Колонки
Личные инвестиции

Инвестиции в элитную недвижимость: как выбрать объект?

Колонки
Виктор Тимофеев
Виктор Тимофеев

Директор агентства элитной недвижимости Realtybook

Елена Черкас

Недвижимость всегда была надежным капиталовложением. По данным IRN.ru, за последние 20 лет цены на жилье в Москве и области выросли в 11 раз (средний уровень цен за квадратный метр). 

С переходом на эскроу-счета скорость выдачи разрешений на строительства резко упала: в 2020 году их было выдано в 4 раза меньше, чем в 2018 году. 

Усложнение схемы финансирования отразилось на рынке элитной недвижимости: мы наблюдаем дефицит новых проектов, а спрос на элитные квартиры в Москве на вторичном рынке только растет: с начала 2021 года он увеличился на 25–30%.

Высокая цена не всегда означает, что в дальнейшем объект принесет прибыль. Есть недооцененные, которые могут принести прибыль, и переоцененные объекты, которые могут медленно расти в цене. Разбираем, на что обратить внимание, чтобы извлечь максимальную прибыль. 

Инвестиции в элитную недвижимость: как выбрать объект?

Содержание:


Все о том, как сохранить и приумножить сбережения — в специальном разделе RB.RU «Личные инвестиции»


 

Типы элитной недвижимости 

  • Таунхаус — это комплекс малоэтажных домов, объединенных общими стенами и иногда одной крышей. Обычно он рассчитан на 2-4 семьи. У каждой есть отдельный вход, своя терраса и задний дворик. Это относительно новый формат для России, который стал популярным совсем недавно. Таунхаусы могут располагаться как за городом, в тихом месте, так и в самой центральной его части.
  • Вилла — обособленный дом люкс-класса, чаще всего выполненный в средиземноморском стиле. Обычно он предназначен для временного отдыха за городом, но при наличии инфраструктуры в нем можно жить круглый год. Иногда строительные компании называют таунхаусы виллами — это такой маркетинговый ход. Нужно внимательно изучать проект. 
  • Пентхаус — элитная квартира, занимающая весь верхний этаж жилого здания. Обычно это центральные и исторические места города, с красивым видом из окна, наличием террасы и минимальным количеством соседей. В некоторых вариантах есть отдельная входная группа и свой въезд на парковку, которые позволяют не пересекаться с другими резидентами. 
  • Одноуровневые и многоуровневые квартиры. Они могут располагаться как в клубном доме, так и в таунхаусе. Запросов на одноуровневые квартиры гораздо больше. Это объясняется тем, что многие люди испытывают неудобства, передвигаясь между этажами. Кроме того, многоэтажный объект занимает по площади меньше земли в элитном районе, а значит, может оцениваться дешевле. Чем меньше этажей — тем выше статус объекта. Стоит учесть эту тенденцию при инвестировании. 
  • Апартаменты — это, по сути, та же квартира, только юридически она считается нежилым помещением и относится к коммерческой недвижимости. В ней есть все удобства для проживания,. Особенность в том, что в апартаментах пока нельзя прописаться, налог на владение такой недвижимостью выше (0,5-2%). Но чаще всего они стоят намного дешевле квартир и имеют удобное расположение. Сейчас в Госдуму внесен законопроект, который позволит определить более точно правовой статус апартаментов. Есть предположение, что их признают жилыми помещениями и разрешат регистрацию по месту жительства, тогда такие объекты могут значительно вырасти в цене — на 25-30%. 

 

Цена

Рассмотрим цены в Замоскворечье — это один из самых популярных районов столицы, где можно приобрести элитную недвижимость.

  • Стоимость 1м² в таунхаусе составляет от 1 450 000 рублей и выше, виллы — от 1 280 000 рублей и выше. 
  • В клубных домах, построенных начиная с 2017 года, 1 м² стоит примерно от 700 тысяч рублей. Это могут быть одноуровневые и многоуровневые квартиры, пентхаусы, апартаменты. 

Резюмируем: 1 м² вторичной недвижимости без отделки стоит от 700 тысяч рублей, с отделкой — 1,1 млн рублей. Если мы говорим про совершенно новые объекты, то здесь цена за 1 м² начинается от 1,1 млн рублей. Нужно учитывать, что, скорее всего, сдачи дома придется ждать 1-3 года. 

