8 нюансов, которые надо знать бизнесу перед ремонтом помещения

Начиная делать ремонт, важно проанализировать, какой именно ремент вам предстоит, и проверить, не совершаете ли вы какие-либо из наиболее частых ошибок в одной из семи перечисленных ниже типовых ситуаций.

1. Путаете категории ремонта

В самом начале, когда собственник смотрит помещение и планирует ремонт, нередко он не до конца понимает, какое юридическое значение имеют ремонтные работы.

Правильно квалифицировать изменения очень важно, в противном случае можно наткнуться на множество проблем. Нужно правильно соотносить понятия «ремонт», «капитальный ремонт», «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция».

• Ремонт — любое изменение помещения, начиная от замены дверей или окон либо покраской стен и заканчивая сносом перегородок, устройством входов-выходов, заменой коммуникаций и т. д.
• При капитальном ремонте затрагиваются капитальные элементы здания: фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, кровля, производится полная замена коммуникаций. К примеру, демонтаж старых водопроводных или канализационных труб во всём здании и установка новых. Это не всегда реконструкция, и не всегда перепланировка. Всё может остаться на своих местах, просто старое заменят на новое.
• Перепланировка — изменение конфигурации помещения: демонтаж, монтаж перегородок (стен), устройство / устранение входов, выходов и т. д. 
• Переустройство — работа с инженерными коммуникациями, то есть с водоснабжением, электросетями, отоплением и прочим. 
• Реконструкция — все вышеперечисленное, только в более серьезных масштабах, которые могут доходить до изменения этажности здания, замены несущих конструкций (например, межэтажных перекрытий) или увеличения строительного объема. Например, если у вас в помещении высота потолков шесть метров, и вы хотите горизонтально поделить его и сделать два этажа. 

Если вы некорректно определите эти понятия, то при ремонте будете думать и планировать одно, а по факту придётся проходить более сложные процедуры согласования, к которым можно оказаться не готовым ни технически, ни морально, ни финансово. 

2. Ремонтируете помещение в многоквартирном доме

Если объект (жилой или нежилой) в многоквартирном доме, нужно обязательно согласовывать и перепланировку, и переустройство, и капитальный ремонт, и реконструкцию.

Здесь важно различать два вектора задач и вопросов.

1. Первый — административные вопросы, которые решает определенный уполномоченный орган, например, местная администрация (это может быть администрация района, поселения или специальный орган в городах федерального значения: в Москве это Мосжилинспекция, в Петербурге межведомственные комиссии при администрациях районов и так далее). Этот орган проверяет проектную документацию на соответствие различным нормативам: строительным, санитарным и другим. Чтобы сделать любую перепланировку или переустройство помещения в многоквартирном доме, сначала нужно получить одобрение проектной документации в этом уполномоченном органе. 
2. Второй вектор — вопросы долевой собственности. Если вы не единственный собственник здания (редкий многоквартирный дом (далее «МКД») в России принадлежит одному лицу) и если затрагиваются общие коммуникации или конструкции, нужно провести собрание дома. Многие ошибочно думают, что, согласовав всё с администрацией, переживать больше не о чем.

Важно понимать, где граница между индивидуальным и общим имуществом в МКД. В случае перепланировок и переустройства мало привлекать только проектную организацию, нужна специализированная юридическая компания. 

Если объектом перепланировки и переустройства может быть помещение в здании (в т.ч. в МКД), то объектом реконструкции является объект капитального строительства, т.е. здание (МКД) целиком. Многие это путают.

Например, если вы собираетесь устроить бассейн в помещении детского центра на первом этаже МКД, то нужно не просто согласовать реконструкцию, а сначала вынести этот вопрос на общее собрание МКД. 

3. Ремонтируете помещение в нежилом здании

В отдельно стоящем нежилом здании с администрацией не нужно согласовывать перепланировку и переустройство. Нужно зарегистрировать в ЕГРН изменения в помещении.

