Андрей Бочков: «У Питера нет такого количества… амбиций»

Проект компании «ПулЭкспресс Групп» — коттеджный поселок «Солнечный берег» — получил Гран-при престижного конкурса «Поселок года — 2008». Поселок «Румболово» был признан лучшим проектом класса elit в Петербурге и Ленобласти. При всем разительном несходстве Подмосковья и петербургских пригородов общих закономерностей тоже достаточно. По крайней мере девелоперам есть чему поучиться друг у друга, и этот процесс перестал быть односторонним. О проекте рассказывает Андрей Бочков, заместитель генерального директора компании «ПулЭкспресс Групп».

— Не удивляет тот факт, что вы получили премию от москвичей?

— Нет, не удивляет. Петербургские компании постепенно выходят на лидирующие позиции, в том числе и в строительстве загородного жилья.

— Что полезного в московском опыте строительства в пригородной зоне? Какие форматы мы еще не освоили?

— Многое из того, что реализуется в Москве, через некоторое время приходит в регионы. Например, идея строительства городков-сателлитов, когда на территории в 500-600 га строится сразу несколько поселков с общей инфраструктурой, — мы только начинаем подходить к этой идее.

— Не хватает спроса на такие проекты?

— У нас не хватает инвестиционных возможностей и недостаточно территорий. Больших участков земли на рынке нет. Компании берут наделы от 10 и максимум до 100 га.

— Как раз в последнее время на рынке появились проекты, в которых к застройке планируются и 300, и даже 700 га (в Низино). Насколько обострится конкуренция?

— Рынок пока еще на подъеме.

— Хорошо. У вас сколько сейчас в работе?

— Около 400 га.

— И ваша компания — лидер рынка, больше ни у кого нет?

— Больше — ни у кого.

— И вот через какое-то время появятся 3-4 компании, которые по объему будут превышать ваши показатели...

— Дело ведь не только в количестве земли, но и в качестве построенного на ней. Посмотрим. С финансированием у «дочек» сырьевых компаний трудностей, вероятно, не будет. Но чтобы реализовать эти проекты, только финансирования недостаточно. Многое будет зависеть от качества конечного продукта и скорости его реализации.

— Продукт — это дом или поселок?

— Это все вместе. Это поселок с готовой социальной инфраструктурой, со всеми инженерными сетями и, конечно, с построенными домами.

— Какие ошибки подмосковных застройщиков нам стоит учитывать?

— В Подмосковье спрос все-таки существенно превышает предложение. Там уже более 400 поселков, и освоенная территория гораздо больше, чем в Ленобласти. Но спрос все равно растет, причем в основном не за счет москвичей, а за счет тех людей, которые приезжают из регионов, работают в Москве. Или даже не приезжают, а просто покупают квадратные метры в Подмосковье с инвестиционными целями или для детей. И главная проблема, с которой там сталкиваются девелоперы, — транспортная доступность. Некогда очень популярное и раскрученное Рублево-Успенское шоссе на глазах теряет популярность. Уже продаются недавно построенные там объекты.

— Московские аналитики говорят о «возвратном» движении: многие из тех, кто с азартом приобретал загородные дома несколько лет назад, сегодня, столкнувшись с трудностями повседневной жизни, переезжают обратно в город. Или в то же Подмосковье, но в многоквартирные дома.

— Большое значение имеет и социальная инфраструктура. С середины 90-х до начала «нулевых» поселки строились разрозненно и как таковую социальную инфраструктуру для жителей вообще не предусматривали. Мало того что самому необходимо доехать до работы, надо еще ребенка довезти в школу и т. д.

— Кажется, москвичи уже более философски стали относиться к пробкам.

— Постепенно все большее количество рабочих мест, в частности офисов, появляется в непосредственной близости от МКАД. Многие компании переезжают ближе к Кольцевой. Это отчасти решает проблемы загородного рынка — если людям не придется ехать через центр.

— Ваша компания — инвестор, но ни на дорожное строительство, ни на социалку вы ведь повлиять не можете.

— Конечно, это проблема муниципальных и областных властей.

— И что может сделать застройщик, чтобы у обитателей поселков не возникало искушения вернуться в привычную городскую среду обитания, где и поликлиника, и школа под боком?

— Мы можем выбрать наиболее перспективное направление, выбирать участки там, где необходимые функции будут развиваться, где начинают строиться дороги и т. д.

— И где же у нас такое направление?

— В нашем представлении это прежде всего Всеволожский район. Он уже и сейчас недешевый, но все-таки дешевле, чем раскрученный Курортный.

— Зато во Всеволожске нет залива...

— Зато отсюда всего 15 минут до Ладожского озера.

— Повлияет ли на рынок решение Конституционного суда (КС), разрешающее регистрацию в садоводствах?

— Не сильно — эти дачные домики должны находиться в пределах населенных пунктов. А у нас основная часть поселков располагается на сельхозземлях с разрешенной функцией — для ведения дачного хозяйства.

