Рынок недвижимости Грузии: о чем стоит знать перед покупкой

Содержание:

• Что нужно знать о недвижимости в Грузии
• Недвижимость в Батуми
• Какие привилегии дает владение недвижимостью в Грузии
• Выгодно ли сейчас покупать
• Процесс покупки, налоги и сборы

Что нужно знать о недвижимости в Грузии

Рынок недвижимости в Грузии активно развивается последние несколько лет. Ключевыми городами являются Тбилиси (столица) и Батуми (популярный морской курорт). Грузия до начала пандемии в 2020 году показывала бурный рост туризма, отчасти это спровоцировало и строительный бум. 

Россияне всегда составляли заметную долю среди покупателей местных объектов недвижимости. 

Что важно знать сейчас: Грузия не входит в список так называемых «недружественных» стран (Указ президента РФ №81 от 1 марта 2022 года), поэтому граждане РФ могут спокойно оформлять покупку недвижимости тут и переводить деньги на счет застройщика. 

Добраться из России до Грузии сейчас можно через сухопутную границу либо на самолете с пересадкой в Ереване, Минске или Стамбуле. Прямое авиасообщение было приостановлено в 2019 году. 

Виза для въезда гражданам РФ не нужна, а находиться на территории страны можно 365 дней подряд (после чего достаточно пересечь границу, например, Турции, и вернуться обратно). 

Традиционно иностранцы приобретают недвижимость в Грузии с разными целями: как инвестицию с целью получения дохода от аренды, для переезда/иммиграции и долгосрочного проживания либо в качестве личного курортного жилья. 

Если рассматривать покупку недвижимости в Грузии как инвестицию —  то стоит иметь в виду, что тут постоянно растет спрос на долгосрочную аренду, так как все больше иностранцев, особенно граждан СНГ, переезжают сюда на длительное время либо на «зимовку». За последний месяц случился настоящий всплеск запросов на квартиры для жизни, а вместе с ним и скачок цен на долгосрочную аренду, которые достигли «летних» уровней и пока продолжают расти. 

Кроме того, на Грузию все больше обращают внимание фрилансеры из разных стран: тут приятный климат, у нас хороший, быстрый и недорогой интернет, доступные цены на продукты и есть куда пойти. А государство со своей стороны запустило программу «Работай в Грузии» для удаленных сотрудников со всего мира.

Я работаю на рынке недвижимости Батуми более 4 лет и более подробно расскажу о нем. 

Недвижимость в Батуми

В Батуми последние несколько лет шел бум строительства туристического жилья с ориентиром под сдачу в аренду. Были построены тысячи апартаментов-студий площадью в районе 30 кв. м, причем среди них интересных комплексов с инфраструктурой —  единицы. 

И только в последние пару лет застройщики начали понимать, что есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания. 

Многие приезжают сюда семьями и ищут квартиры минимум с одной отдельной спальней, а лучше —  двумя или тремя. Именно на такие варианты есть стабильный спрос, особенно сейчас. 

Текущие цены в новостройках примерно следующие:

• в эконом-сегменте: $600-$900 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «комфорт»: $900-$1200 за 1 кв. м (без ремонта);
• в категории «премиум»: $1600-$2200 за 1 кв. м (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).

Важно понимать, что если вы видите цену ниже $600, то, скорее всего, квартира находится в доме с сомнительным качеством постройки и отделки либо в не самом привлекательном районе. Отмечу, что в том числе проблемы с такой недвижимостью возникают при попытке перепродажи, так как спрос на подобные варианты небольшой. 

На вторичном рынке по состоянию на февраль 2022 года средняя стоимость квартиры с ремонтом, мебелью и техникой (в среднем сегменте) составляла $1100-1200 за 1 кв. м. На фоне повышенного спроса с конца февраля мы наблюдаем несколько хаотичное ценообразование —  часть квартир продают с дисконтом «пока горячо», но большинство продавцов увеличили цены до $1500 кв. м.

Батуми в сумерках

Помимо квартиры или апартаментов на побережье Аджарии можно приобрести готовый частный дом/коттедж либо земельный участок. С покупкой участков основная сложность заключается в их статусе —  нерезидент Грузии может приобрести только землю «несельхозназначения», а таких меньшинство. При этом изменить статус возможно, но сейчас этот процесс занимает от полугода и более, поэтому мы стараемся подбирать сразу варианты с подходящим статусом. Стоимость участков «несельхозназначения» начинается сейчас от $10 за кв. м. 

Что касается частных домов —  ситуация следующая: качественных современных коттеджей на рынке практически нет. Люди почему-то думают при этом, что частные дома старой постройки тут отдают за условные «$15 тыс.», но по факту цены значительно выше даже на ветхие сооружения. Ориентир —  от $50 тыс. и выше. 

