Феликс Евтушенков: Система-Галс - на очереди Индия

Полтора года назад акции компании «Система-Галс» были размещены на Лондонской фондовой бирже. За это время капитализация компании снизилась, но ее президент Феликс Евтушенков не считает это катастрофой, так как «компания не может расти, когда все падают». Объем портфеля проектов не сокращается, а их общая стоимость, по оценке западных экспертов, превышает общую капитализацию компании.

Что изменилось в компании с момента размещения ее акций на биржах?

С публичностью все кардинально изменилось, и за последние два года компания пережила скачок в развитии: от структуры до требований к проектам и к функционированию всего бизнеса. Например, если раньше я надевал каску и сапоги, чтобы инспектировать стройки, следил за всеми согласованиями, то сегодня методы управления усовершенствовались. Раньше по каждому строящемуся объекту были свой управляющий, главный инженер, главный архитектор, сейчас на смену пришел единый комплекс девелопмента, основной задачей которого является организация и контроль исполнения инвестиционных проектов, с использованием единых стандартов работы. Кроме того, чтобы систематизировать работы по всем проектам, мы запустили внедрение ERP-системы. Изучили российский и мировой опыт внедрений в строительных компаниях. Разработали методологию, утвердили регламенты, интегрировали программное обеспечение. Сегодня у нас существует единая система документооборота, проектного управления и финансового управления, которой охвачены и дочерние компании. Аккумуляция всех данных в одной базе позволяет в любой момент посмотреть, на какой стадии находится проект, какие разрешения получены, нет ли отставаний от графиков.

Изменилась ли структура компании?

К существующим комплексам добавился комплекс гражданского строительства, занимающийся управлением строительными работами на всех объектах компании, и, в частности, снижением себестоимости строительства. Руководить этим направлением мы пригласили Роланда Роллова, работавшего раньше в Hochtief. Фактически этот комплекс выступает в роли генподрядчика: отвечает за то, чтобы все подрядчики были благонадежными, соблюдалась безопасность на строительной площадке и т. д. Ведь не бывает такого, что отдал генподрядчику участок и деньги, а он все построит. Чтобы работы выполнялись качественно и в срок, в том числе необходимо и управление генподрядчиком.

В отдельный блок выделен комплекс управления активами, который анализирует портфель проектов в комплексе, структурирует его в зависимости от текущих задач компании. Если раньше был комплекс финансов, то сейчас это комплекс финансов и инвестиций - мы думаем об управлении долговым портфелем.

В мае Fitch изменило прогнозный рейтинг компании в связи с ухудшением ее ликвидности. С чем связано такое увеличение долгов или, может быть, снижение объема собственных средств компании?

В 2007 г. мы перешли к активной стадии реализации ряда ключевых проектов. Кроме того, повышая ликвидность текущего портфеля, мы приобрели несколько проектов в премиальных сегментах. Это и потребовало привлечения дополнительного внешнего финансирования. В 2008 г. мы планируем активнее использовать проектное финансирование, что наряду с продажей жилья и ростом рентного дохода будет способствовать долгосрочному улучшению ликвидности компании.

То есть это не реакция на мировой финансовый кризис?

Нет. Когда мы выстраивали свою стратегию, то были готовы к колебаниям рынка. Поэтому нам помог инструмент финансового хеджирования - страхование валюты. Например, независимо от изменения курса валюты мы получаем денежные средства по тому курсу, что был на момент заключения сделки. Это стоит чуть дороже из-за страховой выплаты. А кризис скорее ударил по тем компаниям, которые работают с маленькими банками. Мы не работаем с банками не класса А. Трудно представить ситуацию, когда в Сбербанке, ВТБ или Газпромбанке не было бы денег.

Рынок недвижимости у нас молодой, и у всех российских компаний много долгов. Ведь банк начинает финансировать проекты только после того, как компания вложит 20-30%, а самым дешевым ресурсом остаются кредиты.

Для вас насколько стоимость кредитов увеличилась?

На 1%.

Акции «Системы-Галс» с момента размещения подешевели на 40%. С чем это связано?

Котировки падают у всех. При падающем рынке сложно ожидать, что одна компания пойдет вверх.

Каков на сегодняшний день портфель проектов компании?

За год количество проектов практически не изменилось - их чуть больше 100. Мы ориентируемся на премиальные сегменты рынка - офисы класса А, торговые центры класса А, элитное жилье. Всего более 5,8 млн кв. м. Но сейчас немного меняем стратегию - маленькие проекты из портфеля (площадью менее 30 000 кв. м) мы продаем на предпроектной стадии, при этом сначала поднимаем их инвестиционную стоимость за счет получения разрешений. И увеличиваем количество крупных проектов.

С чем это связано?

Ресурсные затраты на небольшой объект и масштабный примерно одинаковые. Но если в маленьком ты быстро продашь эти 30 000 кв. м, то на развитии квартала площадью 500 000 кв. м будешь гарантированно долго зарабатывать. Наша новая стратегия предусматривает не развиваться точечно, а разрастаться очагами. Так, мы развиваем участок в Сочи, покупая расположенные рядом земли. Не обязательно граница в границу, но рядом. Также мы покупаем участки вокруг нашей площадки в Хамовниках. Подобная стратегия позволяет из единого центра управлять застройкой сразу нескольких территорий.

Сколько дочерних предприятий?

Чуть больше сотни, и 99% из них - проектные организации: один проект - одна компания. Операционных немного: сама «Система-Галс», управляющая недвижимостью «Сити-Галс», отвечающий за направление арендных дач «Мосдачтрест», «Большой Сити» и купленная недавно «Горки-8».

Почему портфель проектов Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko оценивает дороже, чем компания стоит на бирже?

В связи с общей ситуацией на финансовых рынках инвесторы предъявляют определенный дисконт к компаниям сегмента недвижимости. А Cushman применяет консервативный подход. Они оценивают совокупность текущих стоимостей объектов, что нельзя рассматривать как оценку портфеля в контексте его продажи целиком.

Какие проекты купили и какие продали?

Купили поселок «Горки-8» и «Хамовники». Продали «Каменный остров», «Рочдельскую», «Костянский, 13». Сейчас компания рассматривает для приобретения около 30 площадок: 15 в Москве, пять на Украине, три в Санкт-Петербурге, по одной в Нижнем Новгороде и Сочи.

С чем связано решение купить проект «Горки-8»? В чем его бизнес-привлекательность?

Это хороший проект: элитное жилье, на котором мы специализируемся. Поселок необходимо достроить и сдать в аренду, и он сразу будет стоить на 50% дороже. Там уже есть банк, магазин, сервисы, строится клиника на 30 000 кв. м. Мы также докупили расположенный рядом с «Горками-8» участок площадью 61 га, где тоже планируется комплексная застройка.

А почему вы не продаете коттеджи?

Аренда - такой же бизнес, как продажа. Возможно, он окупается дольше, но приносит стабильный рентный доход, который делает тебя независимым от колебаний на рынке.

С 1 июля на реконструкцию закроется «Детский мир». Уже ясно, каким будет формат магазина?

Процесс согласования проекта с властями, а также прохождения внутренних регламентов оказался длительным. Реконструкция продлится около двух лет, объем инвестиций составит порядка $200 млн. Магазин станет современным семейным торговым центром - в нем будет представлен широкий спектр детских, молодежных, спортивных товаров. Здесь также будут кинотеатр, супермаркет, рестораны и кафе. За счет реконструкции увеличится полезная площадь здания. Сейчас рассматриваются разные торговые концепции.

Уже выбрали генподрядчика?

По сути, функцию генподрядчика будем выполнять сами - вместе с партнером, компанией «ТопФлор».

Как развивается проект реконструкции «Пекина»?

Мы оформили все документы, решили земельные вопросы. Но реконструкция - это не только ремонт самой гостиницы, но и строительство новых корпусов на прилегающей территории. У нас там большая площадка - примерно 2 га между Садовым кольцом и Брестской улицей. Здесь будут и офисы, и торговые площади, и еще одна гостиница. Главное - это комплексный подход. Сначала должны быть проведены инженерные коммуникации для всего проекта, возведены новые корпуса. Потом начнется реставрация «Пекина». Сейчас идут подготовительные работы, параллельно ведутся переговоры с гостиничными операторами. Строительство начнем в этом году.

Раньше вы говорили, что «Пекином» будет управлять «Интурист». Планы не изменились?

Место этой гостиницы предполагает уровень «5+», у «Интуриста» все-таки нет такого опыта. Поэтому будем привлекать операторов топ-уровня.

Будет ли такой отель востребован?

В России не хватает гостиниц катастрофически, и не только среднего уровня, но и 5-звездочных. Например, отели в Москве самые дорогие в Европе: в Hyatt меньше чем за $800 ничего не снимешь, тогда как в Риме номер такого уровня обойдется в $450-600. При этом заполняемость наших гостиниц - 100%-ная. А в «Космосе», например, 130% - т. е. для некоторых гостей приходится ставить раскладушки в номерах.