— Среди ваших проектов есть такие, которые подпадают под решение КС?

— Из наших девяти проектов — только один. «Румболово» и так строится в черте поселений, статус ИЖС, прописка разрешена изначально, так что это не в счет. А вот поселок «Золотые пески» попадает в черту пос. Пески, и разрешенный вид — для ведения дачного хозяйства, так что это как раз тот вариант, который предусмотрен решением КС.

— То есть ваши покупатели за те же деньги получили дополнительную опцию — в виде регистрации.

— Получается, так.

— На ранней стадии развития рынка были неточные решения по размерам домов, участков? Вроде бы обозначилось движение обратно к компактности.....

— Да, есть такая тенденция. Видимо, она обусловлена высокой конкуренцией и стоимостью земли. Вокруг МКАД земельные участки — $40 000-50 000 за сотку. Есть и дороже. И вот при участках в 20 соток и домах от 300 кв. м цена домовладения начинается от $1,5 млн. Чтобы сделать этот продукт более доступным по цене, его приходится отодвигать дальше от Кольцевой. А для постоянного проживания, т. е. вблизи МКАД, приходится жертвовать размерами участка. Поэтому сейчас девелоперы предлагают участки поменьше, дома побольше.

— 300 кв. м на 10 сотках?

— На самом деле — 300 кв. м на 2 сотках. Это не принцип таунхауса, но более интересное решение (если вспомнить средневековую Европу, когда дома различной архитектуры стоят стена к стене, но видно, что они разные). Этот лейнхаусы.

— Принцип сплошной фасадной линии изначально реализован в Петербурге.

— В принципе, мысль достаточно интересная. Дома — около 400 кв. м. Участки — от 2 до 7 соток, перед домом и за ним. И стоимость этого предложения в 11 км от Кольцевой начинается от $970 000. В Москве это практически экономкласс. Для определенной категории граждан это имеет смысл.

С точки зрения архитектуры — конечно, это интереснее, чем таунхаус. Мы видим не длинную череду одинаковых фасадов (которые иногда производят впечатление одного длинного дома), а все-таки разные домовладения. Они даже разного цвета и по-разному отделаны.

— Этот опыт применим в Питере? Вы собираетесь как-то его использовать?

— Пока, наверное, не готовы. Но мы планируем сделать предложение: участки меньшей площади и дома меньшей площади. «Румболово» — это все-таки премиум-класс, но там стоимость домовладения — около $1 млн (24-25 млн руб.). Теперь мы собираемся вывести на рынок предложение стоимостью около 16 млн руб. — за счет уменьшения параметров: 260 кв. м на участке в 17 соток.

— Это совпадает с представлением о просторной загородной жизни?

— В целом — да. Дом площадью 260 кв. м по жизненному пространству эквивалентен квартире примерно в 150 кв. м. (Часть места съедают котельная, лестницы, больше санузлов и проч.) Он занимает 1,5 сотки. На участке достаточно места, чтобы сделать площадку для ребенка, построить баню, устроить фонтанчик.

— Каково оптимальное соотношение площади дома и участка?

— Примерно 1 к 5. В абсолютных цифрах — дом около 250-300 кв. м на участке в 15 соток. Это для постоянного проживания. Если для сезонного, для дачи, то там наиболее ходовой размер — 150-230 кв. м, намного больше или существенно меньше строят редко. Из этого ряда выбивается наш проект «Золотые пески», потому что там строится достаточно много домов по 500-600 кв. м, причем каменных.

— Это не противоречит концепции проекта?

— Нет. Концепция как раз и предусматривает разделение поселка на самостоятельные зоны, в каждой из которых свой подход: либо каменные дома, либо деревянные, либо фахверковые. Установлена регламентная высота в коньке и площадь застройки, расстояние до границ участка. И в этих жестких рамках можно фантазировать свободно. В любом случае, прежде чем приступить к строительству, собственник согласовывает дом с нашим архитектором: посадку на участке, фасады, цвет.

— А есть ли в петербургском опыте что-нибудь уникальное, чего нет в Москве?

— Я пока не встречал. Различие в том, что в Подмосковье основная часть предложения — это поселки постоянного проживания. Это не дачи. Причем удаленность их от Кольцевой до 40 км считается нормальной. Дачи строятся дальше, но их почему-то меньше. Хотя дальние дачи входят в моду. Московское население к расстояниям относится проще.

— Москвичи более мобильны?

— Мне трудно судить. Надо учитывать, сколько автомобилей приходится на душу населения. Там, в принципе, больше денег и больше людей, у которых не одна машина.

— Привлечение архитекторов с именем в авторские поселки — насколько это актуально для нас?

— Пока неактуально. У Питера нет такого количества... амбиций. Москва напоминает большую ярмарку. Даже не говоря об архитектуре: сталинские дома, старые здания, новые постройки — все это завешено рекламой, будто каждый выкрикивает что-то свое. Петербург — город более строгий. И в пригородах это сказывается.