Какие привилегии дает владение недвижимостью в Грузии

Если вы приобретаете недвижимость на сумму от $100 тыс. (на одного человека) —  то имеете право на получение краткосрочного ВНЖ сроком на 1 год (далее документ можно продлить). После получения такого ВНЖ собственником недвижимости остальные члены его семьи могут также подать документы на ВНЖ «с целью объединения семьи». 

Если проинвестировать в объекты недвижимости более $300 тыс. —  то можно претендовать на инвестиционный ВНЖ сроком до 5 лет (а после — получить постоянный ВНЖ) . 

Выгодно ли сейчас покупать 

Все сделки по недвижимости в Грузии проводятся в национальной валюте — лари. Однако застройщики и продавцы на вторичном рынке устанавливают цены в долларах. Расчеты проводятся по курсу в день сделки. 

Поэтому если у человека сбережения в рублях —  с одной стороны, стоимость недвижимости в Грузии подорожала вместе с ростом курса, с другой —  доходы от аренды тут тоже привязаны к ценам в долларах и покупка может стать выгодной инвестицией (оплату при этом можно принимать в лари на счет в грузинском банке и конвертировать в другие валюты). 

Если сбережения в валюте —  то стоимость местной недвижимости для вас не изменилась, а на перепродажу она выставляется также с привязкой к цене в долларах. 

Также при доходах в рублях я бы рекомендовала быть аккуратнее с рассрочками от застройщиков, так как все платежи фиксируются в долларах. 

Что касается цен в моменте —  отмечу, что сейчас мы наблюдаем очередное заметное подорожание стройматериалов, поэтому застройщики вынуждены повышать цены на строящиеся объекты. На вторичке можно поискать выгодные варианты, но я бы рекомендовала обращаться за помощью к профессионалам, так как в разных, даже самых раскрученных, комплексах и домах есть свои нюансы, которые стоит учитывать. 

В целом за последние 7 лет цены на недвижимость в Грузии плавно растут. 

Процесс покупки, налоги и сборы

Процесс оформления недвижимости в Грузии максимально упрощен. 

Если вы покупаете новостройку —  то понадобится только загранпаспорт и несколько часов свободного времени, чтобы подписать договор в офисе застройщика (на русском и грузинском языках) и пройти процедуру регистрации права собственности в Юстиции в электронном реестре.

Время оформления документов и стоимость зависит от срочности:

• за четыре рабочих дня — от $17 (55 лари),
• за один рабочий день — от $47 (150 лари),
• в течение дня — от $64 (205 лари).

При покупке жилья на вторичном рынке лучше подстраховаться и воспользоваться услугами адвоката и нотариуса. Они проверят договор на двух языках и помогут избежать недоразумений.

Стоимость услуг адвоката начинается от $63 (200 лари), нотариуса — от $16 (50 лари).

В последние пару лет активно распространяются дистанционные сделки, для регистрации в таком формате потребуется дополнительно доверенность на представителя в Грузии. 

Налога на покупку недвижимости, как в некоторых других странах, в Грузии нет, как и ежегодного налога на недвижимость (при отсутствии дохода на территории страны в размере более 40 тыс. лари/год). 

Страховать недвижимость вас никто не обязывает.

В коммунальные платежи в Грузии входят: вода (очень дешевая), электричество, газ (при наличии). В зимний период стоимость увеличивается из-за отопления: если дом газифицирован — вырастет оплата за газ, если квартира обогревается кондиционером или теплым полом, то увеличится счет за электричество. Но в среднем при площади в районе 50 кв. м расходы составят до $50-60 за месяц. 

При покупке апартаментов с управляющей компанией добавляется обязательный платеж на содержание комплекса. В среднем примерно $1 за 1 кв. м в месяц. За эти деньги управляющая компания поддерживает чистоту на территории комплекса и в местах общего пользования, занимается озеленением, обеспечивает работу лифтов, охрану и освещение на всей территории. Если есть бассейн —  то его посещение обычно также входит в стоимость содержания. 

Все коммунальные услуги в Грузии мы оплачиваем напрямую государству. Это можно сделать через терминал: нужно лишь ввести свой номер и внести оплату. Второй вариант: завести карту грузинского банка (нерезидент может оформить ее по загранпаспорту) и установить банковское приложение. На свой счет вы сможете получать доход от сдачи недвижимости в аренду, с него же — оплачивать коммунальные услуги, услуги УК и другие.

Таким образом, Грузия —  это страна, где иметь недвижимость приятно и не сильно обременительно с точки зрения содержания. Главное —  подойти к вопросу выбора изначально грамотно, и желательно — с привлечением экспертов местного рынка, тех, кто живет и работает здесь несколько лет и знает факты, о которых не пишут в рекламных буклетах. 

Фото: Unsplash. Статья не является инвестиционной рекомендацией.