Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа

Привычные инструменты уходят в прошлое

Банковские вклады стремительно теряют привлекательность: так, по данным Банка России, в начале октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках достигли исторического минимума — 4,33%. Пугает вкладчиков и 13% налог на доход по депозитам, превышающим 1 млн. руб., который вступает в силу в 2021 году. Такой же налог придётся заплатить владельцам российских облигаций, из-за чего доходность этого инструмента, наименее рискованного на фондовом рынке, приближается к показателям депозитов. Другие ценные бумаги обещают большую доходность — но и более высокие риски.

На этом фоне растёт популярность инвестиций в недвижимость, ведь рост цен на жилье помогает хотя бы частично компенсировать инфляцию и переждать период экономической неизвестности. 

Купить и сдать

Одна из самых популярных схем — купить квартиру для последующей сдачи.

Плюсы такого подхода очевидны: стабильный пассивный доход, при котором страховка инвестора от потерь – это недвижимость, которая в любом случае останется у него. Такая инвестиционная схема не требует чрезмерных усилий. Конечно, время от времени арендодатель сталкивается с проблемами, требующими решения, однако большую часть времени всё, что ему необходимо делать — получать деньги. Кроме того, квартира — это ликвидный актив, стоимость которого постоянно растёт и который в любой момент можно продать.

Следует оговориться, что с некоторыми квартирами это правило не работает: пятиэтажка под снос вряд ли вырастет в цене.

Ещё один момент, о котором следует помнить, инвестируя в квартиру «под сдачу» — возможные риски и расходы. Обычно при расчёте будущего годового дохода инвестор пользуется формулой X+(Yx12), где Х это стоимость жилья, а Y — стоимость аренды в месяц. Однако мало кто учитывает, что даже за год жильё может упасть в цене, не говоря уже о перспективе в пять или десять лет. Кроме того, в долгосрочной перспективе инфляция съест часть дохода от аренды.

По сути, правильная формула должна выглядеть так: (Х+рост стоимости-инфляция)+((Yх12) +рост аренды-инфляция). По этой формуле видно, что потенциальные доходы существенно уменьшатся в случае, если инфляция растёт быстрее, чем цены на недвижимость. Если рост стоимости аренды и цен на недвижимость составляет 3%, а средний уровень инфляции за последние 6 лет — 6%, прирост капитала с учётом аренды за 10 лет составит чуть менее 10% с актуальной покупательской способностью денег. Это немало (и куда больше процентов по депозитам), но такая доходность разочарует инвестора, рассчитывающего на 100% прирост дохода, полученный в упрощенной формуле.

Купить и перепродать 

Для того, чтобы инфляция не мешала зарабатывать, необходим инструмент инвестирования, позволяющий получать 15% и более годовых.

На рынке недвижимости таких показателей можно добиться тремя способами:

• инвестированием в новостройки (уже не так прибыльно, как раньше, и долго);
• «переделками» недвижимости при помощи ремонтов и перепланировок (трудно, дорого и долго);
• обычной перепродажей по более высокой цене. 

Как работает перепродажа недвижимости

1% от всей всей недвижимости на рынке продаётся с дисконтом 10% от среднерыночной стоимости — основная причина в том, что владельцам важно совершить сделку как можно быстрее. Тому может быть множество причин:  развод, переезд, болезнь — важно то, что эти сделки закрываются быстро, в течение первых 14 дней. Вложившись в такую квартиру, инвестор уже получает почти 10% годовых, ведь купленную квартиру всегда можно продать по средней цене.

Однако доходность можно значительно увеличить, если покупать и перепродавать быстрее: так, при сроке покупки-продажи в шесть месяцев доходность составляет 20%, а при сроке в три месяца — уже 40%. Кстати, многие отказываются от данной схемы, считая её убыточной и будучи уверенными в том, что НДФЛ взимается со всей суммы продажи. На самом деле, в этом случае надо будет заплатить 13%-15% НДФЛ только с полученной прибыли (например, с 1 миллиона чистой прибыли уплачивается 130 тыс. руб.) 

Минус такого метода: обычная перепродажа дисконтной квартиры приносит доход, сопоставимый с арендой и требует большего участия инвестора. Выгода растёт по мере ускорения сделок, но добиться нужной скорости самостоятельно практически невозможно, придётся иметь дело с фондами недвижимости.

В России такие фонды только начинают формироваться, однако уже сейчас создаётся 4 параллельных фонда в партнёрстве с крупными инвестиционными компаниями. 

Ещё один минус схемы: прибыль в рублях, то есть, зависимость дохода от состояния рынка и курсов валют. Фонды дают возможность сделать страховку к росту доллара, когда часть инвестированных средств вкладывается во фьючерсы на доллар. В этом случае придётся потратиться: такая страховка «стоит» 6-10% от общей суммы вложений.

Доход без колебаний курса

Допустим, у инвестора есть 10 млн. руб., которые он вкладывает в фонд. 9 млн. руб. идут на покупку недвижимости и её последующую перепродажу, а 1 млн. руб. — на покупку фьючерсов на доллар. 

Если доллар растёт, купленные фьючерсы дают дополнительный̆ рублевый доход, а общий капитал за счёт страховки получается «долларовым». Если же доллар падает, страховка сгорает, однако доходность в рублях остаётся прежней, ведь валюту в любой момент можно обменять. Таким образом, можно вложить в недвижимость средства под 30% годовых, 10% из которых идёт на страховку, и получить 20% доходности, не подверженной росту доллара. 

Итог

Сегодня вложения в недвижимость — одна из самых надежных инвестиционных схем. В отличие от других инструментов такие инвестиции не связаны с высокими рисками, а их доходность при этом гораздо выше, чем, например, у банковских депозитов.

Одна из наиболее популярных схем получения дохода от недвижимости — покупка жилья для последующей сдачи в аренду. Этот способ хорош тем, что приносит пассивный доход при минимальном участии инвестора. Его главный минус — низкая доходность.

Другой способ — инвестирование для последующей перепродажи. Такая схема даёт более высокий доход, который зависит от скорости перепродажи, а также от динамики рынка и курса валют. Эти минусы можно сгладить, но для этого придётся прибегнуть к помощи инвестиционных фондов. 

Фото на обложке: Unsplash