Покупатель ушел с рынка дорогой подмосковной недвижимости

Структура подмосковного загородного рынка и состав его участников за время кризиса изменились, пришли к выводу  участники прошедшего 16 июня круглого стола "Загородный рынок: каким он стал?".  Покупателей теперь интересуют качественные проекты экономкласса стоимостью до 5 млн рублей, которых на рынке ничтожно мало. Эксперты утверждают, что наступает время новых игроков, которые смогут поймать перспективный тренд и вовремя предложить его потребителю.
 

До осени 2008 года объем неудовлетворенного спроса в экономклассе достигал 60% (по данным ряда риэлторов), одновременно объем предложения не превышал 5%. Почти десятикратный разрыв между спросом и предложением, обусловленный неготовностью девелоперов работать с невысокой нормой прибыли, создал значительный отложенный спрос на качественный продукт в сегменте загородного "эконома". Это же подтверждает статистика продаж: спрос на загородный продукт бизнес- и премиум-класса сократился до 50%, в то время как в экономсегменте отмечено сокращение не более чем на 20-25%.

"В феврале-марте наступило первое дно, поскольку девелоперы практически полгода жили без денег. Ежегодно мы видели около 30-40 новых проектов, которые выводились в это время на рынок. Кризис обнулил все бизнес- и делюкс-проекты, - заявила Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood. - Долго обсуждалась и идея реконцепции ряда поселков и вывода их для продажи участков без подряда, но они так толком и не были выведены на рынок". Об участках без подряда эксперты говорят давно, однако  Литинецкая отмечает, что в целом "вывод больших поселков без подряда - утопичная идея. Они в первое время продаются хорошо, а потом... Это может иметь право на жизнь только в том случае, если вы хорошо просчитали свою финансовую модель и планируете привлечь деньги, чтобы достроить его".  

Кто сегодня является покупателем загородного жилья?

"Кризис платежеспособного спроса наступит в конце года - начале следующего", - прогнозирует Литинецкая. Иван Синицын, партнер коммуникационной группы MODUS, приводит данные исследования (см. итоговую таблицу), подготовленного аналитической службой его компании с марта по июнь 2009 года: "В мае вышел Forbes c исследованием Ситибанка о 20 000 состоятельных клиентах - держателях карт Gold. Так, средний размер их накоплений составляет от 1,3 до 13 млн. Таким образом, средневзвешенный 7,25  млн. Человек готов потратить от своего "стабфонда" 30-60%. Т.е.  2,5-5 млн".  5 млн рублей - это около $161 тыс., на эти деньги в Москве можно рассчитывать только на скромную 1-комнатную квартиру.

Новый продукт

По словам Юлии Даниэлян, исполнительного директора компании Mozaik Development, сегодня целевая аудитория коттеджных поселков  - люди, которые хотят спасти свои накопления, или те, кому до кризиса не хватало денег на покупку качественного жилья. При этом увеличилась доля покупателей, приобретающих загородную недвижимость для собственного проживания в качестве альтернативы городской квартире. Юлия Даниэлян также отмечает, что все больше покупателей переходят из бизнес-класса в эконом.  Потребители рассматривают проекты с минимальными рисками для вложений и проявляют интерес к продукту, который можно получить в короткие сроки.

Итак, MODUS исследовал загородный рынок  в сегменте до 5 млн. Согласно полученным данным в этой ценовой нише в настоящее время заявлено около 40 поселков.  Из них только 18 находятся в ценовой нише до 5 млн рублей.  При этом в большинстве этих поселков обеспечение комфортного проживания потребует от покупателя значительных дополнительных финансовых и временных затрат. Под понятие "готовый дом" и вовсе попадают только 4 поселка, а именно 380 домовладений. Таким образом, эксперт считает, что эти цифры говорят о катастрофическом дефиците качественного предложения. Синицын добавляет также, что наиболее востребованы сейчас дома площадью 65-100 кв. метров, участки без подряда стоимостью до 50 тыс. за сотку, со всеми коммуникациями, коттеджи стоимостью до 4 млн рублей за домовладение. В экономплюсе - до 7 млн рублей.