Азарий Лапидус: Трудности капитализации ума

Проекты компании «СУИхолдинг» видел своими глазами почти каждый москвич. Достаточно упомянуть комплекс зданий и сооружений «Газпрома» или штаб-квартиру АФК «Система» на Моховой. Сейчас знаковым проектом холдинга является реконструкция Большого театра, который уже давно стал одним из символов Москвы. До недавнего времени руководство «СУИхолдинга» не баловало прессу общением — компания была весьма закрытой. Но теперь все изменилось.

О том, как проходят работы по реконструкции театра, какие планы развития у компании, почему было принято решение о размещении облигационного займа, об отношении к бизнесу и полученным правительственным наградам и званиям рассказал «Ведомостям» председатель совета директоров компании Азарий Лапидус — человек с исключительной харизмой.

— Как создавалась компания?

— 20 лет назад несколько молодых выпускников МИСИ организовали научно-производственный строительный кооператив при Госкоминтуристе СССР. Начинали с обследования и создания проектной документации для объектов «Интуриста», это были гостиницы. А в 1989 г. кооператив превратился в предприятие, которое называлось «СУИпроект». СУИ — это аббревиатура, она означает «Строительство, управление, инвестиции». Сначала мы занимались проектированием и управлением строительства. А потом по мере реализации ряда крупных проектов создали свою генподрядную структуру. И сегодня это четко работающая структура, занимающаяся вопросами инжиниринга. Я уверен: сегодня не существует ни одного проекта, который мы не в состоянии реализовать.

— Это серьезное заявление.

— Пример тому — уникальнейший проект реконструкции Большого театра. Равных ему, думаю, сегодня в мире не ведется. Многое, что делается в России, является достижением, например «Башня Федерация». Но такого проекта, как Большой театр, просто не существует.

— В чем его уникальность?

— В этом проекте реализована идея сохранения исторической части здания, которой более 150 лет. А к этому добавлено создание нового строительства, в основном подземного, площадь которого превышает историческую почти в пять раз.

— И что же там строится?

— Возьмем исторические стены Большого театра. Сейчас под ними возведены бетонные ростверки, соединенные с задавленными сваями глубиной 26 м. Эти сваи упираются в известняковый пласт. Таким образом, когда процесс строительства завершится, театр будет как бы «вывешен» на устойчивый известняковый пласт. Возникает проблема: как сохранить эти сваи на длительный временной период? Исторически вокруг театра были реки. И хотя их заключили в коллектор, они периодически оживают и могут оказать воздействие на задавленные сваи, повредив тем самым опору театра. Поэтому было принято решение сделать вокруг театра стену в грунте глубиной 26 м, соединенную на этой глубине с прочной фундаментной плитой. Получится, образно говоря, «кастрюля», внутри которой будет театр, как бы посаженный на сваи. В силу невозможности расширить театр за счет соседних зданий было принято решение эту защитную конструкцию использовать для увеличения площадей театра — появятся еще шесть подземных этажей.

— Шесть этажей — это много. Что там будет располагаться?

— Там будет все: мастерские, репетиционные залы, оркестровая яма и три сцены. Две из трех сцен будут подвижными и в зависимости от необходимости смогут меняться в течение 10-15 минут. Не будет никаких часовых антрактов. А под Театральной площадью будет камерный театр на 400 зрителей. Представьте, какая там будет акустика. Это не мы придумали, но мы реализовываем.

— Там будут проходить спектакли?

— Камерные концерты. Нигде в мире подобного еще не делалось.

— Сложно восстанавливать историческое здание, учитывая его возраст?

— Это очень сложно. Каждый день новые проблемы, наличие которых никто не мог предположить, когда все начиналось.

— Например?

— Например, на определенном месте должен быть фундамент глубиной 6 м. Мы откопали первые три метра — никакого фундамента нет. Не заложили его в свое время. А во время работы театра невозможно было предположить, что его там нет. И если продолжить копать еще пару дней, то эта стена сложится как карточный домик. Поэтому срочно останавливаются работы, принимается новое проектное решение. И так каждый раз. Но это не все. Было предположение, что театр в предаварийном состоянии, а он, к сожалению, в аварийном. И когда вскрыли всю штукатурку, стало ясно: понадобится минимум полгода, чтобы провести противоаварийные мероприятия, иначе театр весь развалится. Стены, которые выглядели мощными, на деле оказались настолько гнилыми и хлипкими, что пришлось их усиливать. Правильнее было бы снести. Но мы и не допускаем этой мысли — ведь это памятник.

— Сколько лет еще будут идти эти работы?

— Мы практически не сомневаемся, что первый концерт пройдет в театре в конце 2009 г.

— Это при условии, что больше не будет никаких сюрпризов?

