Рынок недвижимости накрывает первая волна передела

Уходящий год стал временем передела российского девелоперского рынка. Недавно завершился процесс консолидации в руках банкиров крупного актива: банк ВТБ купил почти треть пакета акций "Системы-Галс" и до середины января намерен получить контроль в компании "Дон-Строй инвест". Правда, аналитики считают, что управление строительными активами в нынешние времена связаны с большими рисками. Так, исходя из оценок Moody´s, потери ВТБ от управления недвижимостью могут составить порядка $7 млрд. Эксперты, впрочем, уверены, что участие банков в управлении - это лучше, чем банкротство: со временем они смогут продать активы.  

Многим девелоперам в 2009 году пришлось пройти через трудный процесс урегулирования "проблемных" долгов с кредиторами. Почти у всех участников рынка сделать это без потерь не вышло - банки получили за долги самые интересные активы застройщиков. Так, недавно ВТБ купил за 30 рублей 31,5% акций "Системы-Галс", в итоге доля банка в строительной компании достигла 51,2% акций, сообщили RB.ru в пресс-службе банка. Таким образом, госбанк стал владельцем контрольного пакета акций девелопера. Консолидированная задолженность "Системы-Галс" перед ВТБ по итогам III квартала 2009 года составляла 29 млрд рублей.

Fee-development

По оценкам аналитиков IRN, подобная сделка фактически вынуждает банк перейти к работе по схеме fee-development. В таком случае в инвестиционно-строительном процессе участвуют три стороны, причем функции инвестора, управляющего и девелопера жестко разделены. Инвестор вкладывает деньги, управляющий их распределяет наиболее эффективным способом, а девелопер только реализует конкретные проекты. При этом управляющий несет ответственность за сохранность инвестиций, а девелопер - за качество и исполнение в срок реализуемого проекта. Основную прибыль получает, конечно, не девелопер, ее существенная доля достается инвестору и управляющему.

Банкиры рискуют

Правда, такая схема является довольно рискованной, именно поэтому международное рейтинговое агентство Moody´s ранее заявило о возможных значительных потерях ВТБ в середине 2010 года. Если банк не начнет вмешиваться в управление проектами девелопера, то риск дальнейшего ухудшения финансового положения "Системы-Галс" достаточно велик. "Переход залога и долевое участие в акционером капитале могут иммобилизовать около половины капитала первого уровня, или 200-250 млрд рублей", - заявил младший вице-президент, аналитик по работе с финансовыми организациями Moody´s Investors Service Евгений Тарзиманов (цитата по "Интерфаксу").

Впрочем, ВТБ все же намерен участвовать в выведении "Системы-Галс" из кризиса. Признаками этого служат те факты, что уже произошла смена президента компании (вместо Игоря Кащеева назначен экс-гендиректор Capital Group Андрей Нестеренко), а также то, что ВТБ выставил трех человек в качестве кандидатов на посты членов Совета директоров "Системы-Галс". Совет директоров должен быть выбран сегодня на собрании акционеров компании. Кроме того, буквально накануне закрытия сделки ВТБ предоставил девелоперу на год еще один кредит на сумму $46 млн.

"Мы не рассматривали вариант банкротства компании, так как "Система-Галс" - это перспективный бизнес, который будет успешно развиваться на восстанавливающемся рынке недвижимости. Девелопмент не является профильным бизнесом группы ВТБ, при этом конкретных планов по выходу из капитала "Системы-Галс" у Группы на данный момент нет", - заявили RB.ru в пресс-службе ВТБ.

Большинство банков отнюдь не стремятся к получению непрофильных для себя девелоперских активов, просто у них нет другой возможности вернуть свои деньги, говорит RB.ru Сергей Фильченков, аналитик ИК "Финам". Впрочем, по мнению собеседника RB.ru, девелоперские активы потенциально наиболее синергетичны с банковским бизнесом, так как последующий выход из них может позволить получить дополнительную выгоду, например, за счет параллельного наращивания портфеля ипотечных кредитов. "Пока что получение девелоперских активов не оправдывает себя, так как выйти из них на выгодных условиях достаточно сложно, но потенциально они могут принести хороший доход", - считает эксперт.

Ранее глава совета директоров и совладелец корпорации "Инком" Константин Попов заявил, что проблемные девелоперские компании надо национализировать, как это происходит на Западе, то есть государство забирает компанию в свою собственность, переводя на себя все обязательства девелопера, полностью финансирует достройку объектов.

Первая волна передела рынка

Сейчас, по мнению Фильченкова, речь идет о первой волне передела рынка недвижимости - впоследствии банки будут все же выходить из полученных активов. Доли в капитале могут продаваться фондам, стратегическим инвесторам, другим акционерам или менеджменту компаний. Нельзя исключать продажи части активов через механизм IPO, добавляет аналитик.

Стоит отметить, что до середины 2010 года ВТБ намерен получить контроль в компании "Дон‑Строй инвест". Причем за эту компанию банк заплатит тоже символическую сумму - 500 рублей. Аналитики IRN оценивают активы "Дон‑Строй инвест" в 12 млрд, а контрольный пакет акций в $6 млрд. При этом задолженность группы компаний "ДОН-Строй" перед ВТБ составляет всего $500 млн. Получается, что представители ВТБ далеко не уверены в перспективности рынка недвижимости.

Основной риск управления девелоперскими активами, по мнению Фильченкова, связан с медленным восстановлением спроса. Как результат, банк станет собственником низколиквидного актива со снижающейся стоимостью, более того, такой актив может требовать дополнительного финансирования на завершение строительства - власти могут оказывать достаточно жесткое давление по данному вопросу.

Исходя из оценок Moody´s, можно сказать, что потери банка от управления недвижимостью могут составить порядка $7 млрд. Получается, что девелоперские активы, приобретенные ВТБ, должны к середине 2010 года вообще обесцениться. Впрочем, аналитики IRN сомневаются, что подобный сценарий возможен. По их мнению, это является также признаком того, что в ближайшее время не стоит ожидать отскока цен вверх.

Банкротство - не лучший вариант

Банкротство как метод урегулирования долгов Фильченков считает наименее оптимальным вариантом, так как если контроль над этим процессом получит менеджмент девелопера, то банк может рассчитывать лишь на незначительную часть долга, причем с большой отсрочкой.

Впрочем, на рынке есть примеры того, как девелоперы стремятся любой ценой сохранить полный контроль над своими активами, а банки усердствуют в наложении взысканий. Так, например, действовал Альфа-банка в отношении "Главстроя" и компании Mirax Group. Банк хотел арестовать их счета, чтобы девелоперы не смогли вывести активы из-под ответственности банка. Правда, компания "Главстрой" сумела урегулировать конфликт с Альфа-банком, погасив им долг в размере 2,1 млрд рублей за счет кредита, полученного в "Банке Москвы", отметили RB.ru в пресс-службе "Главстроя". Как отмечают аналитики IRN, переход в подобных конфликтных ситуациях к модели fee-development мог бы стать взаимно приемлемым решением, не парализующим деятельность строительной отрасли.