Это лишь примерные цифры, стоимость зависит не только от локации, но и от множества других факторов.

 

Какие факторы влияют на доходность элитной недвижимости

  • Локация — один из главных критериев оценки премиального жилья. Например, в Москве элитными считаются исторические районы, расположенные внутри Садового кольца: Остоженка, Хамовники, Патриаршие пруды, район Плющихи. Чем ближе объект к центру и историческим местам — тем он дороже. Это касается квартир, апартаментов, пентхаусов в клубных домах и резиденциях. Если мы говорим о загородной недвижимости, поселках класса Luxury, то здесь более привлекательными становятся объекты, расположенные у большой воды (озера, водохранилища, море). Также ценится наличие качественной пляжной инфраструктуры.
  • Окружение. Резидентам важно, чтобы их соседями были люди того же социального статуса, что и они. Также они уважают приватность — чем меньше проживающих рядом, тем лучше. 
  • Уникальность и ограниченность предложения. Ценятся уникальные архитектурные решения и индивидуальный дизайн. Обычно это ограниченное предложение и закрытые продажи: об открытии объекта не объявляют, так как он уже заранее забронирован конкретным инвестором. 
  • Ликвидность — это характеристика активов, позволяющая понять, насколько быстро можно продать объект по цене, близкой к рыночной. Некоторые квартиры люкс-класса могут быть переоценены и продаваться полтора-два года. Это не значит, что актив плохой. Он может просто ждать своего покупателя и даже создать в будущем отложенный спрос. Ликвидность зависит от всех факторов, перечисленных выше, и ситуации на рынке. 

 

Способы извлечь прибыль после покупки

Аренда 

Есть недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду посуточно. Это небольшие апартаменты и студии в комплексах с отельным управлением. После покупки привлекается оператор, который управляет топовыми отельными сетями. Он берет на себя все заботы по аренде в обмен на комиссию — примерно 20% от получаемого дохода. 

По нашим расчетам, чистая прибыль может составлять 13-17% годовых

К примеру, инвестор покупает недвижимость за 100 млн, на сдаче ее в аренду он будет зарабатывать примерно 13 млн рублей в год — это чистый доход.

Выгодным вложением могут быть апартаменты. Если отель включает их в номерной фонд, они будут сдаваться по более высокой цене, так как у них есть преимущество — своя кухня, где гость может самостоятельно сварить себе кофе или приготовить ужин.

элитный дом

 

Перепродажа

На рынке есть недооцененные варианты, которые можно приобрести сейчас и выгодно реализовать в будущем. Например, по цене ниже рыночной часто продают недвижимость во время развода.

Отбросьте вариант спекулятивной сделки. Купить и сразу же продать выгодно не получится. В идеале, необходимо подержать объект три года и выставить на продажу. Год-полтора — это малый срок.

По опыту нашего агентства, при покупке квартиры на этапе котлована на перепродаже можно удвоить свои вложения. Средний срок реализации проекта на рынке премиум- и делюкс-сегмента в Москве, от котлована до сдачи дома, составляет от двух до двух с половиной лет. Примерно полгода закладывается на перепродажу. Итого горизонт инвестирования для удвоения капитала составляет около трех лет.

Необходимо грамотно оценивать, какие объекты на рынке недооценены и имеют ли они перспективу роста.

Квартиры в новых элитных проектах, например, в Замоскворечье, оцениваются дороже, чем уже готовые квартиры на вторичном рынке в аналогичных по уровню домах, которые могут стать хорошим вариантом для инвестиций.

Так, апартаменты в элитном доме в районе Замоскворечья-Якиманки можно приобрести примерно от 700 тыс. руб./м2, квартиру — за 1 млн руб./м2. Предложения в новых проектах в этой же локации начинаются от 1,1 млн руб. за квадратный метр.

Каждый проект необходимо рассматривать отдельно. Например, сейчас спрос на многоуровневую недвижимость невысокий, при этом вполне возможно найти интересный недооцененный вариант, который в дальнейшем принесет прибыль.

 

Как оценить объект при покупке

Помимо локации, окружения, уникальности и ликвидности стоит проанализировать историю возникновения права на объект. Необходимо понять, на каком основании он был построен. 

