Рынок Дубая достиг дна

На протяжении пяти лет после того, как иностранцам было разрешено покупать недвижимость в определенных районах Дубая, эмират купался в лучах славы. Его мегапроекты становились мировыми сенсациями, а рынок жилья рос фантастическими темпами. Но пришел кризис, и все изменилось. Неужели о «дубайском чуде» теперь можно забыть?

Так уж устроен человек - плохая новость всегда воспринимается острее и привлекает больше внимания. В начале этого года мировые СМИ с плохо скрываемым злорадством сообщили о невиданном в истории падении рынка недвижимости Дубая. Приводились шокирующие данные аналитиков - всего за три месяца обвал цен составил около 40%. Вслед за этой новостью прошли и другие, помельче, - об увольнениях в строительной отрасти и замороженных проектах, после чего интерес масс-медиа к эмирату остыл.

Между тем, мало кто понял, что именно произошло в Дубае и действительно ли это конец красивой истории о супергороде, построенном на пустынном берегу Персидского залива, как это было резюмировано в сотнях журналистских публикаций.

История падения

Сейчас кажется очевидным, что падение рынка жилья Дубая было неизбежным - ни один рынок не может расти бесконечно. К тому же локальная цикличность совпала с циклом мировой экономики - отрицательные тренды наложились друг на друга. Однако ровно год назад сообщение аналитиков банка Morgan Stanley о том, что «на период до 2010 г. возможна коррекция цен в 10%» было воспринято специалистами рынка в штыки и старательно опровергалось.

Как раз в тот момент стоимость недвижимости на дубайском рынке жилья достигла своего пика - это был III квартал прошлого года. Отдадим должное всем участникам рынка, включая государство, - были предприняты титанические усилия для того, чтобы избежать обвала. Но тщетно - чтобы поглотить огромные объемы строительства, требовался столь же высокий спрос, как и раньше, в период перегретой мировой экономики. Но в современных условиях взяться ему было неоткуда.

Согласно исследованиям Jones Lang LaSalle MENA (JLL MENA), во II квартале 2008 г. разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок на рынке жилья составлял более 20%! Эта взрывоопасная ситуация разрешилась в III квартале, когда покупателям стало окончательно не до Дубая и объем сделок, по данным JLL MENA, упал почти на треть. Вслед за этим началось падение, перешедшее в обвал, от которого у острожных скептиков из Morgan Stanley наверняка волосы встали дыбом. Ни один аналитик ничего подобного не предвидел.

Интересно, что с помощью законов №9 и №13, изданных весной 2008 г., когда рынок был на пике, власти предотвратили массовый исход частных инвесторов с рынка. В соответствии с законом №9, если покупатель нарушает свои финансовые обязательства, то девелопер имеет право разорвать контракт, удержав с покупателя определенную сумму вплоть до 100% от уже внесенных средств. В свою очередь, согласно закону №13 все сделки со строящейся недвижимостью должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте. В его продолжение крупнейшие девелоперы Nakheel и Emaar ввели запрет на переуступку офф-план контрактов, если покупатель оплатил менее 30% стоимости. Поэтому покупателям еще не построенной недвижимости ничего не осталось, как скрипеть зубами и продолжать платить по контракту, в то время как рыночная стоимость их приобретения стремительно падала.

Текущая динамика

В своем последнем летнем отчете компания Colliers International сообщила, что средние цены на жилую недвижимость в эмирате во II квартале 2009 г. оказались на 48% ниже, чем годом ранее. По сравнению с максимумом, достигнутым в III квартале прошлого года, падение составило более 50%. По сути, к середине лета цены откатились на уровень начала 2007 г.

«Действительно, практически все объекты на начальной стадии и проекты, которые были объявлены, но так и не начали строиться, упали в цене очень сильно, их не покупают даже ниже себестоимости, - говорит Энвер Ахмедзянов, управляющий директор компании MyDubai. - Люди на всякий случай перестали доверять даже компаниям с участием государства и покупают только готовую недвижимость. Рост рынка в Дубае был взрывным, и больше всех пострадали от кризиса те, кто покупал на пике, рассчитывая на то, что бум будет бесконечным».

Однако не все проекты и не все районы в одинаковой мере испытали действие кризиса. «В то время как спекулянты окончательно ушли с рынка, долгосрочные инвесторы и те, кто делал покупку для себя, не выставляют свои объекты на рынок, - говорит Гаурав Шивпури, директор JLL MENA. - Поэтому в отдельных проектах, где преобладают реальные собственники, падение цен оказалось ниже».

Среди проектов, которым удалось избежать стандартного падения цен на 40-50%, Билли Раутенбах, управляющий директор группы компаний Better Homes, отмечает Discovery Gardens, International City, Springs, Jumeirah Lake Towers и отдельные здания в Dubai Marina и на The Palm Jumeirah.

Гарантийные счета

В результате глобального и локального кризисов ни один из дубайских девелоперов не избежал проблем. Их наглядное выражение - замороженные стройки, которых в эмирате действительно много. Есть и такие проекты, которые отменены и уже никогда не будут завершены.

