В Москве нет места новым офисам эконом-класса

В ближайшее время строительство современных офисов эконом-класса станет возможно только за чертой МКАД. К такому выводу пришли сотрудники аналитического центра irn.ru. Небольшим фирмам, рассчитывающим снять офис класса «С», придется уезжать из Москвы.

По данным исследования рынка новых и реконструированных бизнес-центров Москвы и ближайшего Подмосковья, новых, современных офисов класса «С» и «D» в столице практически не строится. По сути, рынок современной коммерческой недвижимости состоит из объектов категории «А» и «В».

Инвесторов интересует только высший класс

Коммерческие компании последнее время строят все больше дорогостоящих офисных комплексов класса «А». Стремление вполне объяснимо: из-за дороговизны московской земли строить на ней новые офисные объекты эконом-класса попросту нерентабельно. Себестоимость строительства между классами «А» и «С» невелика. А чем выше класс, тем больше арендная плата, а значит, проект быстрее окупается. К тому же застройщику выгоднее сдавать офисные площади не комнатами, а этажами, то есть выбирать арендаторов из числа успешных и крупных компаний. Чем солиднее арендатор, тем меньше риска неполучения платежа по аренде. Да и современное здание обычно отвечает большинству новых технологических требований.

По данным irn.ru, в 2005 году доля офисных центров класса «А» среди новых объектов составляла 60% от общего объема предложения и только к 2007 году соотношение офисов «А» и «В» несколько выровнялось (53,3% и 46,7% соответственно). Причем класс «В» в большинстве случаев составляют реконструированные здания и другие отремонтированные объекты, а класс «А», в основном, представляют объекты нового строительства.

Где искать эконом-класс

В настоящее время офисы класса «С» и ниже в столице представлены морально устаревшими помещениями бывших НИИ, административных зданий и предприятий. Причем большинством этих площадей владеет правительство Москвы.

Город владеет 50 млн. кв. метров «нежилья», из них половина сдается в аренду. При этом Госинспекция по недвижимости за год выявила 4,7 тысячи нарушений в использовании нежилых помещений. Одно из самых распространенных - незаконная «сдача» городских помещений в субаренду, из-за чего городской бюджет недополучил 200 млн. рублей.

Сотрудники аналитического центра irn.ru/ полагают, что во многом это - следствие нехватки офисов категории «C» и «D», на которые ощущается большой спрос. Помещения, которыми владеет город, в основном, соответствуют этим категориям. В поисках доступной офисной недвижимости компании сознательно идут на нарушения и берут в запрещенную субаренду городские метры.

Однако в ближайшее время небогатые арендаторы могут лишиться и этого криминального «выхода» из положения. Госинспекция внесла поправки в проект Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) города Москвы, которые уже утверждены мэрией и с наступлением осени должны поступить в Мосгордуму. Главная поправка - увеличение штрафа за незаконную субаренду городского нежилого фонда с 10 тыс. до 100 тыс. руб.

Все в сад!

Вероятнее всего, строительство современных офисов класса «С» возможно только за чертой МКАД, а также в ближнем и среднем Подмосковье. Здесь напрашивается аналогия со строительством жилья - панельное жилье эконом-класса постепенно вытесняется из Москвы, а столица большей частью застраивается бизнес-классом (за исключением строительства жилья по городскому заказу).

Офисы класса «С» на окраинах Москвы и в Подмосковье, скорее всего, в основной массе будут представлены «бизнес-инкубаторами», техно-парками и бизнес-парками.

Вполне возможно, что многие из новых объектов будут отвечать даже требованиям столичного класса «В» и иметь дополнительные опции: больше рекреационных территорий и парковочных мест. Это станет возможным за счет более дешевой и доступной, по сравнению с Москвой, земли. В тоже время удаленность этих объектов от столицы автоматически наложит на них ярлык «С» класса, считают эксперты.