— А сюрпризы будут каждую секунду. Например, вскрываем зону, про которую теоретически нам все было понятно. А выясняется, что все не так. Потому что в период работы театра невозможно было сделать необходимый объем предварительных изысканий. Для этого нужно было его закрывать. Но эти проблемы мы решаем. Пять дней в неделю здесь находятся проектировщики, с которыми обсуждается каждая деталь. Также здесь постоянно находятся архитекторы, реставраторы, те, кто занимается подземным пространством.

— Сколько людей работает на этом объекте?

— Более 1000 человек, но ведь не количество важно.

— Сложно было получить этот заказ?

— Был серьезный федеральный конкурс. Думаю, что нам помогло то, что у компании есть история, менеджмент и понимание вопроса.

— Были ли моменты в работе, когда вам хотелось опустить руки? Возможно, в начале карьерного пути?

— У меня такие моменты и сейчас возникают, когда встречаются трудные проекты. Ведь по большому счету в моей жизни уже все есть. И начинаешь задумываться: стоит ли продолжать? Особенно когда ночью, вместо того чтобы спать, думаешь: сейчас вскроют фундамент, будет там известняк или не будет? И появляются мысли, что надо с этим заканчивать и писать книжки для студентов. Но наутро звонят коллеги, и понимаю: нужно работать.

— Когда работа снится, это очень серьезно.

— Это не серьезно — это ужасно. У меня это с самого начала и постоянно.

— «Если Родина скажет надо» — так получается?

— Да.

— А какие-то глобальные сложности мешают нормально вести бизнес? Не на этом объекте, а вообще...

— В целом к таким сложностям привыкаешь. Когда работаешь 20 лет, то сложности становятся всего лишь рабочими моментами. Сложно дышать? Если рыба вылезает из воды, ей сложно. Но когда дышишь с рождения, то проблем не возникает.

— У вас есть несколько серьезных наград. Лауреат премии правительства Российской Федерации в области науки и техники, которую получили в 2006 г., звание «Заслуженный строитель России». Что они для вас означают?

— Я ими очень горжусь. Как бы это ни звучало. Но это, безусловно, оценка коллектива и только потом моя. «Заслуженного строителя» я получил за наши работы в области строительства объектов «Газпрома», а премию — за реализацию научно-методологических подходов к реализации застройки домов повышенной комфортности. Но это все сделано компанией. Сейчас, когда иной раз вручаешь карточку людям молодого поколения, преуспевающим и богатым, они делают странное лицо, когда видят: профессор, доктор наук. А для меня это этапы жизненного пути, достижений. Считаю, это большой плюс для компании.

— Одно из направлений деятельности компании — управление проектами. Какими крупными проектами вы управляете?

— Если говорить об управлении как о службе технического заказчика, то мы реализуем значимые проекты: на Сущевском Валу — строительство офисного центра с гостиницей, на Большой Никитской — строительство офисно-жилого комплекса, в Курсовом переулке — строительство жилого дома класса de luxe, строительство электростанции в поселке Северный на 120 МВт. А в случае еще одного проекта по жилой недвижимости на 500 000 кв. м мы являемся не только управляющей компанией, но еще и инвесторами.

— Расскажите про ТЭЦ.

— Мы ее сейчас успешно реализуем. Она осязаема, ее можно видеть. Стоят цеха, котлы.

— Есть самые любимые проекты?

— Из того, что реализовано, невероятно люблю проект «Газпрома». Скоро будет 13 лет, как проект введен в эксплуатацию. Я считаю, что сейчас в «Сити» заканчивают что-то, что по функциональности можно сравнить с этим проектом. Но нашему проекту скоро будет 15 лет со дня задумки. Контракт был подписан 30 декабря 1992 г. А сейчас вся моя жизнь в Большом театре. Могу его по деталям расписать. Провожу здесь шесть дней в неделю.

— Расскажите про другие направления деятельности компании. Почему было принято решение заняться инвестированием?

— Дело в том, что инвестиции никогда не были нашим основным видом деятельности. Инвестированием мы занимаемся с середины 90-х гг. Это связано с тем, что мы что-то строили и не всегда наши заказчики имели деньги. В этом случае мы просто брали и вкладывали средства.

— Свои средства?

— Да. И таких объектов в Москве несколько, в Тюмени — целый квартал, в Подмосковье — коттеджный поселок. Сейчас мы рассматриваем инвестиции как элемент стратегии и дополнения к инжинирингу. То есть сделано отдельное девелоперское направление, есть руководитель — думаю, мы будем успешны в этом. Но мы не хотим конкурировать ни с кем, у нас есть своя ниша.

— Что вы имеете в виду?

— Это необычные объекты. Необычные в плане инжиниринга. С нестандартными решениями.

— Какую долю составляют инвестиционные проекты в вашем портфеле?

— Очень небольшую. До 10%.

— А какова капитализация компании?

— Это сейчас модное понятие — «капитализация компании». В инжиниринговой компании его применить очень сложно. Как таковая инжиниринговая компания — это мозг. То есть активы минимальны.

— В основном интеллектуальная собственность?

— Ну да. Конечно, это хорошие компьютеры, хорошая системная база, а главное — интеллект и профессиональные знания персонала.

— И как капитализировать такую компанию?

— Очевидно, что в лоб этого не сделать. Для этого к ней должны быть добавлены какие-то активы. Девелоперские или производственные. Это одна из тем, которой сейчас занимается Виктор Карпенко (президент «СУИхолдинга») с командой. Занимается активно. Есть сейчас площадка в Москве. На стадии приобретения еще несколько московских площадок, а также крупные площадки в Тюмени. Мы там прочно обосновались.

— Сложно было? Некоторые участники рынка, которые стараются выйти в регионы, говорят, что там не рады федеральным инвесторам.

— Нам были очень рады. Мало того, нам не вставили ни одной палки в колеса. Я в Тюмени за три года существования проекта был один раз, а Виктор Карпенко — четыре. Мы там организовали филиал, у нас есть представитель. Но мы не хотим разбрасываться, поэтому решили остановиться на Тюмени, Москве и еще паре регионов.

— То есть плана обширной экспансии по регионам нет?

— Мы инжиниринговая компания и дорожим этим. Если мы будем пытаться строить «где-то и как-то», потеряем свое лицо. Может, и будет экспансия. Но на другой базе. Например, сейчас ведутся переговоры о строительстве нескольких металлургических заводов, цементных производств. Мы там будем выступать в своей традиционной роли — управляющих проектами. То есть как девелоперы мы точно не идем в регионы. Это сложно, требует дополнительных ресурсов.

— Расскажите, где будете строить?

— Не могу — процесс на стадии переговоров. Но так только будет достигнута договоренность, мы вас сразу поставим в известность.

— Какова рыночная стоимость компании?

— Оценка компании для «СУИхолдинга» — процедура сложная. Если мы, например, сумеем купить и структурировать площадок на $700-800 млн, то наша компания может стоить более $1 млрд. Если не купим, то как инжиниринговая компания она стоит $300-350 млн. Это объективная оценка. Но за эти деньги она нужна только людям, которые хотят докупить активы.

— До недавнего времени компания, как и вы лично, была достаточно закрытой для прессы. С чем связано изменение информационной политики?

— Дело в том, что у нас есть своя ниша. Мы не крупные подрядчики или девелоперы. Но если нам завтра, например, придется строить крупный металлургический завод, а мы участвуем и в таких конкурсах, мы справимся. Интеллект сотрудников компании способен решить любую задачу. И нам не было нужды рассказывать о себе на рынке. Компании 20 лет. Наших ровесников можно по пальцам пересчитать. Есть портфель заказов, гарантированный до 2011-2012 гг. Немногие могут похвастаться такой занятостью. Постоянно кто-то приходит в качестве клиентов. Но ситуация меняется. Мы посмотрели на работы наших коллег и понимаем: для развития компании нужны дополнительные деньги. И мы сможем их привлечь только тогда, когда о нас будут знать участники делового сообщества. Первым шагом стало заявление о размещении облигационного займа. Он зарегистрирован, и компания готовится к размещению. Но это не стратегические, а тактические действия.

— Почему «СУИхолдинг» принял подобное решение?

— Чтобы к инжиниринговой части добавлять приобретение неких активов, чтобы эта капитализация была осязаема. Потому что трудно компаниям инжиниринга в любой области: строительства, научных исследований или даже хайтека. Сложно оценить и капитализировать. Например, компанию можно капитализировать на $3 млрд, дав ей активов на $1,5 млрд.

— Решение о размещении ценных бумаг обычно означает, что компания хочет привлечь сторонние средства. Но для того чтобы выйти на международный рынок, нужно быть прозрачным и открытым.

— У нас сейчас ведет аудит международная компания. Мы, размещая облигационный заем, понимаем, на что идем. Мы стремимся к прозрачности.

— Расскажите подробнее об эмиссии.

— Мы зарегистрировали проспект эмиссии по размещению облигационного займа. После регистрации по закону мы можем в течение года разместить заем. Для этого кроме регистрации нужна прозрачная отчетность. Буквально в течение месяца до конца года, может, чуть раньше, у нас будет заключение аудиторов, которое признается международными инвесторами. И в ближайшее время мы будем готовы разместить облигационный заем.

— Чего вы ожидаете от размещения?

— Привлечения средств для приобретения нескольких площадок на развитие девелоперского направления. Для того же IPO нужны активы. В настоящий момент наши активы в основном интеллектуальные. Портфельных инвесторов интересуют материальные активы.

— Много денег хотите привлечь?