«Риск того, что проект не будет сдан вовремя, существует всегда и везде, - говорит Билли Раутенбах. - вопрос только в том, какова будет задержка. Слабые девелоперы были вынуждены уйти с дубайского рынка, в то время как сильные компании имеют достаточный запас прочности, для того чтобы завершить начатое. На фоне отмененных и замороженных проектов сейчас очень четко видно, какие именно проекты продолжают строиться и с кем стоит иметь дело».

Принятый в 2007 г. закон №8 «О гарантийных счетах (escrow account)» предусматривает, что вся выручка от продажи недвижимости на стадии off-plan поступает на специальный счет и может быть использована только на финансирование строительства. Контроль за работой этой схемы осуществляет Земельный департамент Дубая. То есть, по идее, недобросовестный девелопер никак не может забрать деньги и скрыться в неизвестном направлении.

Более того, при срыве девелопером сроков строительства и нарушении своих обязательств, Земельный департамент Дубая в лице Комитета по надзору за рынком недвижимости (RERA) может заморозить средства на гарантийном счете, и в случае банкротства застройщика или отмены проекта инвесторы смогут получить компенсацию. Именно RERA выступает в роли арбитра при спорах между покупателем и застройщиком и нередко принимает сторону покупателя.

Эта схема была запущена еще до начала падения рынка, но все же относительно недавно для того, чтобы быть полностью отлаженной. Тем не менее, благодаря ей Дубай может избежать самого печального последствия кризиса - полного разочарования инвесторов, потерявших свои деньги на рынке жилья.

Достигнуто ли дно?

Между тем, того стремительного падения, которое наблюдалось в конце 2008 г. и в начале 2009 г., уже нет. Показатели рынка продолжают снижаться, но уже не теми темпами. Согласно уже упоминавшемуся отчету Colliers International, за I квартал года цены снизились на 42%, тогда как за II - всего на 9%. Появились и первые признаки стабилизации. Очередное исследование JLL MENA показало, что объем сделок во II квартале по сравнению с I существенно не изменился, тогда как по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. падение составило 58%. Также по данным JLL MENA сократился разрыв между ценой предложения и ценой сделки - сейчас он составляет всего 7%. Это уже похоже на нормальные для рынка недвижимости показатели.

Статистика подтверждается и вполне конкретными примерами. «На готовую и хорошо расположенную недвижимость сейчас есть спрос, - говорит Энвер Ахмедзянов. - Например, комплекс Tiara Residence на острове The Palm Jumeirah, в момент максимального падения цен продавался в убыток, но после завершения строительства был распродан по цене на 15% выше себестоимости. А виллы на «пальме» площадью 500 кв. м с участком 600 кв. м, которые стоили до кризиса 14 млн дирхам, зимой упали до 6 млн, но сейчас продаются уже по 8 млн».

«Некоторые районы уже достигли дна, некоторые еще нет, - говорит Билли Раутенбах, - все зависит от баланса спроса и предложения. Например, обращенные к морю проекты в Dubai Marina остаются привлекательными для покупателей, а предложение в них ограниченно, так что цены вышли на стабильный уровень. В менее популярных районах, где предложение велико, цены продолжают падать».

Эксперты сходятся во мнении, что III квартал вряд ли окажется переломным, так как это время традиционного сезонного спада рынка. А вот последние месяцы уходящего года должны выявить тренд следующего. «Хотя в некоторых районах Дубая цены могут продолжать снижаться вплоть до конца года, вероятно, что в целом рынок уже достиг своего дна, - считает Гаурав Шивпури. - Следующий год должен принести рынку стабильность, а в 2011 г. мы ожидаем, что стоимость недвижимости и арендные ставки могут снова пойти вверх».

Такой прогноз должен прийтись по вкусу тем, кто хотел бы купить собственность в Дубае для личного использования или для долгосрочных инвестиций. «В качестве направления для пляжного отдыха ранней весной и поздней осенью Дубай для россиян просто не имеет альтернативы, - говорит Энвер Ахмедзянов. Не слишком долгий, комфортный перелет, современный мегаполис с широчайшими возможностями для развлечений, прекрасные пляжи - многим это нравится. Поэтому для тех, кто сам планирует пользоваться недвижимостью, вложения в прибрежное жилье абсолютно оправданны. Тем более если делать покупку сейчас, на дне рынка».

Рынок недвижимости после его открытия для иностранных инвестиций стал одним из главных моторов развития эмирата - но далеко не единственным. Его существенное снижение, безусловно, влияет на всю экономику Дубая, однако вряд ли способно потащить ее «на дно». Напротив, такие фундаментальные факторы, как успешная диверсификация ВВП, многомиллиардные вложения в инфраструктуру, присутствие ведущих транснациональных компаний, привлекательный бизнес-климат и т. д., говорят о том, что эмират и его рынок недвижимости имеют хорошие долгосрочные перспективы.

Статья предоставлена журналом Homes Overseas №28 октябрь 2009