Как арендовать коммерческое помещение для бизнеса

Содержание

• Как найти коммерческую недвижимость
• Как выбрать помещение в аренду с учетом будущей деятельности
  • Для магазина
  • Для офиса
  • Для склада
• Убедитесь, что помещение действительно подходит
• Документы для аренды
  • Из чего состоит арендная плата: что входит в состав ежемесячного платежа
• Какой срок аренды выбрать
• На что обратить внимание при подписании договора аренды
  • Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
  • Зачем нужен акт приема и передачи помещения при подписании договора

Идеальный объект должен располагаться в районе с большим потоком людей, быть легкодоступным  и иметь парковку. При этом арендная стоимость должна соответствовать вашему бюджету. Такие места разбирают быстро, поэтому чтобы найти идеальное место для магазина, кафе, офиса или склада, придется действовать оперативно.

Как найти коммерческую недвижимость

Искать подходящее помещение для своего бизнеса можно самостоятельно или через агентство недвижимости. В первом случае потребуется больше времени. Придется изучить огромный объем информации в интернете, размещенной на разных ресурсах, где дают объявления о сдаче в аренду коммерческих помещений:

• «Авито»;
• «Циан»;
• «Яндекс Недвижимость»;
• Бизнес-навигатор МСП;
• сайты региональных центров поддержки предпринимательства;
• платформы брокерских агентств и агрегаторов недвижимости и так далее.

Если вы самостоятельно ищете помещение для бизнеса, придется ежедневно просматривать сайты и каталоги для анализа новых предложений. Чтобы сократить время поиска и снизить до минимума возможные риски при заключении договора аренды, стоит обратиться к брокеру. 

Для арендатора стоимость услуг брокеров по аренде коммерческой недвижимости будет минимальной, так как их нанимают собственники коммерческой недвижимости. При заключении договора с арендатора может взиматься только комиссия, размер которой составляет 50-100% от стоимости арендной платы за месяц. 

Поиск коммерческого помещения через агентство обойдется дороже, чем самостоятельный мониторинг, но в этом случае не придется тратить много времени и сил.

Как искать коммерческие площади? Каждый предприниматель решает самостоятельно, исходя из своих приоритетов.

Как выбрать помещение в аренду с учетом будущей деятельности

Выбирая объект, учитывайте специфику бизнеса, который будет в нем работать. Обращайте внимание на следующие факторы:

• район города;
• степень проходимости выбранного места и его транспортную доступность;
• наличие подходящих компаний и торговых точек, которые позволят увеличить целевую аудиторию, а не будут выступать в качестве конкурентов;
• стоимость аренды;
• состояние арендуемого помещения;
• условия использования.

В центре города обычно открывают кафе, офисы, бутики с премиальными товарами. В спальных районах лучше расположить магазины шаговой доступности, продающие товары массового спроса. Для уникальных товаров важен уровень проходимости места,  а рядом должны быть объекты, привлекающие целевую аудиторию, но не конкурирующие с вашим бизнесом.

Стоимость аренды не должна превышать 30% ежемесячного дохода, иначе вести коммерческую деятельность будет невыгодно. Внимательно изучите условия аренды, чтобы избежать штрафов.

Для магазина

Коммерческие площади для розницы следует арендовать в местах с высокой проходимостью. Если это продуктовый магазин, убедитесь, что к нему может свободно подъехать грузовой транспорт, который будет несколько раз в неделю доставлять продукты.

Важно, чтобы рядом не было других торговых точек с аналогичными товарами. 

Читайте по теме:

Как выбрать помещение для офлайн-бизнеса – кофейни, цветочного магазина, ПВЗ или салона красоты

Неудачные планировки, соседи и завышенная цена: какие сюрпризы ждут инвестора на рынке коммерческой недвижимости

Подбирайте товарный ассортимент под потенциального покупателя с учетом его финансовых способностей. В районах города, где проживают состоятельные люди, следует открывать магазины с товарами премиального и люксового сегмента. В спальных районах и в новостройках лучше продаются товары эконом класса и масс-маркета.

Для офиса

При выборе в аренду офисного помещения следует обращать внимание на следующие факторы:

• месторасположение и пешеходную доступность;
• инфраструктуру и имидж района;
• близость метро и остановок общественного транспорта;
• наличие парковки;
• технические характеристики помещений, такие как вентиляция, высота потолков, планировка, площадь, интерьер и тому подобное;
• ставка арендной платы.

Размер арендуемого помещения зависит от потребностей компании, типа бизнеса и количества сотрудников.

Офисы должны находиться в районах с высокой проходимостью и транспортной доступностью, чтобы клиенты могли легко их найти. Планировка и интерьеры должны соответствовать требованиям бизнеса. В самом здании должны быть все необходимые для работы сотрудников и клиентов коммуникации и сервисы.

Для склада

Складские помещения обычно располагаются в промышленной зоне города. При выборе таких коммерческих объектов следует обращать внимание на наличие подъездных путей, оборудование складов, их охрану и планировку. Площадка должна соответствовать типу товаров.

Складские помещения по своему предназначению делятся на:

• производственные;
• оптово-заготовительные;
• коммерческие;
• материальные.

По типу хранения грузов их разделяют на:

• помещения для длительного хранения;
• перевалочные;
• распределительные;
• специальные.

По виду складирования продукции складские помещения делятся на следующие категории:

• с напольным хранением;
• со стеллажным хранением;
• со смешанным хранением.

По режиму хранения они бывают:

• неотапливаемыми;
• отапливаемыми;
• с холодильниками;
• с фиксированным климатическим режимом.

Также такие коммерческие площади могут быть открытыми, закрытыми, под навесом. Все это следует учитывать при поиске складских помещений в аренду.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Коммерческая площадка должна обладать следующими характеристиками.

• Вход со стороны центральной улицы, чтобы покупателям не пришлось обходить здание или спускаться в цоколь. Это особенно важно, если рядом работают конкуренты с более удобным входом.
• Просторная зона выгрузки товаров, к которой может подъехать грузовой транспорт.
• Вместительная парковка. Это особенно важно для магазинов, которые продают габаритные товары: мебель, крупную бытовую технику, стройматериалы.
• Место для вывески на фасаде здания, которое не потребует специального разрешения.
• Мощная и надежная электросеть, к которой потом будет подключаться торговое или офисное оборудование.
• Наличие хотя бы одной мокрой точки в помещении. Коммуникации, в том числе водоснабжение и канализация, подбираются с учетом специфики бизнеса.
• Качественная вентиляционная система и кондиционеры, которые позволят создать комфортный микроклимат для клиентов, сотрудников, продающейся продукции.

Документы для аренды

При подписании договора аренды потребуется три вида документов: от арендодателя, от арендатора и бумаги по сделке.

Документы арендодателя:

• паспорт;
• справки о компании из ЕГРЮЛ по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП;
• доверенность;
• выписка из ЕГРН с историей владения помещением, чтобы понять, есть ли другие зарегистрированные арендаторы или обременения;
• технический план помещения с подробной схемой и точной площадью объекта (если площадь меньше, можно настаивать на скидке или снижении арендной платы);
• действующие договоры с обслуживающими организациями: охраной, службами вывоза мусора, уничтожения вредителей и так далее.

Документы арендатора:

• паспорт;
• сведения о компании из ЕГРЮЛ или сведения об ИП из ЕГРИП по ИНН, ОГРН, либо ОГРНИП;
• доверенность.

К документам по сделке аренды относятся сам договор аренды и акт приема-передачи помещения с описанием состояния объекта и дополнительного оборудования, переходящего в аренду.

Прежде чем подписать договор среднесрочной или долгосрочной аренды, внимательно проверьте все документы и условия. 

Убедитесь, что в договоре четко оговорены все обязательства и права, в том числе условия обслуживания, ответственность за ремонт и поддержание помещения в надлежащем состоянии. 

Обратите внимание на положения о возможных штрафах и пенях за нарушение условий договора, а также на условия для досрочного расторжения соглашения.

Читайте по теме:

Как предпринимателю правильно подписать договор аренды

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Из чего состоит арендная плата: что входит в состав ежемесячного платежа

Размер платы зависит от типа недвижимости, ее расположения, востребованности, наличия подходящих для определенного вида бизнеса условий.

Арендная плата за коммерческое помещение может быть установлена за единицу арендуемой площади или за всю площадь объекта. На стоимость влияет тип коммерческой недвижимости, ее состояние, место расположения.

Можно сформировать арендную ставку по упрощенной схеме налогообложения или с учетом НДС. Для ее расчета используется формула П * Ки * Б, в которой П — это площадь нежилого помещения, Ки — коэффициент объекта, а Б — базовая ставка, которая зависит от характеристик объекта.

В арендную плату за нежилое помещение входит:

• компенсация расходов на строительство и ремонт;
• налог на недвижимое имущество;
• расходы на техническое обслуживание;
• доля прибыли арендатора.

Кроме того, в нее могут входить и другие расходы: 

• страхование объекта;
• коммунальные платежи;
• оплата парковки;
• расходы на электроэнергию и связь.

