Архив rb.ru

Macon Realty Group. Первичный рынок жилья Астрахани

Архив rb.ru
Macon Realty Group. Первичный рынок жилья Астрахани
Цены на первичном рынке жилья Астрахани достигли уровня мая 2008 года. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в стоящихся домах составляет 34 000 руб. Падение среднего уровня цен по сравнению с докризисным периодом достигло 18% в эконом-классе и 12% - в среднем классе.

Предложение

В 2008 г. в г. Астрахань было введено в эксплуатацию 242,6 тыс. кв. м жилья, что в 2,5 раза меньше, чем в 2007 г. (598,9 тыс. кв. м). Снижение ввода жилья произошло за счет уменьшения объемов строительства индивидуального жилья в г. Астрахань и приостановки строительства многоквартирных жилых домов, возводимых застройщиками, в основном, за счет долевого участия граждан.

За период январь-апрель 2009 г. в г. Астрахань организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за счет нового строительства, расширения и реконструкции было введено 106,27 тыс. кв. м, что в 2,5 раза выше уровня января-апреля 2008 г. (по данным «Астраханьстат»).

Наличие значительного количества  жилых домов на территории г. Астрахань, строящихся за счет федерального и областного бюджетов позволяет рассчитывать на увеличение объемов ввода жилья в 2009 г. К сожалению, прогрессирующие кризисные явления скорей всего не позволят строительному комплексу достичь показателя 2007 г. (598,9 тыс. кв. м) из-за существенного снижения темпов строительства.

Всего на первичном рынке недвижимости г. Астрахань сегодня насчитывается порядка 44 многоквартирных домов, находящихся на разных стадиях строительства. Таким образом, в конце мая 2009 г. общий объем возводимого жилья по всем классам, районам и типам составил 323 787 кв. м (без учета индивидуального жилищного строительства).

Наибольшая активность жилищного строительства на конец мая 2009 г. наблюдается в Советском районе, здесь сконцентрировано 47% всего объема строящегося жилья. Наименее активно строительство ведется в Трусовском районе - 2%, что связано с неразвитостью инженерной инфраструктуры и значительной удаленностью от центра города. Это определяет его низкую привлекательность среди населения как района проживания и низкие объемы строительства. Изменение доли возводимых объектов по районам в динамике (январь 2009 г. - май 2009 г.) происходило за счет сдачи объектов в эксплуатацию и появления в строительстве новых.

Все строящееся жилье в г. Астрахань возводится по четырем технологиям строительства: монолитной, кирпичной, металлокаркасной и панельной. На долю кирпичного типа приходится 54% (174 480 кв. м) от общего объема возводимого жилья, монолитного типа - 38% (122 914 кв. м). По панельной технологии возводится 5% жилья (16 778 кв. м). Данный тип строительства в настоящее время в г. Астрахань используется компанией «Комстрой» в возведении объекта «Дом на Безжонова» корпус-2. По металокаркасной технологии возводится 3% (9 615 кв. м). По этой технологии строительство ведет компания «Зодчий».



Наибольший объем возводимого жилья приходится на сегмент среднего класса, объем строительства которого составляет 48% от общего объема строительства. Второе место принадлежит сегменту  эконом-класса - 43% от общего объема строительства. Далее идет сегмент бизнес-класса - 5%. Отметим, что в этом сегменте ведется строительство одного объекта - ЖК «Паруса». Наименьший объем предложения сконцентрирован в сегменте элитного класса - 3% от общего объема строительства, который представлен только одним объектом  - жилой комплекс в составе МФК «Гранд Отель» (ООО «Мы строим дом»).

Ценовая ситуация

В декабре 2008 г. - январе 2009 г. на рынке наблюдался рост среднего уровня цен, который объясняется сдачей в эксплуатацию несколько жилых комплексов эконом-класса (среди них крупный жилой комплекс в мкрн. «Никитинский бугор-2», 1 литер жилого дома по ул. Воробьева, стоимость квартир в котором была одна из самых низких). Фактически же, уровень цен снизился и без учета сданных объектов составил 33 995 руб. за 1 кв. м.  В кризис цена на рынке упала на 7%. За 5 месяцев 2009 г. (с января по май) на рынке строящегося жилья продолжается тенденция спада средней стоимости 1 кв. м, который составил 2,6%. Отметим, что уровень цен в мае 2009 г. практически сравнялся с докризисным уровнем цен (май 2008 г.).

Максимальное снижение цен (-18%), относительно января 2009 г., произошло в домах, возводимых по монолитной технологии, которая является самой дорогой - 35 521 руб. за 1 кв. м. В домах панельного типа, цена также существенно упала (-13%). Стоимость 1 кв. м в таких домах завышена, что объясняется, в основном, повышенным спросом на самое дешевое жилье. Наименьшее снижение цены с начала текущего года по май 2009 г. наблюдается в объектах кирпичного типа (-4%), так как квартиры в таких домах пользуются наибольшим спросом.

В мае 2009 г. относительно начала года наибольшее снижение цен наблюдается в Кировском районе - 11%. Такое изменение цены связано с падением стоимости 1 кв. м (на 47%) в жилом доме на пер. Островского (компания «Зодчий»). В Советском район цена упала на 6%, в Ленинском - на 4%, в Трусовском районе цена не изменилась.

