Снижение цен на недвижимость: взгляд изнутри

Расскажите друзьям

И без того тяжелая ситуация на рынке недвижимости осложнилась массовой истерией

В середине декабря в средствах массовой информации участились публикации с громкими заголовками, такими как: «В 2009 году недвижимость может упасть в стоимости на 60%», «Столичная недвижимость продолжит дешеветь» и т.п.

Информационным поводом для подобных тем послужили опубликованные в СМИ аналитические отчеты уважаемых банков, утверждающие, что в 2009 году недвижимость просто обязана упасть в цене. Различается только прогнозируемая вилка падения. Так, например, по прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка, долларовые цены на жилье в Москве  к концу 2009 года упадут на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% на вторичном, пишет "Коммерсантъ". А в отчете отчете Unicredit Aton, который цитирует газета "Ведомости", говорится, что для оживления рынка необходимо снижение цен на 25-50%. Эта информация весьма активно подхватывается многими СМИ, перепечатывается, зачастую с опусканием многих деталей и подробностей, например, таких, что  снижение до 50-60 % прогнозируется аналитиками именно в долларовом эквиваленте, или, что данные одного из этих прогнозов о снижении цен приводятся в отношении IV квартала 2009 года к III кварталу 2008 года. В итоге, и без того тяжелая ситуация на рынке недвижимости, в которой в той или иной степени оказались, безусловно, все его участники, как продавцы, так и покупатели, осложнилась еще и массовой истерией, вызванной обилием противоречивой, и , зачастую, недостоверной информации.

Нередко можно встретить сейчас в прессе и интернете высказывания различных аналитиков, а также людей, себя таковыми считающих, и просто «сопереживающих» о том, что  недвижимость в Москве должна стоить 30-40 тыс. рублей за квадратный метр. Что ж, на первый взгляд, это очень привлекательная цена, ведь все мы, даже те, кто работает в сфере инвестиций, строительства и девелопмента, являемся также и потребителями, и с большим удовольствием приобрели бы себе жилье в Москве, при условии, конечно, если за такие деньги оно будет современным, комфортным, качественным, а главное- надежным, то есть, если говорить о новостройке- попросту достроенным вовремя и сданным в эксплуатацию, а если говорить о «вторичке» - юридически чистым. Возможно ли такое приобретение сегодня или в ближайшем будущем?

Продавцы, которые сегодня столкнулись со значительным снижением спроса, уже снижают цены, и это факт, который следует признать. Коррекция цен идет неравномерно, и зависит от многих факторов. Теоретически, на вторичном рынке «дна» нет, поскольку нет себестоимости как таковой. Продавец, нуждающийся в деньгах, может выставить на продажу квартиру по любой цене,  вплоть до оценочной стоимости БТИ. Все зависит от того, насколько сильно нужны в данный момент продавцу деньги, и как пользуется спросом его недвижимость. Последнее является ключевым моментом, так как все понимают, что спрос как таковой  на жилье в Москве, да и вообще в России, никуда не девается, более того, растет. Сегодняшнее снижение покупательской активности на рынке неминуемо отзовется накопленным отложенным спросом в будущем, и как следствие - цены снова будут расти. За любым спадом обязательно следует подъем, это закон экономики.  Надо отметить, что, безусловно, нас ожидает коррекция цен по конкретным типам жилья, так как в недалеком прошлом при активно растущем рынке многие объекты были переоценены. Например, дома псевдо-бизнес-класса, неликвидная неудачно спроектированная или не там построенная  «элитка», а также  низкокачественное "панельное" жилье в старом жилом фонде, которое по определению не может стоить по 7 тыс. $ за кв.м.

Несколько другая ситуация на первичном рынке жилья. Здесь ценообразование связано не только и не столько со спросом, но и с себестоимостью строительства, которая складывается из многих факторов. А чтобы не быть голословными, мы готовы показать это в цифрах на конкретном примере одного из своих строящихся объектов.