При аренде коммерческого помещения учтите, что арендная плата складывается из двух частей: 

• постоянная — это фиксированный платеж, согласованный в договоре, который вы оплачиваете регулярно;
• переменная — зависит от использования коммунальных услуг, таких как вода, электричество, отопление, а также интернет и связь.

Размер арендной платы за помещение можно оценить, исходя из среднерыночных цен на аналогичные объекты. Договор средне- или долгосрочной аренды требует регистрации в Росреестре. 

Заявление на регистрацию может подать любая из сторон сделки через МФЦ, оплатив при этом госпошлину.

Какой срок аренды выбрать

Аренда коммерческого может быть: 

• краткосрочной — до 11 месяцев без регистрации договора;
• среднесрочной — от 1 года с регистрацией договора в Росреестре;
• на неопределенный срок с госрегистрацией.

Долгосрочная аренда наиболее выгодна, так как предполагает более низкий тариф и позволяет надолго решить вопрос с помещением для бизнеса. Краткосрочная аренда обычно стоит дороже.

На что обратить внимание при подписании договора аренды

Оформляя договор, обратите внимание на следующие факторы.

Льготный период (арендные каникулы): возможность предоставить арендатору время для подготовки помещения к открытию, в течение которого аренда может быть символической (например, 1 рубль).

Ремонтные работы: обычно капитальный ремонт выполняет арендодатель, а текущий — арендатор. Если последний вносит улучшения или делает ремонт за свой счет, условия компенсации должны быть прописаны в договоре.

Начало ремонта: к ремонтным работам приступают только после того, как будут подписаны все необходимые документы.

Оборудование и имущество: если арендодатель предоставляет оборудование и другое имущество в пользование, в договоре следует подробно описать каждый предмет (модель, серийный номер, состояние, восстановительная стоимость, условия использования).

Субаренда: возможность субаренды помещения должна быть согласована с арендодателем и отражена в договоре.

Досрочное расторжение договора: условия и порядок досрочного расторжения договора со стороны арендодателя и арендатора, включая основания для расторжения (например, если помещение используется не по назначению).

Право на продление аренды: должно быть указано условие о приоритете арендатора на продление аренды перед другими претендентами, согласно ст. 621 ГК РФ.

Уделите особое внимание деталям договора и убедитесь, что все ваши интересы и условия сотрудничества четко оговорены и защищены.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

В договоре аренды обязательно должен быть четко указан размер арендной платы. Есть два способа его фиксации:

• Фиксированная схема — определяется конкретная сумма, которую арендатор обязуется платить регулярно, например, каждые 30 дней или другой срок, установленный в договоре. Она остается неизменной в течение всего срока аренды и не подлежит корректировке в зависимости от внешних факторов.
• Расчетная схема — размер платы может изменяться в зависимости от определенных условий, прописанных в договоре. Например, может предусматриваться регулярный пересчет арендной платы с учетом индекса изменения потребительских цен и роста минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России. В этом случае важно четко оговорить порядок и условия такого пересчета.

Арендная плата должна быть выражена в рублях. Если она фиксированная, на нее не влияют колебания индексов, изменения МРОТ или курсов валют. Повысить фиксированную арендную плату в рамках действующего договора арендодатель может лишь через суд, что на практике маловероятно.

В случае если арендная плата определяется расчетным путем, она может корректироваться в соответствии с текущей экономической ситуацией и изменением базовых экономических показателей, указанных в договоре.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения при подписании договора

Акт приема-передачи помещения при заключении договора аренды — это юридический документ, который фиксирует момент передачи арендованной площади от собственника к арендатору. Хотя Гражданский кодекс РФ не делает его оформление строго обязательным, если объект передается в день заключения договора, оформление такого акта может предотвратить возможные споры и недопонимание между сторонами.

В акте приема-передачи необходимо четко обозначить:

• стороны договора (кто передает и кто принимает помещение);
• объект аренды (с описанием его особенностей и состояния);
• дату передачи помещения арендатору.

Этот документ позволяет зафиксировать фактическое состояние арендуемого объекта на момент начала аренды. Это особенно важно, если впоследствии выявятся скрытые недостатки помещения. Наличие акта приема-передачи дает арендатору право требовать устранения таких недостатков или компенсации в соответствии со ст. 612 ГК РФ, если сможет доказать, что недостатки появились не по его вине.

Кроме того, акт приема-передачи подтверждает, что договор аренды начал действовать и арендатор может использовать помещение согласно его назначению и условиям договора. Это необходимый шаг для запуска и успешной работы бизнеса.

Фото на обложке: Unsplash