Колонки

4 способа инвестировать в недвижимость

Колонки
Владимир Воскобойников
Владимир Воскобойников

Инвестиционный директор ИГ «Тринфико»

Ирина Печёрская

Для многих частных инвесторов недвижимость — более понятный и надежный инвестиционный инструмент, чем, например, покупка ценных бумаг. Какую доходность могут принести инвестиции на рынке недвижимости и какие существуют риски? На эти вопросы ответил Владимир Воскобойников, директор инвестиционной компании в сфере недвижимости «Тринфико».

4 способа инвестировать в недвижимость

Квартира на этапе котлована

Один из самых популярных способов заработать на недвижимости — это купить квартиру в новостройке на этапе котлована, чтобы впоследствии, когда дом будет сдан в эксплуатацию, квартиру перепродать. 

Однако, доля инвестиционных сделок с квартирами для перепродажи падает на протяжении последних нескольких лет. Проблема в том, что разница между ценой покупки и стоимостью продажи становится все меньше. Если в 2019 году в среднем по рынку Москвы она составляла 25%, то сейчас — 8-15%. 

Российские застройщики стали работать по специальным эскроу-счетам, на которых в банках аккумулируются средства граждан. Суть этого инструмента заключается в защите покупателей квартир. Если раньше они на этапе котлована платили деньги непосредственно строительной компании (а та вкладывала их в строительство, однако не всегда рассчитывала свои силы, и при банкротстве застройщика покупатели будущих квартир оставались ни с чем), то теперь деньги на стройку выделяет банк, а на его счетах аккумулируются средства граждан. 

Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ. При такой схеме финансирования застройщикам просто нет необходимости продавать квартиры на этапе котлована дешево.

  • Плюсы

Простота и доступность. Чтобы вложить средства в покупку квартиры, не обязательно разбираться в финансах. 

  • Минусы

Низкая доходность. Предположим, вы готовы вложить в покупку квартиры 20 млн рублей, но, перепродав ее через три года, вы получите доход в размере 10–12% от первоначальной стоимости. При этом нужно учитывать необходимость временных и финансовых затрат на оформление сделок, поиск покупателя недвижимости, участие в различных собраниях жильцов, дополнительные взносы, которые возникают при сдаче новостройки. 

Создаешь Open Source стартап? Не пропусти возможность запитчить на ROS Summit 1 октября

И, конечно, доходность гарантирована, если цены на квартиры либо стабильны, либо растут. В данный момент цены на квартиры растут, но одним из важнейших факторов роста здесь стала льготная ипотека, которую субсидирует государство. Поэтому некоторые аналитики прогнозируют возможное снижение цен на недвижимость, в том случае если такая льгота будет отменена. 

Риски же заморозки строительства жилого дома, с которыми покупатели квартир сталкивались раньше, сегодня минимальны. Обычно приостановка строительства была связана с недостатком финансирования. С введением эскроу-счетов этот риск был сведен практически к нулю. Застройщика кредитует и контролирует банк, который в случае необходимости и предоставит дополнительное финансирование. 

 

Квартира для сдачи в аренду 

По данным Минстроя, в стране сдаются в аренду 5,2 млн квартир, хотя такие данные абсолютно не точны, так как огромное их число сдается «в серую», без уплаты налогов. Десятки тысяч квартир (точной цифры не знает никто) покупаются ежегодно для сдачи их в аренду. И это тоже одна из самых популярных инвестиций на рынке недвижимости. 

  • Плюсы

Один из самых простых способов заработка. Купил квартиру, сделал ремонт (если он требуется), размещаешь объявление о сдаче и получаешь ежемесячную плату. 

  • Минусы

Низкая доходность. По оценкам инвестиционной площадки SimpleEstate, доходность сдачи квартир в аренду сейчас составляет около 4-5% годовых. Если положить деньги в банк и не беспокоиться о своей недвижимости, доходы будут примерно те же. 

Кроме того, имущество в квартире приходит в негодность, его придется обновлять — это съедает часть доходов, а жильцы, разумеется, могут не заплатить. Подавать же в суд довольно хлопотно и возможно, кстати, лишь в том случае, если квартира сдается официально. 

 

Рентные паевые фонды недвижимости 

Более профессиональным инструментом можно назвать паевой инвестиционный фонд недвижимости. Он достаточно прост, однако знаком пока не всем, кто так или иначе инвестирует в недвижимость.

Его формирует управляющая компания (УК) и на деньги инвесторов приобретает активы в виде недвижимости, которые, по мнению профессиональных управляющих, будут приносить пассивный доход от той же сдачи площадей в аренду. 