ЖК «Лазаревское» возводится в Южном Бутове ЮЗАО г.Москвы, вблизи станции метро "Бунинская аллея" и представляет собой комплекс из 4 монолитных многоэтажных домов комфорт-класса с подземным гаражом-стоянкой и  детским садом на 95 мест. Один из корпусов комплекса будет передан Федеральной Службе Охраны  РФ для решения жилищного вопроса сотрудников службы. Очевидно, что участие в проекте государственной структуры  является серьезным аргументом в пользу успешного окончания строительства. Однако, здесь не лишне будет объяснить уважаемому читателю, что строительство объектов муниципального, государственного назначения ( таких как школа, детский сад или, к примеру, спортивный комплекс) и безвозмездная последующая передача их городу, является также дополнительной финансовой нагрузкой девелопера, которая не может не отразиться на конечной цене реализуемого коммерческого жилья.

На сегодняшний день квартиры в ЖК «Лазаревское» продаются по цене от 80 000 до 100 000 рублей за кВ.м., в зависимости от этажа и метража. Мы предлагаем покупателям квартиры по указанным ценам при условии 100% предоплаты, фактически уже произведя коррекцию цен примерно на 20% вниз по отношению к III кварталу этого года. Может ли эта цена опуститься еще на 20,30 и даже 60 %, как утверждают в некоторых источниках?

Текущая себестоимость проекта на сегодняшний день оценивается около 70 000 рублей за кВ.м. Мы не зря говорим «текущая», так как окончательная цифра может быть озвучена только по завершению всего строительства и подведению всех финансовых итогов. А до той поры на величину этой цифры может повлиять ряд, как прогнозируемых, так и не очень событий, таких как инфляция, повышение цен поставщиками услуг-монополистами, например, энергетиками, и многое другое.

Из чего складывается эта цифра? Ведь многие думают, что себестоимость строительства - это  только  работа и материалы, и что она не превышает 25 рублей за м.кв. Давайте считать вместе:

Стоимость работ по строительству объекта составляет порядка  65% всей себестоимости. Если говорить в цифрах, то это примерно 45 000 рублей в стоимости конкретного квадратного метра. Повторимся, что данные являются примерными и приводятся по одному из конкретных объектов  комфорт-класса. В жилых комплексах выше уровнем (бизнес, элит), эта цифра еще больше. В классе эконом - несколько ниже.

Работы по строительству объекта в расчете на 1 кв.м. жилья состоят из:

Проектирование и согласование -от 3% ( 2100 руб)

Инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества - от 5 до 10% ( от 3500 руб)

Управленческие расходы по проекту -приблизительно 2% (1400 руб)

Строительно-монтажные работы и материалы - не менее 50% ( 35 000 руб)

Кроме того на себестоимость «ложатся» и другие, весьма значительные, расходы, такие как:

Стоимость земельного участка и доля города в том или ином виде: около 30% ( 21 000 рублей). *

По различным инвестконтрактам этот процент может  значительно варьироваться, достигая порой до 50% себестоимости строительства.

Расходы на рекламу и административные расходы ( такие как зарплата сотрудников, аренда офиса и др.): около 5% ( 3500 руб)

Финансовые расходы по проекту (% по кредитам, так как объект строится с участием как собственных, так и привлеченных средств): около 5% ( 3500 руб)*

Эта сумма существенно зависит от величины и срока кредита, а также от % ставок, которые, как известно, сегодня выросли. В связи с этим , необходимо понимать, что чем больше необходимость в заемных средствах, тем дороже получается проект.

Наглядно структура распределения расходов по реализации проекта приведена в диаграмме:



Разумеется, у разных компаний по различным объектам ситуация с распределением расходов может существенно отличаться. Однако,  достаточно уверенно можно сказать, что в ближайшем обозримом будущем вряд  ли подешевеет стоимость московской земли, или существенно (в разы) снизится стоимость СМР. А значит, стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей, и чем выше уровень объекта- тем выше эта цифра. Все, что ниже ее - уже за гранью себестоимости, а ведь любой девелопер, осуществляя свою работу, в конечном итоге планирует получить еще и прибыль, необходимую для роста и развития компании. К тому же налогооблагаемую, благодаря чему впоследствии у города есть возможность приобретать социальное жилье для нуждающихся и осуществлять многие другие социальные программы. И покупатель, который рассчитывает приобрести московскую новостройку по существенно сниженным ценам, должен серьезно оценивать свои риски и очень взвешенно подходить к приобретению такого жилья. Ведь все мы знаем про бесплатный сыр, и, погнавшись за дешевизной, можно остаться ни с чем.

Ирина Романова


Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Искусственный интеллект в бизнесе
25 июля 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase