ЖК для бизнеса: чек-лист выбора прибыльной локации

Анализ жилого комплекса

Разберемся, что нужно сделать, чтобы провести успешный анализ ЖК.

Портрет жителя

Прежде всего, определите свою целевую аудиторию. Кто ваш идеальный клиент? Где он живет, сколько зарабатывает, как проводит досуг?

Совет: изучите сайты и социальные сети ЖК, почитайте отзывы жителей. Часто застройщики проводят опросы и публикуют их. Иногда они готовы поделиться результатами, из которых можно узнать возраст, семейное положение и интересы жителей. 

Выбирайте жилой комплекс с соответствующим позиционированием. Например, магазин фермерских продуктов вряд ли будет пользоваться спросом в ЖК эконом-класса, но в ЖК бизнес-класса может стать хитом.

Масштаб и перспективы

Количество корпусов, квартир, жителей — это потенциальный трафик. Узнайте планы застройщика по развитию ЖК: будут ли новые очереди, сколько жителей прибавится? 

Например, если ЖК активно строится и расширяется, это хороший знак, что ваша аудитория будет расти. Кроме того, на этапе строительства стоимость аренды ниже, а также есть возможность заранее познакомиться с аудиторией, узнать ее потребности и поработать над формированием лояльности ЦА.

Совет: посетите офис продаж застройщика, пообщайтесь с менеджерами, изучите проектную декларацию. Там вы найдете информацию о сроках сдачи новых корпусов, количестве квартир, планируемой инфраструктуре. А чтобы примерно посчитать число жителей, умножьте количество квартир на 2,5.

Лайфхак: погуляйте вечером вокруг ЖК. По количеству светящихся окон вы поймете, сколько людей уже заселились.

Транспортная доступность

Если ваш бизнес рассчитан на внешний спрос, то есть на клиентов, не проживающих в данном ЖК, оцените, насколько легко добраться до ЖК на автомобиле и общественном транспорте, особенно в часы пик. Учитывайте планы по развитию транспортной инфраструктуры: новые станции метро, маршруты автобусов.

Совет: воспользуйтесь онлайн-картами и сервисами для построения маршрутов. Проверьте наличие остановок общественного транспорта, время в пути с учетом пробок. Узнайте о планах развития транспортной сети на сайте администрации города или района.

Для некоторых бизнесов, например, продуктового магазина или аптеки, наличие парковки критически важно, так как покупатели часто приезжают на автомобиле и делают крупные покупки. Для других бизнесов, например, салона красоты, кофейни, парковка менее значима, так как клиенты могут дойти пешком или приехать на общественном транспорте.

Анализ конкурентов

Изучите, какие магазины и услуги уже представлены в ЖК. Есть ли ваши прямые конкуренты? Насколько насыщена ваша ниша?

Совет: прогуляйтесь по ЖК, обратите внимание на вывески, ассортимент, цены. Посетите сайты и социальные сети местных бизнесов, почитайте отзывы. Это поможет оценить уровень конкуренции и найти свою нишу.

Идеальный вариант, когда в ЖК есть все необходимое для жителей, но ваша ниша пока свободна.

По теме. 7 мифов об инвестициях в недвижимость, в которые не стоит верить

Выбор помещения

Если вы ранняя пташка и любите все делать заранее, то, выбрав помещение еще на этапе проектирования, вы можете обратиться к УК и скорректировать какие-то параметры своей будущей площадки: увеличить мощность электроэнергии, организовать определенное количество входов, поучаствовать в поиске оптимального места размещения вывески и др.

Формат и площадь

Обычно коммерческие объекты в ЖК — это помещения свободного назначения на первых этажах. Выбирайте тип помещения, например, с отдельным отдельным входом или входами, который подходит для вашего бизнеса. 

Учитывайте площадь помещения, планировку, высоту потолков, наличие окон и витрин, возможность организации отдельного входа, а также наличие рекламных возможностей: размещение вывески на фасаде, витрине.

Совет: для магазинов и кафе лучше выбирать угловые помещения с большими витринами и отдельным входом — это обеспечит хорошую видимость и удобство для клиентов. Для офисов или сервисных точек, например, ателье или салонов красоты подойдут помещения с отдельным входом, но не обязательно угловые. А для фитнес-студий или детских центров важна большая площадь и возможность шумоизоляции.

Инженерные коммуникации

Убедитесь, что в помещении есть необходимые электрические мощности, системы вентиляции. Если чего-то не хватает, узнайте стоимость подключения и дооборудования.

Совет: пригласите специалиста, который проверит состояние коммуникаций и оценит стоимость подключения или ремонта.

Условия аренды

Внимательно изучите договор аренды, рассчитайте полную стоимость, включая коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, индексацию, страхование. Сравните условия с рыночными ценами в локации. 

Совет: для сравнения можно использовать онлайн-сервисы по аренде коммерческой недвижимости или обратиться к брокерам за консультацией. При подписании договора попробуйте обсудить с управляющей компанией некий welcome-пакет, предполагающий на начальном этапе запуска ее участие в промотировании вашего бизнеса, торжественном открытии вашей точки. 

Например, в жилых комплексах, в которых мы управляем коммерческой инфраструктурой, предлагается welcome-пакет, включающий информирование жителей комплекса о новом открытии, размещение информации на сайте и в чатах УК, а также арендные каникулы.

То есть, если помещение, которое вы выбрали — без отделки, то вам потребуются арендные каникулы для проведения ремонта и установки оборудования. И до запуска вашего бизнеса вы не будете оплачивать аренду помещения. Однако условия арендных каникул могут различаться у разных ЖК, поэтому обязательно уточняйте их в каждом конкретном случае.

Будьте реалистами

Предприниматели часто неверно рассчитывают денежные потоки при открытии бизнеса в ЖК. Важно учитывать время на раскрутку магазина или точки услуг, когда прибыль будет ниже плановых показателей и может не покрывать операционные расходы. Это не зависит от степени заселения ЖК. Более того, если ЖК еще строится, адаптационный период может увеличиться.

Совет: обратитесь за помощью к управляющей компании. УК может помочь с анализом локации, подбором оптимального помещения и разработкой маркетинговой стратегии. УК, особенно та, в ведении которой находятся все коммерческие помещения в ЖК, обладает большим опытом в вопросах продаж, включая оптимальные ценовые категории и ассортимент товаров, наиболее востребованных у жителей ЖК, а также об оптимальном ассортименте для конкретной локации. Их экспертиза может значительно ускорить процесс становления вашего бизнеса.

3 красных флага при выборе локации

Непрозрачные условия аренды. Собственник уклоняется от конкретики, не дает четких ответов по стоимости и обязательствам: отказывается предоставить договор аренды для ознакомления, не может четко назвать стоимость аренды или постоянно меняет условия.

Несоответствие портрета жителей ЖК вашей ЦА. Даже идеальное помещение будет бесполезно, если в ЖК не живут ваши покупатели.

Несбалансированная коммерческая инфраструктура. В ЖК слишком много однотипных бизнесов или, наоборот, отсутствуют важные категории услуг.

Выбор ЖК для бизнеса — это стратегическое решение, которое требует анализа ситуации и взвешенного подхода. Используйте наш чек-лист, чтобы выбрать прибыльную локацию и построить успешный бизнес в жилом комплексе.

Фото на обложке: Freepik