В качестве базовых активов такого фонда могут приобретаться, например, торговая, офисная или складская недвижимость. Доход от аренды коммерческих площадей для бизнеса, как правило, выше, чем доход от аренды квартир, сдаваемых частным лицам. Порог входа частного инвестора здесь может начинаться с нескольких десятков тысяч рублей. 

  • Плюсы

Пассивная инвестиция. Традиционно инвесторы относят такого рода вложения к низкорискованным, ведь активом фонда является недвижимость. 

В случае возникновения чрезвычайной ситуации объект можно, например, перестроить или перепрофилировать и т.д. Кроме того, деятельность УК контролирует Центральный банк России, что снижает риски обмана инвесторов. 

УК берет на себя даже выплату НДФЛ (13%), которым облагается инвестиционный доход частного лица. Доходность такого финансового инструмента выше, чем при простой сдаче недвижимости в аренду. Как правило, УК обещают доходность в районе 9-12% годовых. 

  • Минусы

Несмотря на небольшие риски, доходность рентных фондов не гарантирована. Например, в случае с банковским депозитом при возникновении проблем у банка убытки вкладчиков возмещаются из фонда АСВ. УК рентных фондов, как правило, заявляют довольно высокие ставки. 

Мы проанализировали доходность ряда крупнейших рентных паевых фондов, специализирующихся на торговых площадях, за три года, и она оказалась ниже заявленных 12%, составив всего около 8% годовых. Такое снижение доходности отчасти было вызвано пандемией, потому как ставки на аренду торговой недвижимости в прошлом году практически не росли. 

Если, к примеру, торговая недвижимость в результате очередного кризиса потеряет часть арендаторов, ставки аренды для них придется снизить и доходность инвестора станет ниже. 

 

Новые инструменты коллективного инвестирования в недвижимость

Управляющие компании стали предлагать инвесторам новые инвестиционные инструменты и стратегии, позволяющие получать повышенную доходность с ограниченным уровнем риска. Одним из таких является фонд редевелопмента. Стратегия фонда подразумевает покупку неэффективно используемых объектов недвижимости в ЦАО и дальнейшую реконструкцию под жилые дома и апартаменты. Как правило, реализация такого проекта занимает около четырех лет. 

За это время формируется фонд, приобретаются объекты недвижимости, происходит получение разрешительной документации. Далее идет само строительство, а после — продажа квартир или апартаментов частным лицам. 

Доходность инвестиций фонда редевелопмента существенно выше прибыли от покупки коммерческой недвижимости или квартиры под сдачу и колеблется на уровне 20-30%, уступая только высокорисковым венчурным инвестициям.  

  • Плюсы

Очевидным плюсом здесь является высокая доходность. Предметом инвестирования остается недвижимость как понятный и стабильный актив. Деятельность УК контролируется Центральным банком, что обеспечивает прозрачность ее деятельности для инвестора. 

  • Минусы

Здесь присутствуют исключительно рыночные риски, связанные с увеличением сроков либо снижением темпов продаж. Нивелировать эти риски можно благодаря диверсификации вложений инвесторов в фонд, то есть инвестиции осуществляются сразу в несколько проектов. 

 

Как получить максимум

  1. Недвижимость — надежный актив и, безусловно, подходит более консервативной категории инвесторов. 
  2. Вкладываясь в недвижимость, стоит обратить внимание на прогнозы ее стоимости, которые дают аналитики. К примеру, сейчас цена на квартиры, возможно, уже на пике и впоследствии может снизиться. В этом случае простая спекуляция «купил — продал» не принесет существенной прибыли. 
  3. В поисках более высоких доходностей можно обратить внимание на инструменты коллективного инвестирования. К ним относятся сейчас вложения в паевые фонды недвижимости. Ключевую роль здесь играет компетенция команды управляющей компании, ее опыт и портфолио реализованных проектов

Фото на обложке: Naxaus/shutterstock.com

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Важно сохранить интеллектуальную собственность? Рассказываем, как это сделать
  2. 2 От нуля до миллиарда: как запустить успешную локальную сеть отелей и не ошибиться
  3. 3 Сейчас лучшее время для стартапа, чтобы поднимать инвестиции — мнение
  4. 4 Куда идти стартапам в Израиле
  5. 5 «Не пытайтесь понравиться всеми силами»: как найти и заинтересовать инвестора
Карта растительных продуктов России
Все российские производители растительных альтернатив продуктам животного происхождения
Узнать больше