От нуля до миллиарда: как запустить успешную локальную сеть отелей и не ошибиться

Ищем локацию

Открывать локальную сеть отелей лучше всего там, где вы находитесь — рабочие процессы гораздо проще контролировать на месте. Удаленность сделает управление менее эффективным.

Важно учитывать специфику региона, в котором вы открываете отель. Перспективные в данном направлении российские города: Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Сочи, Краснодар.

Чтобы разобраться в рынке, нужно изучить статистику по населению региона в целом, по количеству туристов, которые ежегодно приезжают, и сезонности их появления, по количеству уже открытых в регионе гостиничных объектов.

Например, мои друзья открыли отель в Кирове. У них очень хорошие показатели по загрузке, и изначально была низкая цена входа при запуске первого объекта.

Однако локально расширять сеть там тяжело: больше 3-5 гостиниц не сделать, так как регион достаточно небольшой. То же самое и с городами Золотого Кольца России. 

Подбираем помещения

Также мы рекомендуем отдавать предпочтение центральной части города.

Жилой фонд стоит рассматривать только на первом этаже или при наличии комплекса квартир в отдельном подъезде.

Вход при этом может быть как с улицы, так и со двора. Здесь скорее важна шаговая доступность от метро (максимум 15 мин пешком).

Основной акцент лучше делать на помещениях или пуле помещений от 600 до 1500 квадратных метров, минимум с одним окном на каждые 20 квадратных метров и с высотой потолков от 2,7 метров. Планировать стоит сразу минимум 20 номеров. 

Например, у Петербурга большой потенциал — в центре много пустых зданий, которые можно отремонтировать и переделать под отели.

Немногие берутся за это направление, так как не знают, как грамотно управлять зданиями и не готовы к сложностям с расселением старых домов и коммунальных квартир и высокой амортизацией зданий. 

Лучше всего сразу подробно изучить цены на недвижимость в регионе: чем она дороже, тем дольше будет окупаться ваш отель.

Например, в Казани цена входа сейчас очень низкая — один квадратный метр можно купить за 150 000 рублей.

А стоимость номера при этом как в Петербурге, в среднем 3 тысячи рублей в сутки, где цена входа, допустим, 300 000 рублей за один квадратный метр. Таким образом, в Казани прибыль может быть выше.

Выбираем имя

Для начала необходимо понять, какой это будет отель: или все-таки целая сеть, или единичный, или авторский (нетиповой, нестандартный, обладающий уникальным дизайном, концепцией, такой, каким видит его владелец — автор проекта).

Среди ваших потенциальных клиентов сразу смогут быть и российские, и зарубежные гости, и при необходимости вам будет проще масштабировать бизнес на другие страны.

Когда мы продумывали нашу сеть отелей, мы сразу решили, что Travelto станет приставкой к названию места внутри исторического центра Петербурга.

Своеобразная игра слов — Travel to (путешествуйте в) и название локации, где расположен отель.

Например, Travel to 5 Углов. Если же мы, например, выбрали бы название «Остров путешествий», то такой нейминг мешал бы нам в дальнейшем развивать проект за пределами России и привлекать иностранных туристов.

Хотя наша сеть рассчитана на бюджетный туризм, и среди наших гостей много российских туристов, к нам часто приезжают и зарубежные, до пандемии их соотношение было 70/30 .

Как правильно масштабировать вашу сеть? 

В гостиничном бизнесе, как и в любой другой сфере, для быстрого масштабирования необходимы регулярные денежные вливания.

Чтобы привлечь эти деньги, нужно детально просчитать финансовую модель будущего отеля и подобрать подходящий для запуска объект недвижимости.

Для масштабирования лучше всего подходят крупные города. Например, Travelto мы открыли в Петербурге, потому что, с одной стороны, это туристическая столица России, с другой — ее гостиничный рынок довольно традиционный.

В городе много отелей старого формата, без кухни, а порой даже и без своего санузла, с удобствами на этаже.

Соответственно у нас была возможность предложить что-то уникальное, а именно сделать номера в историческом центре Петербурга в формате полноценных небольших квартир-студий, в которых можно комфортно проводить как один день, так и несколько месяцев, и обойти конкурентов. 

Например, мы ориентированы как на классических туристов, так и на командировочных (бизнес-туристов). Петербург, Казань, Сочи, Москва — города, в которых можно развивать и то, и другое направление. 

При этом на работу отелей в некоторых из них сильно влияет сезонность, особенно ярко она прослеживается на юге России, куда туристы чаще всего приезжают поздней весной и летом. В Москве же заполняемость отелей выше с осени по весну, потому что туда чаще всего приезжают по работе.

Также, например, во всех крупных городах обычно востребованы отели при больницах.

Сохраняем и преумножаем!

В гостиничной индустрии важны два момента: за сколько вы купили объект и как эффективно вы им управляете. Стоимость входа на рынок даже больше влияет на финансовый рост компании.

От стоимости объекта зависит и период окупаемости проекта, и его доходность. Например, исходя из нашей практики, один и тот же объект недвижимости можно купить в определенный период времени за 100 млн рублей, а выждав какое-то время — за 90 млн.

Естественно если вы купили за 90 млн, ваши вложения окупятся быстрее.

У нас в компании присутствуют и инвесторы из гостиничной отрасли, и трейдеры, и предприниматели, и топ-менеджеры корпораций. Есть и те, кто инвестирует в технологичный бизнес.

Изначально для привлечения инвесторов мы запустили YouTube-канал, который уже насчитывает примерно 60 видео, и активно развивали личные бренды (мой и сооснователя Артура) через свои инстаграм-страницы.

Благодаря этим каналам к нам и пришли первые инвесторы, ставшие нашим «ядром». Затем уже подтянулись их друзья и другие инвесторы с рынка.

Мы формируем их следующим образом: из общей выручки вычитаем расходы и оставшуюся прибыль делим в соотношении 70% на 30%, где 70% идет инвестору, 30% нам, как управляющей компании.

На наш взгляд такое распределение прибыли справедливо по отношению к людям, на деньги которых мы развиваем бизнес.

Кроме того, если бы мы распределили финансы иначе, то мы бы не смогли обеспечивать инвесторам 10-15% годовых.

И они могут инвестировать не в весь отель, а только в часть, беря в собственность несколько номеров или один этаж.

Собрать лояльный пул инвесторов возможно, работая по прозрачной модели. Это означает открыто рассказывать о себе, стратегии развития своей сети, имеющихся бизнес процессах и финансовых потоках внутри компании.

Наши инвесторы видят заполняемость отелей, стоимость размещения, управленческие расходы и другие запрашиваемые ими финансовые показатели.

В каждом отеле есть банковский терминал, в котором можно внести наличные деньги на счет. Так мы укрепляем прозрачность и доверие инвесторов.

Чек-лист по запуску

Если вам интересен гостиничный бизнес, и вы хотели бы сами зайти на рынок или рассматриваете его как один из своих инвестиционных активов, то вам пригодится следующий план действий:

1. Сформировать критерии, по которым будет отбираться недвижимость: локация, общая площадь, стоимость, высота потолка и другие.
2. Проверить объект недвижимости: он должен быть без судимости, каких-либо обременений и находиться не в аварийном состоянии, либо должна быть возможность его восстановить.
3. Просчитать финансовую модель: возможно ли разместить в объекте необходимое для получение прибыли количество номеров, и каков будет период выхода на окупаемость.
4. Рассчитать строительную смету: на этом этапе стоит заложить дополнительные траты — минимум 25 тысяч на квадратный метр недвижимости с пониманием того, что цены на стройматериалы постоянно растут. Точная сумма зависит от класса планируемого отеля.
5. Запустить объект недвижимости, далее или управлять самостоятельно, или передать его управляющей компании
6. Если планируется самостоятельное управление объектом, то необходимо выстроить систему по размещения гостей, контакт с агрегаторами, наладить работу сервисных служб и решить другие подобные задачи.