Если же затрагиваются общие коммуникации или конструкции в здании (например, делаете дополнительный вход в общей стене в общий коридор), то, как и в случае с МКД, надо организовать общее собрание. Это только в случае, если в здании несколько собственников, а не один.

Перепланировка и переустройство согласовываются, а правильнее сказать, регистрируются не в разрешительном, а в уведомительном порядке Росреестром на основании технического плана помещения.

Это документ, похожий на техпаспорт, в котором отражаются все изменения, которые вы произвели и которые подлежат регистрации (цвет обоев, материал покрытия пола и другие мелочи, разумеется, не надо регистрировать).

Если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации, можно обжаловать отказ в вышестоящем подразделении. Если обоснованно, то нужно скорректировать документы и подать заново.

Капитальный ремонт (не всегда, но всё же) и реконструкцию нужно согласовывать и в нежилом здании со специальным государственным органом — Госстройнадзором.

В зависимости от того, в какой локации (территориальной зоне) находится здание, может действовать или не действовать упрощённый порядок согласования. 

Прежде чем ремонтировать и покупать помещение в нежилом здании или здание целиком, закажите экспертную юридическую проверку в специализированной юридической компании.

Поднимите всю техническую документацию, изучите все параметры земельного участка в вашей территориальной зоне согласно Правилам землепользования и застройки и другой градостроительной документации. Если неправильно сделать реконструкцию здания, то можно потерять его целиком. 

Читать по теме: Как бизнесу брать кредит на помещение: десять нюансов, которые надо знать 

4. Согласовываете изменения в помещении в жилом многоквартирном доме

Идеальный сценарий: заранее согласовать проект перепланировки (переустройства), капремонта или реконструкции, потом сделать ремонт, потом получить подтверждения соответствия ремонта проекту. 

Но в жизни так мало кто делает: согласования могут занять месяцы, а иногда годы, и у предпринимателей нет возможности замораживать объект и свои вложения. Поэтому многие делают все параллельно.

Кроме того, в Москве есть возможность согласовать перепланировку и переустройство помещений в МКД постфактум, и это адекватно. 

В других городах и поселениях аналогично, но часто муниципальному служащему проще отказать, поэтому перепланировки постфактум узакониваются, в основном, в суде через подачу иска о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном виде.

Последствия за несогласованные изменения зависят от объекта, от вида работ и от масштабов изменения. Их можно разделить на юридическую ответственность и сопутствующие последствия.

Штрафы бывают самые разные: от 2.5 тыс. рублей для физических лиц за самовольную перепланировку до 300 тыс. рублей, назначенных судом, если не демонтировать самовольно надстроенный этаж.

В некоторых случаях суды дополнительно присуждают ежемесячные штрафы, скажем, в 200 тыс. рублей. Итого, за 12 месяцев можно «накопить» до 2,7 млн одних штрафов. 

Если помещение находится в МКД и если вы не привели его в исходный вид, как это следовало из требования или судебного акта, то вас могут лишить права собственности. Администрация может подать в суд и потребовать принудительной продажи объекта на торгах.с обязательством покупателя привести объект в исходный вид.

Бывшему собственнику (вам) в этом случае необходимо выплатить деньги за вычетом расходов на приведение в первоначальное состояние. Думаю, все понимают, что цены на торгах отличаются от обычных рыночных. Эта мера применяется крайне редко.

Другое последствие — арест имущества, причём не обязательно только изменённого объекта. Арестовать могут всё, так как никто не знает заранее, во сколько обойдётся ремонт и сколько объектов потребуется продать до его оплаты. 

Если началась какая-то проверка и ее участников появились требования, то нужно любыми законными способами тормозить ее и начинать заниматься согласованием.

5. Ремонтируете арендуемый офис и не учитываете особенности ремонта в арендуемом помещении

И для арендатора, и для арендодателя очень важно прописать в договоре аренды, кто занимается согласованиями. И чем подробнее это будет расписано, тем лучше.

Например, если согласовывать будет арендатор, ему потребуется доверенность от собственника. Поэтому важно внимательно относиться к этим пунктам в договоре аренды. 