Решен ли судебный спор вокруг гостиницы «Спорт»?

Суды нас не касаются - спорят наши партнеры (арендатор судится с бывшим собственником гостиницы). Поэтому пока из-за конфликта нет потерь во времени. Сейчас мы дорабатываем проект по концепции Foster and Partners. Это будет высотный комплекс, состоящий из пяти кристаллообразных башен сложной конструкции. Здесь разместятся офисы, гостиница, торговые площади - проект станет своеобразным центром притяжения на Ленинском проспекте.

Как развивается сектор дорожного строительства?

В основном работаем над старыми заказами (Звенигородская автомагистраль, проектирование Центральной кольцевой автодороги в Московской области и автодороги Москва - Минск), есть ряд небольших заказов. Но во всей деятельности компании направление дорожного строительства составляет не более 10%, расширять пока не имеет смысла: законодательство, [регулирующее], как на этом зарабатывать, пока непрозрачно.

В конце 2007 г. вы объявили о создании СП с французской Apsys. Как прошла сделка?

Программа развития нашей компании предполагает строительство в городах-миллионниках торговых центров площадью 50 000-150 000 кв. м. В результате анализа рынка торговой недвижимости в регионах мы поняли, что в партнерстве с французами сможем успешнее конкурировать. На стороне Apsys огромный опыт, они управляют рядом торговых центров по всей Франции, а в Польше являются лидерами в ритейле. К тому же они не представлены в России, значит, наши проекты будут уникальными. Вместе с нами представители Apsys были в Москве, Казани, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, смотрели участки.

Продажа 50% проекта строительства гостиницы «Камелия» в Сочи арабской компании Saraya была продиктована такими же доводами?

Да. Мы искали стратегического партнера: такой продукт, как гостиница «5+» и апартаменты, управляемые как единое целое с отелем, в России пока не представлен. Есть только идеи. Арабская Saraya нас привлекла опытом - компания участвовала в строительстве и управлении крупными курортными проектами в ОАЭ и Иордании, сейчас они строят четыре подобных проекта.

Планируются ли еще похожие альянсы?

Есть планы заключить еще одно стратегическое партнерство с западной компанией по управлению объектами. Практика показывает, что высококлассной экспертизой по управлению недвижимостью в России пока никто не владеет.

Как влияет на это публичность «Системы-Галс»?

Намного сокращает сроки подписания сделок - ведь в тебя поверили сотни инвесторов, множество раз проверяли юристы и аудиторы. Если ты непубличная компания, заключение соглашения может занять года полтора, в нашем случае это вопрос нескольких месяцев. Кроме того, IPO открывает доступ к более дешевым кредитам.

На какой стадии один из основных проектов «Системы-Галс» - «Большой Сити»?

Вся программа рассчитана на 20 лет. Градостроительная документация будет разрабатываться и утверждаться еще несколько лет. Концепция развития этой территории была утверждена на правительстве Москвы в 2007 г. Затем по заказу ГУП «МЦОРТ» и при нашем участии был разработан градплан развития «Большого Сити», который должен быть согласован до конца этого года. Параллельно ведутся работы по разработке проектов планировок кварталов, транспортной и инженерной схем. В первую очередь мы разрабатываем планировки кварталов с ветхим 5-этажным фондом - на них приходится около 300 га из 983 га в «Большом Сити». Далее утвержденная граддокументация будет вынесена на городской аукцион и победитель получит право застройки. Крупные собственники, такие как мы или «Дон-строй», разрабатывают документацию по своим участкам, но строительство пока не ведется. Самое интересное начнется, когда будут объявлены тендеры по прокладке дорог, застройке городских территорий.

Насколько прибыльным может быть этот проект для вашей компании?

Больших прибылей здесь ждать не приходится. Но он нам дает нечто большее, чем просто деньги: во-первых, это возможность получать первичную информацию по всем площадкам. Второе направление - девелопмент непосредственно наших участков: в частности, у нас есть две площадки на Магистральной улице. Третье - в наших планах создать единое управление коммуникациями и инженерными сетями. Также мы будем получать косвенную прибыль за проектирование и управление транспортной инфраструктурой.

Определены ли основные инвесторы «Большого Сити»?

Не до конца. Сейчас у нас около 25 контрактов с собственниками территорий в «Большом Сити». Мы предлагаем различные условия сотрудничества, чаще всего - услуги технического заказчика по разработке концепции развития площадки.

