Колонки

Стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость: все за и против

Колонки
Дмитрий Антонов
Дмитрий Антонов

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

Полина Константинова

Почти каждый покупатель недвижимого имущества является инвестором. Привлекательность недвижимости связана с ее «твердостью»: несмотря на перемены в экономике, она так или иначе сохраняет свою себестоимость. А учитывая давление санкций и неустойчивый рубль, сегодня инвесторы как никогда стараются найти надежный актив для вложений. 

Однако стоимость входа на рынок недвижимости высока, и вместе с ней высока цена ошибки. В этой статье Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, в соавторстве с Артемом Никифоровым, руководителем проектов по консалтингу и оценке компании, рассказывают, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость — в этом материале речь пойдет о жилой. Каковы размеры стартового капитала, сроки окупаемости, риски и возможная доходность — одним словом, как вкладывать так, чтобы не потерять?

Продолжение этого материала про коммерческую недвижимость — по этой ссылке.

Стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость: все за и против

Инвестиции в жилую недвижимость — один из самых безопасных способов вложений в долгосрочной перспективе: средства защищены от обесценивания в результате инфляции, нет валютных рисков. Квартиру можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, получая пассивный доход. 

Но элитная недвижимость — это несколько другая история. В чем разница и на что стоит обратить внимание, если вы собираетесь инвестировать в элитное жилье?

Куда дороже?

Стоимость квартир в московских элитных домах за последний год поднялась в среднем на 11%. Площади до 100 кв. м можно приобрести по цене до 50 млн рублей, помещения в 100-150 кв. м стоят от 50 до 100 млн рублей. Средняя стоимость предложения в популярных районах Москвы — 76 млн рублей. 

Причины роста цен:

  • макроэкономика (ослабление рубля и рост инфляции);
  • изменения в законодательстве и переход на эскроу-счета. 

По новой схеме девелоперы могут использовать средства дольщиков только после ввода здания в эксплуатацию, поэтому им приходится брать кредиты на строительство. Это увеличивает строительные расходы на 8-20%, соответственно, растет и конечная стоимость жилья.

 

Кроме того, ввод ограничений для компаний-застройщиков серьезно сократил их ряды: мелкие игроки начали покидать рынок, а количество проектов стало уменьшаться. В итоге спрос остается, а предложение сокращается — вот вам и рост цен. 

В конце сентября 2019 средняя цена «квадрата» в дорогих (элитного и премиум-класса) столичных новостройках составляла 841 тысячу рублей, непосредственно в элитном классе — 1 145 тысяч рублей/кв. м (уже на 3% больше, чем в конце июня 2019).



В будущем цены продолжат рост: этому способствуют вымывание с рынка доступных предложений и приближение к завершению текущих проектов. И ключевой нюанс: многие девелоперы больше не склонны предоставлять скидки и акции на начальном этапе строительства. А ведь именно эта разница в цене — стоимость «квадрата» от котлована до ввода в эксплуатацию вырастает на 30-40% — составляла основную инвестиционную доходность. 

После перехода на эскроу-счета для застройщиков пропал всякий резон делать подобные предложения. Более того, в перспективе оставшиеся на рынке крупные девелоперы, вероятно, будут отказываться от строительства по ДДУ и продавать уже готовые квартиры, так как это будет выгоднее. 

Риски

Требования к инвестиционному капиталу на рынке «элитки» крайне высоки, и оценка финансовых возможностей — первый риск, с которым вы столкнетесь. На практике частный инвестор не всегда оказывается способен самостоятельно и быстро проанализировать аспекты сделки:

  • юридическую структуру, 
  • финансовое положение девелопера, 
  • надежность залоговых механизмов, 
  • наличие скрытых обязательств по объекту и прочее. 

Еще один риск при покупке элитного жилья в новостройке — все тот же договор ДДУ. Дело в том, что закон 214-фЗ не защищает покупателей дорогих квартир. Если у банка, открывшего эскроу-счета, будет отозвана лицензия, государство возместит дольщику не более 10 млн рублей — вне зависимости от того, какую сумму он внес. 

Таким образом, реформа работает только в массовом сегменте, но даже он находится «на грани»: средняя стоимость квартир в сегменте масс-маркета в сентябре составляла около 10,05 млн рублей.

Так стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость?

Итак, мы подошли к главному вопросу: стоит ли инвестировать в элитную жилую недвижимость — как в целом, так и сегодня в частности? Казалось бы, стоимость квартир обещает расти, значит, вложения в «элитку» будут прибыльными. Однако, по моему мнению, элитное жилье априори — это актив «для себя», который не может быть выгодным объектом для инвестиций. 

Дело в том, что «элитка» — крайне индивидуальный продукт. Это сочетание:

  • премиальной локации, 
  • престижного окружения, 
  • концепции, 
  • архитектуры проекта;
  • «клубности» (обособленная среда, приватная территория и полноценная инфраструктура — парковка, детские сады, кружки, школы). 

Каждый состоятельный покупатель сам выбирает сочетание этих критериев и готов переплатить миллион-другой за «зацепивший» его объект. Он может осмотреть десяток похожих квартир, но купить ту, где его впечатлил вид из окна. По сути, элитное жилье — эмоциональная покупка, выбор которой может быть непредсказуемым. Это значит, что инвестиции в дорогие квартиры не гарантируют получения дохода: такие объекты могут годами оставаться на рынке в ожидании покупателя.



Однако в последние годы на стыке коммерческой и жилой недвижимости появился новый формат, ориентированный как раз на инвестиционные возможности, а именно — апарт-отели с гостиничной инфраструктурой. Работой с арендаторами здесь занимается управляющая компания, а инвестор только получает доход с вложенных средств. 

Апарт-отели, как правило, строятся возле метро, большинство юнитов уже имеют отделку и меблировку. Нарезка помещений более мелкая, чем в обычных апартаментах, и, следовательно, порог входа — ниже. Сегмент начал развиваться в Москве не так давно, но успех уже налицо: формат с легкостью заменяет собой квартиры и не очень дорогие, но качественные отели 3* и 4*.

На мой взгляд, в отличие от элитных квартир, именно апарт-отели являются финансово выгодным активом.

При сдаче посуточно средняя доходность составляет 10-13%, а у особо успешных объектов может достигать 16%. 

Что важно помнить при инвестировании?

При выборе дорогого жилья нужно помнить, что главное для «элитки»:

  • топовая локация (Пресня, Хамовники, Арбат, Якиманка, ММДЦ «Москва-Сити», Замоскворечье и некоторые другие районы столицы), 
  • окружение, 
  • качество,
  • концепция проекта. 

Эти параметры, обстановка на рынке и конкретная ситуация продавца определяют стоимость объекта. Нужно помнить и о дополнительных расходах:

  • при покупке недвижимости (оформление документов, оплата госпошлин, гонорары консультантам/юристам и другое — до 4-5% от стоимости жилья);
  • после приобретения объекта (налог на недвижимость, расходы на эксплуатацию, коммуналку и ремонт, подоходный налог при перепродаже квартиры ранее, чем через три года, и прочее). 

Еще два важных момента — юридический Due Diligence и обязательное структурирование сделки. Причем, если вы не обладаете знанием рынка, будет лучше привлечь консультантов: экономия на данном этапе чревата большими потерями в будущем. 

Фото в материале и на обложке: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Как эффективно продавать недвижимость в интернете
  2. 2 Онлайн-чаты в недвижимости: почему хотят все, а получается у единиц
  3. 3 Расшевелить недвижимость и заработать на этом: история сервиса «Квартирабезрисков»
20 самых успешных предпринимателей в PropTech
Рейтинг RB.RU
Перейти