На старте бизнеса

Как предпринимателю правильно подписать договор аренды

На старте бизнеса
Светлана Зыкова
Светлана Зыкова

Главный редактор RB.RU

Светлана Зыкова

На что обратить внимание, арендуя офис или магазин? Публикуем отрывок из книги «Бизнес на свои» — Сергея Абдульманова и Дмитрия Кибкало, — который поможет разобраться в договоре и не заплатить лишних денег.

Как предпринимателю правильно подписать договор аренды

Если после сбора информации для бизнес-плана вы уже не сможете спокойно смотреть на чеки в кафе без того, чтобы прикинуть выручку точки, то настало время познакомиться с еще одной профессиональной деформацией. Начиная с этого момента вы должны будете читать вообще все, что подписываете. В принципе все. Просто не должно быть так, чтобы вы на что-то согласились письменно, не прочитав до последней точки, не проверив все возможные нюансы и не составив в голове картину рисков. Давайте разберем для примера подводные камни с подписанием, возможно, первого важного договора: на аренду офиса или магазина.

Внимательно посмотрите на предмет договора. Уже в этом месте часто начинаются разные интересные схемы. Например, в Москве распространена схема мошенничества с выкладыванием объявлений о сдаче квартиры по довольно доступной цене. Восторженный человек приезжает на место, там ему предлагают подписать договор с агентством недвижимости, в котором значатся «информационные услуги». Он подписывает — и получает услуги по предоставлению еще трех объявлений. И все. Никто ему квартиру искать не будет уже.

Фото: motortion / Depositphotos.

Так вот, предмет договора должен четко соответствовать сути. Если это размещение ролика, то договор не на изготовление, а на оказание рекламных услуг. Если аренда — то не посредничество, а аренда или субаренда. И так далее. В предмете договора лучше всего четко прописать, что именно вы собираетесь открыть: ресторан, клуб, магазин или что угодно еще. А то потом может выясниться, что помещение имеет иное назначение либо соседи бузят. Лучше заранее застраховаться и уточнить все на бумаге.

Да! Не бойтесь вносить правки в любой договор, он никогда не окончателен. Даже если вам говорят «это наша типовая форма, мы ее ни для кого не меняем» — спокойно сообщайте, что вы и не хотели менять форму, но собираетесь составить протокол разногласий. Это стандартная механика, позволяющая внести изменения в типовой договор.

Проверьте подписанта. Если это Иван Иванов, действующий на основании Устава, — в целом хорошо. Если это Иван Иванов, действующий на основании доверенности, — нужна будет копия этой доверенности. Потому что если окажется, что ее нет или она без права подписания, договор может быть аннулирован в любой момент.

Если требуется ремонт, прописывайте детали. Бывает, что помещение дешевое, а ремонт на вашей части, и он дорогой.

Онлайн-галерея «Цифровые двойники». Угадай, что изображено на картинах.

Укажите все требования к тому, что вы хотите видеть. Например, собственники очень часто желают договориться устно о вывеске на фасаде, но мы просим занести это в договор. И о соседях заодно — что собственник будет сам согласовывать с ними конструкции, решать проблемы и т. п. Или вот пример: бывают помещения, в которых нельзя зарегистрировать контрольно-кассовую машину. Если в договоре прописано, зачем она вам, виноват контрагент. Если нет — делайте что хотите.

Проверяйте условия и отношения сторон. Есть цены, есть гарантии (депозиты и авансы). Может показаться, что это все, но читайте мелкий шрифт. Большинство торговых центров, например, требует чего-то вроде маркетингового или административного сборов. Их размер или принцип вычисления должны четко указываться в договоре. Цену вам могут назвать без НДС, маркетингового, административного и других сборов, а в договоре все это будет.

Стоит обратить внимание на другие виды скрытых платежей. Распространена такая схема: в здании один интернет-провайдер и собственник не разрешает пользоваться услугами других. А он просит раз в десять больше обычного тарифа. Бывают сборы за счетчики посетителей. Проверять надо всё.

С другой стороны, в торговых центрах можно привязаться к товарообороту по точке. Часто встречаются условия вроде «15% от оборота, но не менее 150 тысяч рублей в месяц». Естественно, так лучше: это значит, что в несезон вы платите меньше. Старайтесь поначалу так договориться с ТЦ, это весьма хороший вариант. Только смотрите, как начисляется такой процент — поквартально, за год или помесячно.

Смотрите, кто отвечает за пожарку: кто ставит, кто платит, есть ли страховка помещения и чья она, что случится, если все затопит или все сгорит. Узнайте, кто вывозит мусор. За все отвечает собственник по умолчанию, арендатор же отвечает за обучение сотрудников технике безопасности и эксплуатации. Эти моменты тоже лучше прописать на берегу. Например, вывоз мусора может превратиться в вывоз ртутьсодержащих отходов (длинных ламп), а это 5–10 тысяч рублей в месяц.

Потом расчеты. Тут надо понимать: если не прописана ответственность за нарушение какого-то пункта договора — его будут смело нарушать. Потому что «Ну, извините, так получилось». Если вам должны денег и капает пеня, такой вопрос просто не возникнет. И смотрите: если вам вменяют какие-то санкции за нарушения, аналогичные наказания должны применяться и к другим.

Самый часто пропускаемый момент в договоре — это вопрос выхода из него. Обязательно проверьте это: бывает, в договоре прячется штраф размером в пару миллионов. Как правило, это потеря депозитов, штрафы. Бывают документы, где выход вообще не предполагается. Узнайте, в каком виде надо будет оставить помещение: например, возможно, придется все размонтировать, а это стоит денег.

Следующий момент — кто имеет доступ в помещение. Если только вы, то хорошо. Если только вы и сантехник, нельзя будет потом требовать материальной ответственности от сотрудников, когда речь зайдет о пропаже товара.

Смотрите, есть ли у вас соседи с другим графиком. А то бывает, что общая дверь закрыта, когда вам надо работать.

Но самый главный момент в общении двух сторон — насколько вы друг другу интересны. Если вы слишком сильно «прогнули» контрагента, то он может решить: «Пока я так оформлю, пусть поснимает дешево, а тем временем буду искать еще варианты». Иными словами, ваша задача — подписать долгосрочный договор, а не на 11 месяцев без регистрации. Это еще и гарантия того, что арендная плата неожиданно не взлетит: обычно прописывается пункт про переиндексацию максимум 10% в год или про привязку переиндексации к серьезному изменению курса валюты. Опять же, индексация обычно делается по согласию сторон, а не в одностороннем порядке.

Ну и, конечно, если ответственность за сохранность помещения на вас, нужна страховка. Это недорого (в Москве 10–20 тысяч рублей в год), но очень помогает.

Позже, по мере развития, проявится еще одна особенность, если вы с арендодателем в разных налоговых режимах. Когда он на упрощенке, а вы на общей, это означает, что вы будете недозачитывать НДС в отчетном периоде (не получите налоговый вычет, поскольку ваш контрагент не сможет отделить НДС от основной суммы). Это значит, что с ним можно немного поторговаться, используя такой довод как рычаг.


Материалы по теме:

Как выводить деньги из бизнеса — ИП и ООО

Чек-лист франчайзи: что нужно проверить до подписания договора

Как выбрать язык программирования для изучения в 2019 году

Как подростки превращаются в профессиональных сотрудников

Фото на обложке: alebloshka / Depositphotos.

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Материалы по теме

  1. 1 Как узнать, когда вы наняли не того человека, и что с этим делать
  2. 2 «Не существует навыка под названием “бизнес”»
  3. 3 Система распознавания эмоций измерит уровень счастья в китайских офисах
  4. 4 Какие навыки нужны джуниор-разработчику, чтобы получить работу
  5. 5 Как запустить бизнес-проект с минимальными расходами