Как не потерять все деньги: юридические особенности инвестиций в недвижимость Индонезии

Семь раз отмерь, один — купи: правила оценки недвижимости в Индонезии

Есть два признака, по которым можно судить, что инвестиции в индонезийскую недвижимость, скорее всего, окупятся.

Во-первых, Индонезия привлекает внимание крупных инвесторов. Microsoft пообещал вложить в Индонезию $1,7 млрд, чтобы создать дата-центры и инфраструктуру для цифровых сервисов, Илон Маск запустил в стране Starlink, а компания NVIDIA, крупнейший производитель чипов, планирует построить AI-центр.

Во-вторых, приезжих, которым необходимо жильё, становится больше. По нашим данным, туристический поток на Бали (самом популярном острове страны) растет: в 2023 году аэропорт Нгурах-рай принял на 71% больше туристов, чем в 2022-м.

Желающие увеличить свой капитал могут использовать две стратегии инвестирования. Первая — сдача недвижимости в аренду. Среднегодовая доходность этого направления составляет 10-15% в долларах. Вторая — перепродажа жилья, на которой можно заработать от 30% годовых в долларах.

Если рассматривать готовый проект для арендного бизнеса, то цена стартует от $150 тыс. Первоначальный взнос составляет 30% от всей стоимости объекта. Какой бы подход вы ни выбрали, один из фундаментальных шагов — определиться с объектом покупки.

Чтобы инвестиция принесла наибольшую доходность, при выборе я рекомендую учитывать следующие аспекты:

1. Локацию — есть ли неподалеку точки притяжения (пляжи и другие популярные туристические места).
2. Бэкграунд девелопера — какие проекты он реализовал, насколько они успешные. Советую работать только с исполнителями, у которых в портфолио несколько успешных проектов, чтобы не столкнуться со скамерами без лицензии.
3. Идею и концепт объекта — соответствует ли она целевой аудитории. Например, действительно ли премиум-объект по соответствующей стоимости будет возводиться в месте с роскошным видом.
4. Инфраструктуру — есть ли все необходимое для комфортной жизни в пешей доступности. Рядом должны быть магазины, спортзалы, школы, детские сады.
5. Уникальность — что будет создавать ключевой поток клиентов, если объект планируется сдавать.
6. Юридическую устойчивость — правильный договор на землю: нотариальный, с маркой, внесенный в федеральный земельный кадастр; с прописанными условиями рассрочки, пролонгациями, гарантиями.
7. Качество стройки — бетона, фундамента, гидроизоляции, конструктива, инженерии, отделки, мебели, дизайнерских решений, функциональности пространства.
8. Цифры проекта — точка входа и выхода, проекция доходности.
9. Лояльность девелопера перед инвесторами — уступки в договоре, гарантии, ресурсы делать экзит.
10. Управляющую компанию — ее опыт и кейсы.

Проверка юридических аспектов — один из самых трудозатратных и наиболее важных этапов при покупке недвижимости. Вне зависимости от того, планируете ли вы делегировать их юристу или посреднику, нужно разбираться в ключевых особенностях индонезийского законодательства, которые могут быть непонятны иностранцу.

В интернете и эмигрантских кругах существует немало мифов, которые вводят потенциальных инвесторов в заблуждение. Я разберу 4 наиболее распространенных и развенчаю их, чтобы вы смогли заключить наиболее выгодную сделку.

По теме. В Индонезии заработала сеть спутниковой связи Starlink

Иностранный гражданин не может владеть недвижимостью вне специальных экономических зон

Распространено мнение, что право собственности иностранным гражданам в Индонезии предоставляется только в специальных экономических зонах (КЕК) или зонах свободной торговли и свободного порта (Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas), однако это не соответствует действительности. 

Нерезиденты в Индонезии могут приобретать недвижимость вне специальных экономических зон, получив сертификат Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). К слову, Деревня Кутух в районе Южной Куты, Регентство Бадунг и провинция Бали не являются специальной экономической зоной.

Сертификат SHMSRS является правом собственности на единицу многоквартирного дома (апартамент). Это право отличается от Hak Milik (полное право собственности на землю), которое доступно только гражданам Индонезии. Сертификат выглядит вот так.