Тест по теме: Оцени свой офис: насколько он комфортный и безопасный?

6. Ремонтируете помещение в торговом или офисном центре

В этих случаях часто нужны дополнительные согласования. Например, на участке, где стоит ТЦ, проходит линия электропередач, а собственник решает увеличить этажность.

Согласно градостроительным правилам, в этой зоне любое строительство или реконструкцию, возможно, требуется согласовать с владельцем линейных объектов (сетей электро-, водо-, теплоснабжения и т .д.).

Так как это нигде не зарегистрировано, это скрытое обременение. Это не найдешь ни в какой выписке из ЕГРН. 

Поэтому важно обращать внимание на все характеристики земельного участка. Это можно узнать в правилах землепользования и застройки, проектах планировки территорий, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

7. Изменяете здание-памятник

Тут есть три условные категории.

1. Первая — здание не является памятником, но находится в зоне исторической застройки. В этом случае нужно согласовывать изменения внешнего вида, помимо архитектурного согласования, с уполномоченным органом по охране памятников. 
2. Вторая категория — здание-памятник, у которого охраняется только внешний вид, фасад. Здесь алгоритм тот же, что и с первой категорией, только проектную документацию должна разрабатывать организация, у которой есть лицензия Минкультуры. В некоторых регионах таких организаций 1-2 на всю область. Цена проекта может начинаться от 150-300 тыс. рублей за самое простое изменение, но чаще это ближе к 1-2 млн рублей. 
3. Куда серьезнее третья категория, здание-памятник, внутри которого есть охраняемые элементы. Помимо всех согласований, описанных выше, собственник обязан поддерживать эти элементы в приемлемом виде и не затрагивать их во время ремонта, кроме случаев реставрации или консервации (например, закрыть лепнину на потолке натяжным потолком, предварительно приведя её в нормативное состояние). Если охраняемые элементы все же начнут разрушаться и портиться, необходимо реставрировать их. 

Любые работы с охраняемыми элементами может производить только подрядчик с лицензией Министерства культуры со специально обученными людьми.

Говоря о штрафных санкциях — они все те же, что и в остальных случаях, только ко всему этому прибавляется административный штраф и уголовная статья за уничтожение памятника.

8. Делаете отдельный вход

Проблема актуальна для огромного числа российских бизнесов. В России любят размещать клиники, салоны красоты, частные школы, магазины и прочее на первых этажах многоквартирных домов — и делать отдельные входы через бывший оконный проём.

Но, если сделать из окна или стены проход, то, согласно позиции Верховного Суда РФ, уменьшается размер общего имущества.

Далее применяется 3 пункт 36 статьи Жилищного кодекса, который гласит: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».

Получается так, что для такого изменения требуется собрать 100% голосов «за» со всех собственников помещений в доме, а это практически невозможно.

Дело в том, что Верховный Суд трактует эту статью неправильно, из-за чего и получаются бесповоротные ситуации с согласованием новых отдельных входов в здание.

Решить такую ситуацию можно, обратившись вместе с юристом в Конституционный Суд РФ. Представлять интересы в этом суде может только юрист с ученой степенью, и ваша жалоба должна быть не просто подкреплена обширной судебной практикой, но и научно обоснована.

С нежилыми зданиями всё намного проще. На них не распространяется Жилищный кодекс РФ. Вам нужно получить архитектурное согласование, а если в здании несколько собственников — большинством голосов на собрании согласовать изменение внешнего вида.

Если делать отдельный вход в своем коттедже, то согласовывать не нужно ни с кем в принципе.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, можно работать совместно с юристом по недвижимости. Так или иначе, к любому ремонту нужно подходить ответственно: проверять документацию, собирать команду специалистов и согласовывать все изменения с соседями, если потребуется. 

Читать по теме: Тратить меньше, повысить комфорт и лояльность сотрудников — как сделать «зеленый» офис, чтобы получить такой эффект 

Фото на обложке: Unsplash