Дешевые "хрущевки" переполнят рынок, - мнение аналитика

На прошедшей неделе широко обсуждались две новости: остановка программы сноса некомфортного жилья в столице и принятие Мосгордумой поправок в городской закон по обеспечению жилищных прав граждан при переселении от 2006 г. Обе новости тесно связывает одно: московские «хрущевки», их туманное будущее и перспективы.

Такое впечатление, что наконец-то заработает формула, которую, как мантру повторяли многие участники рынка, начиная с кризисной осени 2008: «Дорогое будет дорожать, дешевое - дешеветь».

Сносить не будут

Ну, обо всем по порядку. Остановка программы сноса некомфортного жилья состоялась «де факто» («де юре» эту программу никто не останавливал). Дело в том, что в начале года московские застройщики традиционно просматривали новые планы работы по жилищному строительству в Москве и не обнаружили в них привычных объемов реконструкции ветхого жилья. После чего забили тревогу, но которую и откликнулась пресса. Суть в следующем: так или иначе, снос микрорайонов/кварталов ветхого жилья - существеннейший резерв работы таких крупных домостроителей как СУ-155, ДСК-1, «Дон-строй» и т.п. Рентабельность реконструкционных  проектов не была такой высокой как в случае свободных площадок, однако снос ветхих кварталов позволял, во-первых, обеспечить масштабный фронт работы для домостроительных комбинатов и их сотрудников, во-вторых, наиграть в ходе строительства интересные площадки под свои проекты (классика жанра - «Дом на Беговой»; первоначально эта площадка шла под переселенческие задачи, или же проект "Давыдково мкр.1,2" от «Миракса», где сочетались и дома бизнес-класса, и дома для переселенцев).

Какие теперь перспективы ветхого жилья - совершенно непонятно. Специфика этой работы подразумевает долгое вхождение застройщика в работу, так как первоначально решается задача удовлетворения переселенцев новым жильем, а это может тянуться годами. Понятно, что ни к 2012 году, ни к 2014-му теперь все «хрущевки» снесены не будут. Речь о «брежневках»-девятиэтажках тем более не идет, а их состояние немногим лучше, чем у пятиэтажных предшественников.

Кто в действительности пострадает от поправок

Теперь о поправках в закон по обеспечению жилищных прав граждан при переселении, прошедших все три слушания в Мосгордуме. Поправки затрагивают несколько аспектов процесса, однако для рынка важно то, к чему они могут привести в конечном итоге. А приводят они к следующему: теперь проживающие в квартирах «хрущевок» на основании договора социального найма, найма или безвозмездного пользования теряют возможность получать при расселении законные 18 кв.метров площади на человека в том случае, если их очередь не подошла или они вообще не стоят в очереди по улучшению жилищных условий.

Что это за потеря, я приведу на основе личного опыта: в 1996-2002 годах я снимал 1-комнатную квартиру в «хрущевке» в Мневниках. Хозяевами была семья из 4-х человек, которые не стали приватизировать это жилье и правильно сделали, кстати. Когда дом пошел на снос (теперь там «Крост» возводит дома своего «Велтон-парка») эта семья получила 3-комнатную квартиру! В 75 кв.метров в том же районе в новом доме серии П-44Т. Нетрудно было подсчитать, что разница в стоимости этих квартир составляет примерно три раза. То есть, вместо одной квартиры по закону люди получили три таких квартиры. В соответствие же с нынешними поправками они бы получили все ту же однокомнатную квартиру, причем (опять же в соответствие с принятыми поправками) вполне возможно, что в каком-нибудь старом доме.

Замечу, что страдают от новых поправок лишь те, кто имел договор найма квартиры в «хрущевке», собственники квартир остались в старом положении. Также замечу, что поправки еще должны быть подписаны мэром Собяниным.

В итоге ситуация следующая: те проживающие по договору, кто ожидал в своих «хрущевках» счастливого момента расселения, могут со спокойной совестью идти и приватизировать свое жилье, а затем выставлять его на рынок. Смысл держать «хрущевку» в такой ситуации исчез полностью. А это приведет к увеличению предложения «хрущевок» на фоне и так нарастающего предложения квартир в Москве.
Те же, кто планировал инвестировать в «хрущевки» с целью получить в ходе расселения новую квартиру увеличенного метража (пусть и с доплатой по строительной себестоимости), также могут расслабиться. Те кварталы «хрущевок», в которых сейчас идет работа, скоро будут добиты, а новых фронтов работ не предвидится.

Что имеем в итоге? Огромный пласт мало кому интересных «хрущевок» и очередной толчок к снижению ввода нового жилья в будущих годах. Дорогое теперь точно будет дорожать, а вот «хрущевки»... Их рыночная перспектива явно окажется в тумане.