Колонки

Как избежать рисков и не попасть к мошенникам при инвестировании в недвижимость

Колонки
Алексей Гальцев
Алексей Гальцев

Основатель инвестиционной компании Realiste

Алена Шаповалова

Люди охотно хранят деньги в квадратных метрах, инвестирование в недвижимость выгодно. Специалисты международной консалтинговой компании JLL ожидают в 2021 году $5 млрд вложений. Алексей Гальцев — основатель инвестиционной компании Realiste, которая работает в России, Казахстане и Нью-Йорке, — рассказывает о том, как обезопасить себя и свои средства, если вы решили работать в этой сфере.

Как избежать рисков и не попасть к мошенникам при инвестировании в недвижимость

Для инвестирования в недвижимость есть несколько инструментов. Одни выбирают физическую покупку квартир для сдачи в аренду или перепродажи, другие предпочитают инвестиционные инструменты, которые позволяют не покупать недвижимость физически, — это паевые инвестиционные фонды или REIT (если говорить о зарубежном рынке).

При этом сфера недвижимости неизменно привлекает мошенников. Здесь люди расстаются с крупными суммами и есть множество схем, благодаря которым дельцы могут легко оставить инвесторов ни с чем. Эти слова подтверждаются исследованием Финансового университета при правительстве РФ: за последние пять лет число преступлений на рынке недвижимости выросло на 33%.

Требуйте оригиналы документов

Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ. Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка.

Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности».

Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как очень состоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.

Онлайн-галерея «Цифровые двойники». Угадай, что изображено на картинах.

Если речь идет о покупке квартиры (вами лично), то требуйте оригиналы документов у продавца: выписку из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, документ-основание получения права собственности, паспорт собственника квартиры, выписку из домовой книги (в ней все о «прописанных» в квартире жильцах) или Единый жилищный документ (ЕЖД). Обратите внимание на то, что это должны быть оригиналы документов с печатями и подписями.

Сфотографируйте бумаги и перепроверьте печати и подписи нотариуса (позвоните или сходите к нотариальную контору для сверки печати и подписи). Особенно это касается документов на право наследования и доверенности от собственника. Если того нотариуса, который «заверил» эти документы, не существует или у него другая подпись, а в реестре его дел нет тех документов, что вам показывают, — это подделка.

 

Не доверяйте и консультируйтесь

Мошенники бывают очень убедительны, и здесь жажда наживы играет против инвестора. Речь идет о той схеме с менеджерами в респектабельном офисе, которые говорят на профессиональном языке. 

В такой ситуации психология инвестора срабатывает так: появляется готовность поверить любым документам, похожим на настоящие, и поверить в нереальную прибыль. А вдруг?

Чем больший восторг вызывает у вас внезапно возникший «шанс на миллион», тем больше поводов остановиться, подумать и проконсультироваться с опытным инвестором или финансовым консультантом.

Если дело идет на сотни тысяч и миллионы, не пожалейте денег на хорошего советника — это дешевле, чем все потерять. И проверяйте документы компании. Просите копии, сверяйте реестровые номера в справочнике ЦБ.

При инвестировании в реально существующие фонды недвижимости, которые не раскрывают своих сделок и вкладываются в коммерческие помещения, стоит запросить оценку объекта независимым экспертом.

Дело в том, что фонд может собирать крупную сумму для покупки объекта, который в реальности стоит дешево. В момент возврата паев они могут пожать плечами, мол, подешевело, а разницу оставить себе. Поэтому хорошо знать реальную стоимость объекта, в который вкладываетесь через фонд.

 

Не верьте в воздушные замки и бесплатный сыр

Поставьте себе за правило не верить в обещания «стабильных выплат в размере 50 или 90% годовых». Доходность бывает разная, и те же 50% теоретически возможны, но на практике обещать такое на постоянной основе вне зависимости от рынка, экономики и погодных условий могут только мошенники. Какая мошенническая схема здесь возможна? 

  • Это может быть пирамида, которая дает реальный доход в течение некоторого времени тем, кто зашел в числе первых, а после схлопывается, не оставляя ничего.
  • Это могут быть те же с виду респектабельные мошенники с золотыми запонками и умными речами, дающие верные прогнозы, но не имеющие регистрации и документов. Они просто соберут деньги и пропадут с радаров.

Как распознать, что это только обещания? Важно понимать механизм работы компании и конкретные инструменты, которыми она пользуется. Любой доход должен быть оправдан ясной схемой работы: в недвижимости нормально обещать от 10 до 30% годовых.

Обходите стороной слишком заманчивые квартиры, которые дешевле рынка на 20 — 25%. Зачастую такой огромный дисконт предлагают люди, которым нужно срочно избавиться от недвижимости, пока не вскрылась мошенническая схема. Речь идет о тех же «наследниках» или «доверенных лицах», которые действуют по подложным документам.

Они готовы продавать дешевле, чтобы провернуть сделку, пока не объявились реальные собственники. Такая сделка может стать тяжелым уроком из серии «скупой платит дважды».

 

Перечитывайте договоры

Мелкий шрифт в договоре задатка может содержать информацию о том, что задаток не возвращается, если покупатель сам отказывается от сделки по любой причине.

После того, как вы отдадите задаток и подпишете такой договор, может выясниться, что у квартиры есть наследники, отбывающие сейчас срок в колонии. Вы откажетесь от покупки, а задаток останется злоумышленнику. С точки зрения закона все чисто.

 

Будьте начеку

Подозрения должна вызвать и квартира, которую продавали более трех раз за два года. Таким образом мошенники могут пытаться «отмыть» права собственности на квартиру.

Жилье, которое стараются продать «побыстрее, потому что вступили в наследство» — еще более подозрительно, так как могут явиться наследники, которые не успели вовремя, а сделку обнулят.

Опасайтесь сделок по доверенности, надежнее и проще иметь дело с собственником напрямую. Дело в том, что через некоторое время может выясниться, что собственник был на тот момент в беспамятстве или невменяемом состоянии. Есть реальные случаи, когда суд аннулировал сделку, а покупатель оставался без денег и без квартиры.

 

Краткий итог:

  • Пользуйтесь надежными сервисами для выбора недвижимости и перепроверяйте документы;
  • Изучите деятельность инвестиционной компании, в которую планируете вложить деньги, проверьте ее регистрацию в ЦБ;
  • Инвестируйте только в те инструменты, алгоритмы работы которых вам понятны;
  • Нанимайте независимых оценщиков и консультантов прежде, чем решиться на крупную сделку;
  • В случае физической покупки недвижимости имейте дело только с собственником или экспертами в недвижимости, без доверенных лиц и родственников;
  • Проверяйте «репутацию» квартиры, говорите с соседями, изучите историю собственников.

Фото: Monster Ztudio/shutterstock

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа
  2. 2 Платформа «Цифровая ипотека» запустила сервис для автоматизации сделок с недвижимостью
  3. 3 Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?
EdTech: карта российского рынка
Все компании и инвесторы в области образовательных технологий
Перейти