Есть категория людей, для которых известное имя имеет значение. Но в загородной архитектуре, повторюсь, пока это не очень актуально.

— А если сравнивать с северными соседями — с финнами, скандинавами?

— Скандинавский тип застройки гораздо более популярен. Нам близок этот сдержанный стиль. Не просто дом, который построен по сегодняшним модным тенденциям. Мода пройдет, и через несколько лет хозяину придется искать человека, который согласится переплачивать за то имя, за которое в свое время переплатил он сам. Классика всегда в моде. Скандинавский стиль использует, например, компания «ПетроСтиль». И мы его активно применяем — практически во всех наших проектах, если речь идет о сезонных домах. В «Румболово» и те объекты, которые мы делали для постоянного проживания, — это тоже скандинавский стиль. Хотя это каменные дома.

— Есть ли у вас планы роста, увеличения доли рынка?

— Количество проектов мы обязательно будем увеличивать. В июле планируем выпустить в продажу новый проект и до конца года, надеюсь, еще один. В среднем у нас пока получалось три проекта в год.

Но большинство из тех проектов, которые у нас были, имели возможности расширения. И мы со временем строили вторую очередь. Так было в «Борисово», «Ольшаниках», «Зеркальном», так же будет и с «Солнечным берегом», хотя там вторую очередь пока мы не выставляем в продажу. Но до московского размаха нам пока еще далеко.

— Соотношение объемов продаж — если говорить в целом по рынку — в городе и пригороде остается постоянным или меняется?

— Я думаю, что оно остается приблизительно на одном уровне. Увеличивается количество людей, включенных в рынок. Благосостояние граждан растет — появляется все больше людей, способных купить квартиру, поменять двушку на трешку. Одновременно растет и число тех, у кого квартира уже есть, но кто планирует — со временем, может быть — переехать за город.

Это как с автомобилями. Вот буквально на днях по «Эху Москвы» говорили: выросли продажи автомобилей «ВАЗ». Это ведь не значит, что граждане в массовом порядке пересели с иномарок на «Жигули». Просто стало больше тех, кто впервые сел за руль. Раньше у них вообще не было машины.

Если экономическая ситуация будет позитивной, этот процесс будет продолжаться. Но экстенсивного развития пригородной зоны я не предполагаю.

— То есть формирования массовой малоэтажной застройки по американскому образцу у нас не будет?

— Это теоретически возможный вариант, но он приводит к неприятным последствиям, что и видно на примере Москвы. Решая одни проблемы, этот путь развития создает другие, в первую очередь транспортные и инфраструктурные. Стремление жить в собственном доме — проявление перемен в менталитете граждан, которые возникают с улучшением благосостояния. Чем больше денег, тем отдельнее жизнь.

— Почему в 2005 г. вашей фирмой — как инвестором — было решено вкладывать в пригородную зону?

— Мы посчитали, что это наиболее перспективное направление, оно развивается интенсивнее других.

— То есть в город вы опоздали?

— На тот момент рынок городского строительства был достаточно насыщен, причем ситуацию определяли крупные игроки. А в пригороде и области на момент нашего вхождения в рынок было всего 19 поселков.

— Каков был порог этого вхождения — на тот момент? Какого стартового капитала было достаточно?

— Стартовый капитал был минимален — только на приобретение участка, разработку проекта и рекламу. А дальше — пошло. Сегодня это уже невозможно: чтобы предлагать на рынке какой-то продукт, нужно довести его до определенной степени готовности. Три года назад можно было привезти клиента в поле и сказать: «Вот здесь будет красиво». Люди верили, и мы оправдали их надежды: построили дома, дороги, сети, оформили собственность, все это функционирует. Сейчас ситуация изменилась. Обострилась конкуренция, сегодня человек уже может выбирать, и он выбирает наименее рискованный для себя вариант. И с точки зрения документов, договорных отношений. И в плане степени готовности — чтобы не ждать своего объекта несколько лет. Поэтому то, что мы сейчас выводим на рынок, — в основном это территория, которая уже имеет дороги и инженерию. Сегодня для старта нужны довольно значительные инвестиции.

— Где сейчас выше доходность — в строительстве городского жилья или в пригороде?

— Хороший вопрос... Думаю, эти показатели соотносимы. Но в пригороде развитие плавное, без скачков. И даже повышение цен более-менее предсказуемо.

— Насколько зависит цена от степени готовности проекта? От момента начала продаж до сдачи в эксплуатацию?

— Цена вырастает от 30% до 50%, примерно как и на квартирном рынке.

— Если аналогичные дома поместить на одном расстоянии от города, но в разные места, на разных направлениях, каков будет максимальный разброс?

— В разы. Это видно даже на примере наших поселков: в большинстве проектов цена начиналась от 3000 у. е. за сотку, а в «Золотых песках» — от 9000 у. е. и доходила (на первой линии, у залива) до 27 000 у. е. за сотку. Это в чистом виде стоимость места, все остальное сопоставимо.

Дмитрий Синочкин
Ведомости, 19.05.2008, №89 (2111)