Как купить жильё в Италии и сколько это стоит

• Ограничения в покупке жилья для россиян
• Какое жилье могут купить россияне
• Особенности рынка жилья
• Как купить жилье в Италии: чек-лист
• Аренда или покупка жилья: считаем выгоду

Ограничения в покупке жилья для россиян

Права на приобретение недвижимости в Италии закреплены в законе. Они одинаковы для всех: будь то местный житель или иностранец. У россиян нет запретов на покупку жилья, несмотря на то, что РФ признала Италию недружественной страной в марте 2022 года. Для сделки россиянам даже не нужно получать ВНЖ и получать разрешение у итальянских властей.

Сделки с недвижимостью основаны на международном законодательстве о взаимном согласии сторон, по которому россияне могут покупать жилье в Италии, а итальянцы — в России. Сложность в том, что из-за ограничений большая часть компаний по сделкам с недвижимостью не работает с жильем дороже €100 тыс. Если на счету в итальянском банке окажется большая сумма, счет могут заблокировать. В данной ситуации важно представить документы, подтверждающие официальное происхождение средств на счету. Если сделка проводится через банковский счет нотариуса — ограничений на сумму покупки не будет.

Какое жилье могут купить россияне

Граждане РФ могут приобрести любой тип жилья — для иностранцев ограничений нет. Россиянин может стать обладателем скромной студии, шикарных апартаментов или загородной виллы. Также разрешается приобретать землю под строительство.

Приобрести недвижимость можно и удаленно. Интересы покупателя во время сделки может представлять другой человек с оформленной у нотариуса доверенностью. Она должна быть апостилирована и переведена на итальянский.

Особенности рынка жилья

В Италии закостенелый рынок жилой недвижимости. Процедура покупки жилья неизменна последние несколько лет. При этом в стране действует более 60 тыс. законов, в которых нет отдельных положений, касающихся рынка жилья. Но все же в сегменте недвижимости Италии есть своя специфика.

Новые обязанности. После получения ключей от итальянской квартиры или виллы россиянину следует помнить об оплате счетов за коммунальные услуги и ежегодных налогов на недвижимость. В процессе сделки за «первый дом» покупателю придется также оплатить сбор за регистрацию — 2% от кадастровой стоимости объекта, а также фиксированный ипотечный и кадастровый сборы по €50 каждый.

Для предоставления налоговых льгот владельцу жилья (резиденту) необходимо оформить ВНЖ за 18 месяцев с даты сделки. Последующая покупка жилья, так называемого «второго дома», сопряжена с увеличением регистрационного сбора на 9%, если владелец не живет в квартире или доме.

В случае покупки недвижимости у компании владелец обязан оплатить НДС в 4% от рыночной стоимости жилья, а также регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы — по €200 каждый в случае с «первым домом». «Второй дом» и дальнейшие потребуют у юрлица уплаты НДС 10% от рыночной стоимости недвижимости. Для жилья люкс-класса этот налог составит 22%. 

Допрасходы. Кроме налогов, покупателю из России также придется выплатить гонорар нотариусу (1–3,5%), риелтору (3–5%) и переводчику (доходит до сотен евро). Обладателю жилья в новостройке дополнительно придется выложить около €2 тыс. за подключение к коммунальным сетям.

Штрафы за сорванную сделку. Когда дело срывается по вине покупателя, то он лишается внесенного за объект задатка. Если хозяин передумает продавать объект, он возвращает задаток покупателя в двойном размере.

Жилье «по цене чашки кофе». В Италии можно купить дом буквально за один евро. Правда, чаще всего такие здания располагаются в непопулярных районах и требуют капитального восстановления.

Проблема дешевых квартир в Италии в том, что обычно в них нужен ремонт. Здесь есть множество ограничений и запретов — например, исторические дома в старых районах должны сохранять первоначальный вид. Есть и проблемы с заменой коммуникаций: электричества, газа, водоснабжения, которые обходятся дорого. Все это может затянуть процессы на месяцы и даже годы.

Чек-лист, как купить жилье в Италии

1. Получить итальянский ИНН для взаимодействия с госорганами — идентификационный налоговый код codice fiscale. Он понадобится для открытия банковского счета, подписания документов и оформления коммунальных счетов. 
2. Открыть счет в итальянском банке. Сейчас это сложно сделать. Один из альтернативных способов не сорвать сделку — перевести средства с российского счета в банке, которого не коснулись санкции, либо пополнить доверительный счет нотариуса в Италии со счета в дружественной стране. Важный момент: россияне обязаны уведомлять налоговую РФ об открытии банковского счета в Италии, а также подавать отчет о движении средств на нем.
3. Сделать письменное предложение продавцу о покупке объекта недвижимости — proposta di acquisto — и зарегистрировать его в налоговой. В документе прописывается желаемая цена и сроки подписания договоров купли-продажи. Оформление предложения обойдется в €216 + 0,5% от суммы задатка.  
4. После согласия продавца внести задаток. Чаще всего он составляет 10–20% от полной стоимости жилья в зависимости от сроков, необходимых для сделки.
   Здесь есть нюанс: вносить задаток стоит только тем, у кого на руках есть туристическая виза в Италию и счет в зарубежном банке, откуда можно перевести средства по SWIFT.
5. Заключить предварительный договор compromesso недвижимости на этапе строительства. После его подписания продавец не может передумать.
6. Уплатить необходимые налоги и рассчитаться с нотариусом.
7. Подписать основной договор купли-продажи или купчую (contratto notarile di compravendita) и заверить его у нотариуса. Если россиянин не знает итальянского, он пользуется помощью переводчика и двух свидетелей.
8. Полностью оплатить сделку — передать банковские чеки продавцу или сделать банковские переводы до сделки. Расчет наличными при этом запрещен — до €5 тыс.
9. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается нотариальное бюро, сроки доходят до 45 дней. Само право собственности и ключи покупатель получает во время сделки. Новому хозяину жилья выдается сертификат об успешной сделке.

Аренда или покупка жилья: считаем выгоду

Три причины, по которым люди снимают жилье в Италии: близость к большим городам, отток из центра и туризм.

Север и юг Италии сильно различаются из-за разного уровня жизни. Инфраструктура, медицина, дороги и телекоммуникационные системы лучше развиты в северных регионах Италии. На юге большое количество сельских районов и размеренный темп жизни. Это важный критерий при выборе места для покупки недвижимости. Золотая середина — центральные регионы, где все сферы развиты хорошо. Среди динамичных регионов: старинные Ломбардия, Эмилия-Романья и Лацио. 

По статистике аналитиков Idealista, плата за съемное жилье в Италии в третьем квартале 2023 года выросла на 13% по сравнению с тем же периодом 2022-го. Суммы за аренду жилья находятся в диапазоне от €1,5 до €5,9 тыс. в месяц в зависимости от района проживания. 

Россияне чаще всего приобретают недвижимость в северной Италии: Ломбардии, Пьемонт, Лигурии, Венеции. Цены на недвижимость в небольших городах вполне доступны: можно приобрести дом или просторную квартиру в хорошем состоянии стоимостью до €100 тыс.

Купить жилье в Италии намного выгоднее, чем снимать его. Цены на аренду здесь растут быстрее, чем стоимость самого жилья. Например, свежие данные за год показывают, что стоимость квадратного метра выросла на 2%, а стоимость аренды той же площади на 5,5%. Еще один аргумент в пользу покупки — на перепродаже купленного жилья после погашения ипотеки можно получить неплохую прибыль, а снимая недвижимость, как правило, спустя годы остаешься ни с чем.