— Сейчас хотим разместить заем на 1,3 млрд руб., это чуть более $50 млн. Но это неплохой старт для приобретения 1-2 площадок для развития. Тем более что в Москве площадка уже есть. И она динамично развивается.

— С учетом того что вы говорили о стоимости компании в $300-350 млн, $50 млн — не такие уж большие деньги.

— С точки зрения объема займа — да. Но они помогут капитализировать компанию на значительно большую сумму.

— Некоторые участники рынка говорят, что решение о продажи части акций компании не совсем однозначно. И не все поступившие подобным образом довольны результатом, их котировки пошли вниз. Вы не боитесь, что будет то же самое?

— Мне кажется, они лукавят. Если они говорят о частном размещении, они отдают свою часть какому-то фонду, например понимая, что теперь этот фонд становится одним из менеджеров компании. Когда компания выходит на IPO, это совсем другое. Если у вас 500 инвесторов, которые становятся вашими собственниками, максимум, чего они хотят, — увидеть вас на road show. Отчет по тем параметрам, которые декларировались. Но портфельные инвесторы не влияют оперативно. Я не могу понять, кто и чем недоволен. У нас было за историю компании три или четыре предложения частного размещения.

— Можно подробнее?

— Мы услышали предложение от одного известного фонда: мы хотели бы посмотреть вашу компанию. Нам это неинтересно. Потеряются нити и связи управления. А $50-60 млн не решат наши финансовые вопросы. И новые люди придут со своим взглядом на вещи. Может, наше достижение и заключается в том, что у нас есть собственное мнение. На фоне коллектива в несколько сотен человек в холдинге есть костяк из 10-12 человек — они в состоянии генерировать идеи и принимать решения. Потерять это не хочется. А что касается падения котировок и падения компаний, так работать надо лучше!

— Вы не склонны пускать в компанию посторонних?

— Надо понять от постороннего, чего он хочет. Если он хочет зарабатывать деньги вместе с нами — вперед. Если хочет дать нам менеджмент, пусть скажет, кто он. Нужно понять, что это даст компании. В чем наш интерес.

— Каковы прогнозы на будущее для компании?

— Нужно смотреть по секторам. Дать прогноз по сектору торговой недвижимости можно только в привязке к конкретному географическому региону. Данные по регионам сильно варьируются, и, судя по рыночным ценам, во многих регионах до насыщения рынка еще далеко. Что касается офисной недвижимости, по крайней мере по офисам класса А, то по самому пессимистичному прогнозу раньше 2011 г. соотношение предложения и спроса не достигнет равновесия. Но поскольку не 100% всех заявленных проектов будет успешно реализовано, можно строить и более оптимистичные прогнозы. Кроме того, будут возникать и новые модели.

Например, сейчас «СУИхолдинг» ведет переговоры о таком бизнесе: предлагается строительство офисного центра, ориентированного на конкретного производителя. В частности, на производителя мебели. За рубежом такая модель распространена. Это технопарк, но профессионально направленный.

В Америке это сплошь и рядом. В каждом городе есть пара таких центров. Для России это новшество. Но уже есть первые шаги. На Новой Риге есть такой автомобильный центр. 10 производителей объединились под одной крышей. И желающий купить машину приходит и объезжает их все. Да, это конкуренция, но покупатель точно не уйдет с пустыми руками. У нас в этом направлении еще большая пустота. Ее надо заполнять.

— А другие сегменты рынка?

— Есть понимание инвестиций в промышленность и складские помещения. Этот бизнес затронут только частично. Но это та область, где наша компания может найти себе применение.

— То есть в этом направлении будете развиваться?

— Коммерческая, торговая и логистическая недвижимость достаточно хорошо просчитывается. По заполняемости торговыми центрами есть города, где уже виден тупик. Казань, например.

— Консультанты рынка говорят, что многие подобные проекты сейчас заявляются, но не реализовываются.

— Плохо просчитываются. Аналитики нашей компании считают модели таких проектов. Думаю, за три месяца просчитали уже проектов 20. У нас не получается ни одна эффективная в коммерческом смысле модель.

— Почему?

— Нам с рынка предлагают продукт за некую цену, мы рассчитываем ее эффективность — она не укладывается в бизнес с учетом дисконтирования. А через месяц мы звоним и говорим: вы не хотели бы «упасть»? Нам отвечают: нет, мы уже продали. То есть кто-то покупает.

— Каковы параметры «СУИхолдинга» для такой сделки, чтобы она состоялась?

— Наши параметры очень просты. 12% годовых — меньше не бывает. 15% — внутренняя норма рентабельности. Меньше бизнес не делается нигде в мире. Берем доходность 9-10% — это норма для России. Мы не говорим, что мы сверхприбыльны, берем практически западные стандарты. Но и тогда не получается приобретать проекты по заявленным ценам.

Мария Бунина,
Ведомости, 10.12.2007, №233 (2007)