Несмотря на резкое снижение цены в Кировском районе, он по-прежнему является районом с наибольшей средней стоимостью возводимого жилья - 38 403 руб. за 1 кв. м (здесь строятся наиболее качественные новостройки, единственный объект бизнес-класса ЖК «Паруса» и элитного класса «Гранд Отель»). Снижение цены на 11% (максимальное снижение) за 5 месяцев, говорит о том, что в этом районе цены до кризиса были искусственно завышены. На территории Трусовского района возводится одна новостройка, стоимость квартир в ней составляет 32 000 руб. за 1 кв. м. До кризиса цена на жилье по районам формировалась под влиянием «искусственного» фактора - уровня престижности. Так как Кировский район является самым престижным и наиболее предпочтительным для приобретения жилья, стоимость 1 кв. м в нем оказалась самой высокой, а сам район переоцененным. В результате кризисных явлений (снижение платежеспособности покупателей, темпов продаж и др.) ценовое соотношение между районами выровнялось и стало пропорциональным, дисбалансы были устранены.

Наибольшее снижение цены в мае 2009 г. по отношению к январю 2009 г. произошло в сегменте эконом-класса - на 18% (в мае - 28 136 руб. за 1 кв. м). По многим объектам за 5 месяцев цена упала на 11-29%. В сегменте среднего класса снижение цены составило 12% (36 125 руб.). В бизнес– и элитном классе цена не изменилась. Отметим, что в объекте элитного класса цена до конца 2009 г. не изменится (по словам коммерческого директора отдела продаж компании-застройщика), если на рынке не появится новый объект. Средняя стоимость жилья в домах бизнес-класса в мае 2009 г. составила 75 000 руб., в элитном сегменте - 90 000 руб. за 1 кв. м.

Динамика цен на первичном рынке жилой недвижимости, руб. за 1 кв. м



Спрос

Снижение платежеспособности населения г. Астрахань подтверждается низкими темпами продаж, снижением цен на жилье за 5 месяцев (на 7%), что сказалось и на строящихся объектах, строительство по некоторым остановилось. Несмотря на то, что средний уровень доходов населения за январь-март 2009 г. вырос (по данным органов статистики и администрации г. Астрахань), уровень средней начисленной заработной платы в марте 2009 г., по сравнению с февралем 2009 г. снизился на 6,2%. Все это отрицательно отразилось на общей платежеспособности населения, уровень которой по сравнению с прошлым годом снизился.

Сравнение темпов продаж в мае 2009 г. с августом 2008 г., показывает, что ранее средний темп продаж составлял около 8-9 квартир в месяц, а по некоторым объектам 13-15 квартир в месяц (при том, что на первичном рынке жилья в летний период, как правило, наблюдается спад темпов продаж). В мае 2009 г. средний темп продаж составил 4 квартиры в месяц (весенний период является наиболее пиковым временем продаж). По некоторым объектам продажи остановились. Снижение темпов продаж за этот период составило более 50%.

Наибольший спад темпов продаж наблюдается в сегменте эконом-класса, снижение составило порядка 70%. Это связано с тем, что по многим объектам строительство остановлено, перенесены сроки сдачи на 6-12 месяцев. Все это увеличивает риски, связанные с приобретением жилья. В сегменте среднего класса темпы продаж снизились на 40%.

 Тенденции и прогноз

Тенденции

Анализ развития рынка строящегося жилья в мае 2009 г. выявил ряд тенденций:

· объемы многоэтажного строительства достаточно низкие, объемы строительства индивидуальных домов выше;

· структура предложения по сегментам показывает преобладание эконом– и среднего класса;

· снижение темпов строительства, особенно объектов, находящихся на начальных стадиях строительства. Основная причина — недостаточный уровень финансирования;

· сокращение количества новых объектов на рынке. В будущем, это может привести к уменьшению объемов многоэтажного строительства;

· снижение стоимости жилья во всех классах возводимого жилья, особенно в среднем и бизнес-классе;

· массовое предоставление строительными компаниями скидок и специальных условий вариантов стимулирования продаж (снижение первоначального взноса, увеличение сроков рассрочки платежа);

· активной остается лишь категория потенциальных покупателей, приобретение квартир которыми связано с бытовой необходимостью;

· наиболее востребованным становится недорогое жилье на финальной стадии строительства;

· объем сделок, как на первичном, так и на вторичном рынке, остается на достаточно низком уровне.

Прогноз

С учетом сроков сдачи объектов, строящихся на сегодняшний момент, можно предположить, что в 2009 г. ожидается значительное увеличение  объема ввода в эксплуатацию (199 271 кв. м). Это связано с большой долей объектов, строительство которых началось в 2007-2008 гг. и находящихся на завершающейся стадии строительства - 58% от общего объема строящегося жилья. К концу года увеличится количество объектов, по которым будут перенесены сроки сдачи, а строительные работы по некоторым объектам возможно остановятся. Объем заявленных на 2010-2011 гг. проектов невелик. С начала 2009 г. на рынке появилось 7 объектов. Во 2 полугодии 2009 г. ведущие застройщики г. Астрахань планируют начать строительство еще 5 жилых домов.

Прогнозируется дальнейшее снижение цены на 3-6% в 3 квартале 2009 г. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009 г.

Спрос на вторичное жилье будет превышать спрос на строящееся. Это связано с отсутствием рисков при покупке квартиры (на первичном рынке риск связан с переносом сроков сдачи, «замораживанием» объекта). Также сумма вложения при приобретении квартиры в готовом доме меньше, нежели в строящемся.

В ближайшие годы наибольший объем спроса будет сосредоточен в сегменте эконом-класса. Значительная часть ветхого и аварийного жилья обуславливает необходимость переезда в более качественное жилье. При этом, подавляющая часть жителей такого ветхого жилья характеризуется низким уровнем дохода и способна будет приобретать жилье только самого доступного — эконом-класса. Эти же причины обуславливают и высокий спрос на 1-комн. квартиры, которые характеризуются минимальным бюджетом покупки.







 

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase