Колонки
Личные инвестиции

Как инвестировать в новостройки стандарт- и комфорт-класса и не прогореть

Колонки
Алексей Зубик
Алексей Зубик

коммерческий директор группы компаний BSA

Елена Черкас

Если говорить о покупке квартиры в качестве инвестиции, то наибольшим спросом пользуется стандарт- и комфорт-класс.

На рынке массовой недвижимости доступно огромное количество предложений, которые могут себе позволить россияне, в отличие от рынка элитных объектов, где проектов значительно меньше, средняя сделка гораздо крупнее и покупателей —  единицы. 

Популярность этого сегмента также связана с простотой поиска клиента для дальнейшей сдачи или перепродажи. В этом материале разбираемся, что следует учесть при выборе квартиры и как максимизировать свою прибыль в дальнейшем.


Все о том, как сохранить и приумножить сбережения — в специальном разделе RB.RU «Личные инвестиции»


Как инвестировать в новостройки стандарт- и комфорт-класса и не прогореть

Содержание:

 

Что отличает недвижимость стандарт- и комфорт-класса

Качество квартир массового сегмента постоянно улучшается, граница между стандарт- и комфорт-классом становится более размытой. Но отличия все-таки есть: 

  • Квартирография или соотношение студий, 1-комнатных, 2-комнатных и других типов квартир в доме. В стандарт-классе студий и 1-комнатных квартир намного больше, чем в комфорте.
  • Средняя площадь квартир в стандарт-классе меньше, чем в более комфортных домах.

К примеру, площадь стандартных однокомнатных квартир обычно начинается от 28 м², пятикомнатных — от 84 м². Площадь кухни составляет до 8 м².

Однокомнатные комфорт-класса — от 34 м², пятикомнатные — от 100 м². Кухня — более 10 м². 

Застройщик минимизирует площади в стандарт-классе, чтобы попасть в бюджет целевой аудитории.


  • Наличие дополнительных помещений. Кладовые, гардеробные, балконы и лоджии — атрибуты квартир комфорт-класса. 
  • Материал здания. Комфорт-класс представлен, в основном, домами, построенными по монолитной технологии. В строительстве используются экологичные материалы, а в отделке фасадов, как правило, — штукатурка, кирпич, керамогранитные плиты или фиброцементные панели. Новостройки стандарт-класса чаще всего панельные.
  • Выбор отделки. Стандартные квартиры сдаются либо с единой готовой отделкой «под ключ», либо без нее. В комфорт-классе выбор разнообразнее: это и предчистовая отделка или whitebox, когда покупателю не нужно делать основные пыльные работы, чистовая отделка на выбор, которая предполагает готовый косметический ремонт, а также квартиры с полной меблировкой.
  • Инфраструктура. Градостроительные нормы и требования едины для всех. Но дополнительная инфраструктура (спортплощадки, парковки, зоны отдыха) чаще встречается в жилых комплексах комфорт-класса. Локация также косвенно влияет на класс жилья: в местах с хорошими видами и транспортной доступностью застройщики размещают объекты более высокого класса.

 

Сколько стоит квартира в новостройке стандарт- и комфорт-класса  

По данным IRN.ru, средний уровень цен на жилье за последние 20 лет в Москве и области увеличился в 11 раз. Недвижимость показывает стабильный рост. В некоторые короткие периоды он замедляется в связи с экономической ситуацией или чрезмерным ростом объема предложения, а иногда стремительно ускоряется благодаря увеличению спроса, стимулирующим отрасль программам или росту себестоимости строительства. 

К примеру, так произошло в этом году. Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра в Москве составляет порядка 220 000 рублей, что на 19,6% больше, чем в июне прошлого года.

Рост обусловлен несколькими факторами:

  • запуск программы льготной ипотеки с господдержкой до 6% годовых, которая распространяется только на новостройки, ее продлили до 1 июля 2022 года;. 
  • удорожание строительных материалов;
  • удорожание стоимости рабочей силы из-за ограничений, связанных с пандемией. 

Сильнее всего вырос в цене именно массовый сегмент: дома комфорт-класса в столице оцениваются в 229 000 руб/м2, а стандарт-класса — в 208 000 руб/м2.

Это исторический минимум разницы в стоимости между этими двумя классами жилья. Он связан с ограничением суммы кредита на ипотеку с господдержкой, которая и была основным катализатором роста цен за последний год. Выбирая квартиру в данном сегменте, можно ориентироваться на разницу в цене в 10%.

 

Как оценить квартиру перед покупкой

Есть несколько факторов, влияющих на ликвидность недвижимости массового сегмента. Их можно разделить на внутренние и внешние. 

Внутренние факторы:

  • Тип дома. Предпочтительнее монолитный, а не панельный.
  • Этаж, на котором расположена квартира. Покупатели не любят первый и последний этажи, но в целом, верхние пользуются наибольшим спросом.
  • Красивый вид из окна повышает стоимость объекта. 
  • Количество квартир на этаже. Чем их меньше в секции, тем ликвиднее объект, поскольку сокращается время ожидания лифта, а небольшое количество соседей создает атмосферу закрытости, клубности жилого дома.
  • Удобство и рациональность планировочного решения. Планировки с комнатами правильной геометрической формы (максимально приближенной к квадрату), и высокой долей «полезных» площадей (жилые комнаты, кухня, гостиная, санузел) являются наиболее привлекательными.
  • Наличие и состояние отделки. Квартира с уже готовой отделкой из качественных материалов означает минимизацию дополнительных расходов перед заселением.

Внешние факторы:

  • Транспортная доступность: чем ближе квартира к станциям метро/МЦД/электричек, тем она дороже.
  • Необходимая инфраструктура: ценится наличие в ближайшей доступности школ и детских садов; поликлиник, медицинских центров и аптек, магазинов, торговых и развлекательных центров; парикмахерских, салонов красоты и парковочных мест.
  • Экология и окружение: важно наличие в пешей доступности парков и скверов, отсутствие производственных предприятий.

Еще один важный фактор — это надежность застройщика. Благодаря изменениям в федеральном законе о долевом строительстве, покупка квартиры стала гораздо безопаснее. Вся информация о компании, темпах возведения дома, объемах продаж и финансовой устойчивости фирмы находится в открытом доступе и ежемесячно публикуется на сайте наш.дом.рф. 

Также есть такие сервисы, как единый реестр застройщиков, который помогает покупателям оценить надежность по многофакторной системе оценки, учитывающей сроки сдачи, соблюдение графиков строительства, открытость информации.

 

 многоквартирный дом

 

Способы извлечь прибыль 

Наиболее интересными для инвестиций являются квартиры от надежных застройщиков на стартовом этапе в жилом комплексе, отвечающем всем параметрам высокой ликвидности.

Средний рост цены от котлована до сдачи дома в в обычных условиях может колебаться от 10 до 30%. В дальнейшем при расчетах будем использовать 15% —  это медианное значение в нашем случае.

Самые разумные способы извлечь прибыль —  это сдача квартиры в долгосрочную аренду (помесячная оплата) или продажа. И в том, и в другом случае имеет смысл брать наиболее востребованный тип недвижимости в массовом сегменте — 1-комнатную квартиру или студию.

Рассмотрим несколько вариантов инвестирования.

Данные для смоделированных ситуаций:

  • Стоимость квартиры на старте: 7 200 000,00 ₽
  • Площадь квартиры (м.кв.): 36
  • Стоимость квартиры после завершения строительства: 8 280 000,00 ₽
  • Месячная арендная ставка: 40 000,00 ₽

 

Способ 1: покупка на котловане с перепродажей после сдачи дома

Основная модель инвестирования — покупка квартиры на старте продаж и ее перепродажа по более высокой цене по завершению строительства, примерно через 1,5 года. 

Рассмотрим ситуацию, когда у инвестора есть свободные средства в размере средней стоимости однокомнатной квартиры на старте — 7 200 000 рублей. Существует три варианта:

  • Купить квартиру по 100% оплате. Если через полтора года она будет стоить 8 280 000 рублей, за вычетом налога на прибыль (13% от разницы в стоимости продажи и покупки) прибыль составит 939 600 рублей — 13,05% от вложений, что гораздо выгоднее дохода от вклада на аналогичную сумму.
  • Купить сразу три квартиры в ипотеку. Данный способ сработает, если у заемщика есть официальный доход от 155 тысяч рублей в месяц, например, от основной работы. Первый взнос по каждой из квартир составит 1,5 млн рублей. (Важно учитывать, что банк может отказать в выдаче кредита, если ежемесячные платежи будут составлять большую часть дохода заемщика — прим. ред/)
Остальная часть свободных средств (7,2 - 3х1,5 = 2,7 млн рублей) идёт на ежемесячные платежи по ипотеке по ставке 6% и страхование жизни на протяжении полутора лет — то есть до перепродажи. 

Досрочное погашение осуществляется за счет средств покупателя. После досрочного погашения ипотеки квартира продается без обременений банка.
Итоговая прибыль от перепродажи за вычетом налогов — 1 234 452 рублей или 17% от вложений. Важно отметить, что ставка 6% — это ставка по программе государственной поддержки, поэтому в случае ее отмены или изменения ее условий расчеты будут другими.
  • Купить квартиру в рассрочку. В данном случае инвестор вкладывает половину свободных средств в качестве первого взноса, а вторую использует для других инвестиций, при которых можно будет ежемесячно уменьшать объем вложений на размер ежемесячного платежа по рассрочке (например, ценные бумаги/биржа или другие вложения). 
При рассрочке на длительный срок застройщики, как правило, делают наценку в виде процентов на остаток или просто увеличения стоимости квартиры. Оценочная прибыль в таком варианте — 922 680 рублей или 12,44%.
Одна квартира, 100% оплата Три квартиры, ипотека под 6% Одна квартира, рассрочка от застройщика
Суммарный объем средств для инвестиций 7 200 000 ₽ 7 200 000 ₽ 7 200 000 ₽
Средства на первый взнос 200 000 ₽ 4 500 000 ₽ 3 600 000 ₽
Суммарные выплаты до продажи 7 200 000 ₽ 7 200 578,52 ₽ 7 416 000 ₽
Прибыль за вычетом расходов 939 600,00 ₽ 1 234 452  ₽ 922 680,00 ₽
Прибыль в % от вложений 13,05% 17% 12,44%

Способ 2: покупка квартиры на котловане с дальнейшей сдачей в аренду 

Квартира превращается в дополнительный источник стабильного ежемесячного дохода. Основным критерием оценки такой инвестиции является срок окупаемости — период времени, после которого стоимость объекта будет скомпенсирована ежемесячным доходом, и он начнет приносить прибыль.


Обладая бюджетом в 7,2 млн рублей, можно купить для последующей сдачи в аренду:
  • одну квартиру по 100% оплате, срок окупаемости — 16,5 лет;
  • две квартиры в ипотеку, при этом ежемесячные платежи по ипотеке должны перекрываться доходом от сдачи в аренду, срок окупаемости — 14,3 года;
  • одну квартиру в рассрочку с вложением половины суммы в другие инвестиции, срок окупаемости — 16,6 лет.
Данные по всем трем способам оплаты приведены в таблице ниже:
Одна квартира, 100% оплата Две квартиры, ипотека под 6% Одна квартира, рассрочка от застройщика
Суммарные выплаты до сдачи дома   7 200 000 ₽   7 140 454 ₽ 7 245 000 ₽
Ежемесячный доход от сдачи в аренду  40 000 ₽   80 000 ₽  40 000 ₽
Доход за вычетом налогов, кредита и эксплуатационных расходов  36 400 ₽  3 016 ₽  36 400 ₽
Срок окупаемости 16 лет 6 мес. 14 лет 3 мес. 16 лет 3 мес.

Риски и как их избежать 

Основной риск при покупке — затягивание застройщиком сроков сдачи квартиры. Благодаря введению эскроу-счетов он снижен: при невыполнении строительной компанией своих обязательств деньги могут вернуть покупателю. 

Проблемой в этом случае остается простой средств, то есть упущенная прибыль, поскольку «замороженные» средства, вместо того, чтобы работать и приносить доход, просто лежат на эскроу-счете застройщика. Чтобы этого не случилось, нужно серьезно подойти к выбору застройщика и проверить его до подписания сделки. 

Что касается рисков на этапе возврата инвестиций и получения прибыли, то здесь основные потенциальные проблемы — это простой квартиры, отсутствие арендаторов или долгий поиск покупателя. Чтобы сократить вероятность возникновения этих проблем, необходимо скурпулезно проанализировать объект перед покупкой по пунктам, указанным выше.

 

 

Все фото: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Налоги в Израиле: сколько платить и как экономить
  2. 2 10 подкастов о деньгах и инвестициях
  3. 3 Разбираемся в налогах Канады: ставки и льготы для физлиц, инвесторов и бизнеса
  4. 4 Налоги на Кипре: условия для физических лиц, инвесторов и бизнеса в 2021 году
  5. 5 Налогообложение в Великобритании: сколько платят физлица, инвесторы и предприниматели