Основные законодательные акты, подтверждающие этот факт:

• Закон № 11 от 2020 года о создании рабочих мест (Omnibus Law): он внес значительные изменения в законодательство, касающееся прав иностранцев на недвижимость, включая возможность получения SHMSRS.
• Постановление Правительства № 18 от 2021 года о правах на землю и регистрации земельных участков: этот нормативный акт регулирует права пользования и строительства для иностранных граждан и подтверждает возможность получения SHMSRS вне специальных экономических зон.

Сертификат SHMSRS подготавливается в течение нескольких лет и его сложно получить

Процесс получения сертификата SHMSRS занимает от 3 до 12 месяцев.

Чтобы разобраться, как получить сертификат, необоходимо изучить основные законы и нормативные акты:

• Закон № 5 от 1960 года об основных положениях аграрного права (Undang-Undang Pokok Agraria — UUPA). Он регулирует основные принципы владения, использования и передачи прав на землю в Индонезии.
• Закон № 20 от 2011 года о многоквартирных домах (Undang-Undang Rumah Susun — UURS). Этот закон регулирует вопросы, связанные с многоквартирными домами, включая права и обязанности владельцев, девелоперов и других заинтересованных сторон.
• Закон № 4 от 1996 года об ипотеке на землю и объекты, связанные с землей (Undang-Undang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah — UUHT). Он регулирует вопросы ипотеки на землю и недвижимость.
• Постановление правительства № 24 от 1997 года о регистрации земли (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Это постановление устанавливает процедуры регистрации земли и прав на землю в Национальном земельном агентстве (Badan Pertanahan Nasional, BPN).

Эти законы и нормативные акты в совокупности регулируют процесс получения сертификата SHMSRS, в том числе регистрацию прав на недвижимость, нотариальное оформление договоров купли-продажи и взаимодействие с Национальным земельным агентством. 

Как итог, любое затягивание срока получения сертификата SHMSRS противоречат действующему законодательству. Длительность его подготовки не может превышать 12 месяцев.

Leasehold — ограничение и ущемление прав инвестора

Я не считаю, что leasehold (право на аренду земельного участка на определенный срок) — это ограничение и ущемление прав, а рассматриваю его исключительно как возможность выгодно инвестировать. По моему опыту, leasehold дается всеми застройщиками не менее чем на 25-30 лет. За это время, даже если не учитывать пролонгацию и считать окупаемость только исходя из изначального срока, можно достичь ее через 5-7 лет.

Таким образом, если инвестор перепродаст выбранный юнит через 5-7 лет, даже следующий покупатель за 20 лет владения окупит свои вложения 2-3 раза, это могут сделать также 2 или 3 поколения инвесторов.

В случае выбора freehold инвестор серьезно ограничен в сроках владения недвижимостью

Владение землей (freehold) — это обладание земельным участком по сертификату Hak Guna Bangunan (HGB). По закону его можно оформить на 80 лет. Сначала покупатель получает права владения сроком до 30 лет, затем может продлить его на 20 лет и позднее — еще на 30 лет. Последующее продление тоже возможно.

Это установлено законом № 5 от 1960 года об основных положениях аграрного права (Undang-Undang Pokok Agraria — UUPA). Он фиксирует основные принципы владения землей в Индонезии и определяет виды прав, доступные иностранным гражданам. Постановление Правительства № 18 от 2021 года о правах на землю и регистрации земельных участков регулирует права пользования и строительства для иностранных граждан и подтверждает изменения, внесенные Omnibus Law.

Получается, минимальный срок владения апартаментом составляет 80 лет и может быть продлен еще на 80 лет.

Чек-лист для инвестора в недвижимость Индонезии

1. Определитесь со стратегией: будете ли вы перепродавать недвижимость или сдавать ее в аренду.
2. Выберите объект: оцените локацию, опыт девелопера, инфраструктуру района, качество стройки, управляющую компанию и так далее.
3. Ознакомьтесь с законодательными особенностями: это можно сделать самостоятельно или с помощью профессионального брокера, который будет представлять и даже защищать ваши интересы при покупке и продаже недвижимости.

Фото на обложке: Shutterstock