В 2010-х годах были популярны реконструкции зданий, и не все из них были законными. К примеру, столичные власти признали незаконной переделку зданий московской фабрики «Йокиш» в апартаменты. Любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с изменением его площади застройки, этажности и несущих конструкций, требует подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. После самой реконструкции необходимо провести кадастровые работы и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

Если вы покупаете недвижимость у застройщика, то все документы должны быть в открытом доступе и на сайте наш.дом.рф.

Хороший показатель — если строительную компанию кредитует известный банк, это значит, что он не видит рисков

В случае с готовой недвижимостью необходимо привлечь хорошего специалиста, который сможет проверить такие моменты.

Покупая многоуровневую квартиру, стоит узнать, в результате чего появились этажи. Если человек сделал перепланировку сам, законна ли она? То же касается и пентхаусов. Иногда верхние этажи надстраивают незаконно, а затем такую квартиру признают самостроем. 

Статус прав на землю — еще один важный показатель. Земля должна быть в собственности у продавца или в долгосрочной аренде у города. Приобретая таунхаус или виллу, необходимо понять, законно ли возведены эти здания, не являются ли они самостроем. Бывали случаи, когда на месте сараев или гаражей вырастали красивые особняки, а потом их приходилось сносить. 

В качестве примера можно привести ситуацию с московским поселком «Речник», который располагался на землях особо охраняемой территории — Москворецкого парка. Дома были признаны незаконными постройками, и их снесли. 

Список документов, которые нужно запросить у продавца при покупке квартиры:

  • паспорт;
  • свидетельства о рождении детей;
  • согласие супруга, если покупаете квартиру у человека, состоящего в браке;
  • правоустанавливающие документы, которые показывают, кто и на каком основании владеет квартирой (договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы подтвердить право собственности; 
  • справка о погашении ипотеки;
  • кадастровый и технический паспорта, в которых можно посмотреть перепланировку, площадь, техплан;
  • справка о регистрации;
  • выписка из лицевого счета, в ней можно посмотреть количество проживающих в квартире и наличие/отсутствие коммунальных долгов. 

Конкретный список под сделку формируется в зависимости от правоустанавливающих документов.

 

На что нужно заложить бюджет

При покупке элитной недвижимости бюджет потребуется не только на сам объект, но и на:
  • госпошлину при регистрации права собственности. По информации портала «КонсультантПлюс», это 2000 рублей для физических лиц и 22 тысячи для юридических лиц. Но: сумма делится между участниками сделки, конкретная цифра уточняется на сайте Росреестра;
  • открытие аккредитива — это форма безналичного расчета, где банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом, оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре. Тарифы разные и зависят от условий конкретного коммерческого учреждения, могут начинаться от 2 тысяч рублей;
  • нотариальные услуги, их стоимость зависит от конкретной сделки;
  • страхование недвижимости, если вы берете ипотеку: процент зависит от года постройки дома, материала стен/перекрытий, наличия газа, перепланировки, типа объекта;
  • страхование жизни заемщика, если вы берете ипотеку: процент зависит от пола заемщика, возраста, состояния здоровья, профессии, наличия вредных привычек, опасных хобби. 
Если планируете сдавать квартиру в аренду, рекомендую ее также застраховать. 
Что касается услуг риэлтора, в большинстве случаев их оплачивает продавец.

 

Вывод

Приобретая элитную недвижимость с целью инвестиций, необходимо определиться со стратегией получения прибыли еще до покупки. У аренды и перепродажи есть свои особенности. Принимайте во внимание локацию, уникальность объекта, окружение и сам проект — насколько он соответствует потребностям современного рынка.

Если вы хорошо ориентируетесь в рынке или пользуетесь рекомендациями экспертов, операции с элитной недвижимостью могут приносить хорошую прибыль, так как в данном сегменте цены растут очень быстро. 

 

 

Все фото: Unsplash

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Семь финансовых привычек, которые стоит усвоить до 40 лет
  2. 2 Налоги в Израиле: сколько платить и как экономить
  3. 3 10 подкастов о деньгах и инвестициях
  4. 4 Разбираемся в налогах Канады: ставки и льготы для физлиц, инвесторов и бизнеса
  5. 5 Налоги на Кипре: условия для физических лиц, инвесторов и бизнеса в 2021 году

ВОЗМОЖНОСТИ

24 сентября 2021

24 сентября 2021