительно сроков ввода в эксплуатацию, так как работы по возведению офисного центра были приостановлены сразу после запрета на строительство в пределах ТТК, и окончательного решения по его судьбе правительство еще не приняло.

«Политика новых московских властей пока не сильно отражается на состоянии рынка офисной недвижимости, так как существует некий докризисный «задел» по новому предложению, который образовался в результате «заморозки» значительной части проектов в период экономического спада, - поясняет Максим Жуликов. – Кроме того, правительство все же идет на уступки некоторым девелоперам и разрешает строительство объектов в самом центре столицы. Например, AFI Development получила право реализовать сразу три бизнес-центра в районе Белорусского вокзала. Пока не ясно, по какому принципу утверждаются те или иные проекты, однако потенциал для строительства новых объектов коммерческой недвижимости в ЦАО все же есть».

Вместе с тем ощутимые изменения могут произойти на рынке уже в 2013-2015 годах. Массовый пересмотр инвестконтрактов заставил девелоперов по-новому взглянуть на свои проекты. Некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии строительства подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных застройщиков, выполнивших перепрофилирование, можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, и Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 миллиона  кв. м. Еще 1 миллион кв.м в ЦАО арендаторы и покупатели не досчитаются из-за запрета на строительство. 

«Я вижу три варианта развития рынка, - резюмирует Максим Жуликов. - Оптимистичный прогноз, который вряд ли сбудется, – рост на 15-20% в год. На фоне кризиса еврозоны и самой нестабильной за последние 10 лет политической и экономической ситуации в России, явных  предпосылок к тому, что в ближайшие два года произойдет ощутимый скачок цен, нет. По более реалистичному сценарию будет происходить «боковой тренд» с плавным повышением ставок в пределах 7-10% на фоне крайней низкого предложения при отсутствии позитивных и негативных внешних факторов. При самом пессимистичном исходе уровень ставок и цен резко упадет, но вряд ли ниже показателей 2008-2009 годов».

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2012 году

Проект Округ Адрес Класс Девелопер Общая площадь,  кв. м.  
 
БЦ Alcon СЗАО Ленинградский проспект, 72 А Alcon Development 70000  
БЦ «Аквамарин III» ЦАО Озерковская наб., 22 А ОПИН 78 500  
ИКЕА Бизнес Парк (3,4 здания) Химки Ленинградское шоссе А ИКЕА 36000  
МФК «Водный» СЗАО Головинское ш, вл. 5 А MR Group 61000  
МФК "Искра" СЗАО Ленинградский просп., 35 А Coalco 140000  
SkyLight СВАО Ленинградский проспект 39 А "Галс-Девелопмент" 111000  
БЦ "Оружейный" ЦАО Оружейный пер., д. 15а А "ДС Девелопмент" 90000  
«Меркурий Сити» СЗАО Москва-Сити А Liedel Investments Limited 97000  
Ленинский проспект, 119 ЮЗАО Ленинский проспект, 119 А Raiffeisen Evolution Project Development 23100  
Итого:         706600  

 "Penny Lane Realty".

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

ВОЗМОЖНОСТИ

25 ноября 2020

27 ноября 2020

29 ноября 2020