Проект в Астрахани немного схож со столичным проектом. На какой он сейчас стадии?

Скажу честно, мы пришли в этот проект не столько целенаправленно, сколько случайно. По просьбе астраханских властей «Система-Галс» сделала проект планировки на 200 га в самом центре Астрахани, там должно быть построено около 2,8 млн кв. м площадей, из которых 1,5-1,8 млн кв. м - жилье. Изучив рынок, поняли, что интересно самим инвестировать. Сейчас дорабатываем правовую составляющую.

Какую часть в портфеле компании занимают региональные проекты?

До 30%. Мы работаем в девяти регионах: Москва, Московская область, Петербург, Сочи, Красноярск, Нижний Новгород, Ялта, Казань, Киев.

Какие проекты у «Системы-Галс» на Украине?

Этот рынок пока находится в зачаточном состоянии: все всё продают и покупают, но почти никто не строит. Учитывая потребности Киева, ежегодно здесь должно вводиться до 5 млн кв. м различной недвижимости, а реальный прирост составляет 1 млн кв. м. Весь вопрос в том, когда наступит переломный момент. Именно поэтому многие из анонсируемых программ могут очень сильно измениться. Сейчас у нас на Украине два девелоперских проекта: многофункциональный комплекс в Ялте и жилой комплекс в Киеве на Врубелевском спуске. В Ялте наш проект станет одним из самых ярких в городе. Архитектурная концепция очень эффектная - три легкие эллипсообразные башни с оригинальными серебристыми фасадами. Это премиум-класс с апартаментами, ресторанами, бутиками, фитнес-центром, SPA-салоном, офисами. На крышах будут бассейны, зоны для барбекю. Также предусмотрена вертолетная площадка. До конца года планируется начать основное строительство. В Киеве мы участвуем в проекте строительства жилого комплекса площадью порядка 100 000 кв. м. Участок имеет хорошие видовые характеристики - он находится на возвышенности правого берега Днепра вблизи центральной части города.

Какие зарубежные рынки рассматриваете как перспективные для инвестиций?

Я скептически настроен относительно перспектив развития рынков Болгарии, Черногории. При этом мы рассматриваем азиатское направление - «Система» вошла в Индию с телекоммуникационным подразделением, и, таким образом, уже появляется некая инфраструктура, которая поможет безболезненно войти в рынок. Думаю, если найдем интересные участки, в трехлетней перспективе там точно обозначимся. Приглядываемся к Китаю, хотя там и так хватает собственных девелоперов.

Чем интересен индийский рынок?

Индия сейчас - мы шесть лет назад: огромный рынок, который будет долго-долго недонасыщен. Во-первых, там нет качественного продукта, во-вторых, инвесторы хорошо оценивают этот рынок. Так как там стройка дикая, нам есть что предложить в отношении технологии.

В Индии люди практически живут на стройках - так, мужчина гнет арматуру, женщина на голове в корзине тащит кирпичи, бабулька что-то рядом готовит есть, там же играют дети. Даже высотные здания в Дели строятся без кранов. Мы, как профессиональные девелоперы, можем выводить много качественных площадей. Если посмотреть на перспективу, российский рынок рано или поздно насытится. Как сейчас иностранцам практически невозможно выйти на российский рынок, позднее невозможно будет выйти на рынок Индии. Кто, например, из иностранцев в России работает? Тот, кто успел занять какую-то долю на раннем этапе, например Enka. А сегодня я не знаю ни одной западной компании, которая могла бы серьезно о себе заявить: приходят только инвесторы, фонды.

А как бы вы охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на столичном рынке недвижимости?

По коммерческой недвижимости как был дефицит, так и есть. По ценам класса А разбирают такие площади, что дар речи пропадает. По $700-800 в старых корпусах заводов! Что касается жилья, то все стабильно - цены понемногу растут.

Ипотечный кризис как-то почувствовали?

К ипотеке же в элитном сегменте мало привязываются. Может, потому, что ипотечные кредиты дорогие. А покупок у нас стало больше.

Почему объемы продаж увеличились?

Думаю, инвесторы стали изымать [средства] из [ценных] бумаг и вкладывать в сырьевые ресурсы или недвижимость. Например, 40% квартир дома на Рублевке мы планировали продать в течение года, а необходимое количество заявок получили за три месяца - пришлось поднимать цену.

Бэла Ляув
Ведомости, 23.06.2008, №113 (2135)