Ипотека под 30%: что будет с застройщиками?

Количество и объем ипотеки, выданной в 2024 году, серьезно снизились по сравнению с показателями прошлого года. По оценкам экспертов, речь идет о падении на 39% и 35% соответственно в годовом выражении.

При этом, снижение ключевой ставки, не предвидится в ближайшее время — председатель Центробанка Эльвира Набиуллина не исключила дальнейшее ужесточение денежно-кредитной политики, а на вопрос о пределе повышения ставки ответила, что «такой точки нет, поэтому говорить о ее размере нет смысла».

Как отмечает Дарья Киреева из ГК «Рексофт», «о доступности массовой ипотеки не следует говорить ближайшие 2 года». По ее прогнозам, пик повышения процентной ставки придется на 2025 год.

Уже в первой половине 2024 года СМИ писали, что количество банкротов в строительной отрасли увеличилось по сравнению с прошлым годом. Теперь, когда процентная ставка стала еще выше, риски для застройщиков вышли на новый уровень. Если крупные «ПИК» и «Самолет» довольно комфортно переживают сложный период, то для региональных компаний высокая ставка представляет более серьезную угрозу.

По мнению опрошенных экспертов, сильнее всего от снижения спроса пострадают застройщики, ориентированные на жилье эконом-класса. Недвижимость премиум-класса представляет собой более стабильный рынок без явной привязки к ключевой ставке. При этом, отмечают в компании Ujin, на фоне снижения спроса индустрия может повернуться в сторону новых технологий.

Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании «МТЛ-Апарт»

«Спрос на ипотеку действительно падает, особенно это заметно в сегменте жилья эконом-класса. С элитной недвижимостью и апартаментами к концу года наоборот наметилась положительная динамика — многие возвращаются к стабильным и понятным способам сохранения накоплений.

В следующем году застройщикам стоит ждать продолжения текущих тенденций — маловероятно, что ключевая ставка будет снижаться до середины 2025 года. Чтобы адаптироваться к новым условиям, компании используют рассрочки, необычные планировки, в целом перестраиваются на работу с отложенным спросом».

Светлана Перминова СЕО сервиса для управления умными зданиями Ujin.

«Очевидно, что строительный рынок не ждет в ближайшее время какой-то расцвет. Рост ключевой ставки, и даже в большей степени отмена льготной ипотеки приведут к снижению спроса. Соответственно, объемы строительства будут сокращаться, но при этом в части качества девелоперского продукта даже при ограниченном спросе застройщики, скорее всего, будут пытаться как-то выделиться на рынке.

Мы рассчитываем на рост интереса застройщиков к технологиям, которые максимально эффективны с точки зрения соотношения стоимости и потенциальной выгоды. Они будут работать на повышение привлекательности проекта».

Впрочем, не все эксперты сходятся во мнении, что ситуация складывается наихудшим для застройщиков образом. В частности, директор бизнес-направления «Строительство» департамента «Новые рынки» ГК «Рексофт» считает, что компаниям удастся справиться с кризисом при должной подготовке.

Дарья Киреева, директор бизнес-направления «Строительство» департамента «Новые рынки» ГК «Рексофт»

«Говоря о банкротстве застройщиков, стоит отметить, что у всех есть «запас прочности», который был сформирован ранее. Хотя запуски новых проектов сейчас и замедляются, массовые банкротства ждать не стоит, даже при условии, что многие новые проекты для застройщиков будут выводиться в ноль.

Тем не менее, следует говорить о корректно выстроенной политике руководства компаний. То есть при условии подготовки к возможным кризисным ситуациям у компании больше шансов относительно спокойно «пережить» данный период.

Скорее всего, в следующем году мы не будем наблюдать рост покупательской активности. Текущая экономическая ситуация и высокая инфляция создают неопределенность для потребителей. Ситуация на рынке начнет меняться только после замедления темпов инфляции и снижения ключевой ставки, что сделает кредитование более доступным и подстегнет спрос.

В нынешней ситуации рынок является низкомаржинальным. Компании в первую очередь делают акцент на оптимизации расходов и продаж. Они вынуждены принимать более взвешенные решения в отношении своих будущих инвестиций и проектов. Иначе говоря, «красивые слова» ушли на второй план, пришло время «цифр». 

Безусловно, текущая экономическая ситуация затронет все регионы страны в той или иной степени. Однако наиболее заметные изменения, скорее всего, будут наблюдаться именно в тех регионах, где имеет место перенасыщение рынка недвижимости. Скорее всего это тенденция затронет регионы Центральной части, Урала, Поволжья. Тем не менее, Москва вряд ли сильно пострадает от сложившейся ситуации, она была и будет центром притяжения для многих».

Схожего мнения придерживается и Александр Баёв из юридической фирмы «Косенков и Суворов».

Александр Баёв, советник юридической фирмы «Косенков и Суворов»

«Чем выше ключевая ставка, тем выше ставка по ипотечным продуктам. Соответственно, текущая ставка, которую недавно повысили, делает ипотечные продукты недоступными для большинства населения страны.

При этом предполагать, что это приведет к волне банкротств застройщиков, не приходится. Мы ожидаем, что спрос на новостройки сейчас значительно снизится, при этом эффективность на рынке недвижимости зависит исключительно от экономической модели застройщика и уровня его закредитованности (способен ли он справиться, если существенно снизит цену). На эффективность в том числе влияет  уровень конкуренции в конкретном регионе, спрос на новостройки и множество других факторов. 

В 2025 году точно не стоит ждать резкого снижения ключевой ставки, глобального возврата программы льготный ипотеки и введения других льготных программ. При этом, несмотря на перечисленные факторы, спрос будет сохраняться — люди не могут не покупать жилье в принципе, а с учетом того, что в данный момент рынок практически в стагнации, то вскоре он будет расти, и начнет накапливаться отложенный спрос. В этом плане в следующем году ситуация может стать лучше.

Из того, на что стоит обратить внимание застройщикам — это рост издержек и ужесточение в сфере миграционной политики. Это не менее опасные факторы, чем отсутствие спроса.

Если ключевая ставка продолжит расти, мы ожидаем уменьшение количества построенных метров недвижимости и дальнейший рост цены квадратного метра. К сожалению, тогда мы окажемся в ситуации, когда строить будут меньше, а стоить жилье будет дороже».

Фото на обложке: AntonSAN / Shutterstock