Как правильно купить недвижимость за рубежом: советы инвестору

Россияне путешествуют много и с удовольствием, и на отдыхе у них все чаще возникает желание возвращаться не в отель, каким бы гостеприимным он ни был, а в собственный дом.

Параллельно с этим, наблюдая за иностранцами, для которых зарубежная недвижимость становится хорошим способом заработать, россияне также стали присматриваться к инвестиционно привлекательным рынкам жилья.

Выбирая недвижимость, те, кто собирается купить дом для собственного отдыха, и те, кто ищет объект для инвестиций, должны будут ответить сами себе на ряд вопросов.



Рекогносцировка

Первым шагом успешной покупки может стать путешествие в ту страну, где покупатель планирует приобрести дом, таунхаус или апартаменты. Таким образом легче выбрать регион, который подойдет для отдыха или инвестиций.

Для того чтобы познакомиться с инфраструктурой, бытом, будущими соседями и общей атмосферой города или района, стоит снять здесь жилье на сезон. За это время можно изучить все: от конструктивных особенностей зданий до деталей местного быта и кухни. Также следует оценить, с какой компанией лучше иметь дело - с крупным, известным застройщиком или небольшой фирмой, у которой, возможно, не так много объектов, но есть подходящий проект и ответственное отношение к клиентам.



Существует три основных принципа, на основании которых выбирается недвижимость за границей: это местоположение объекта; застройщик, его репутация и опыт; а также законодательство (в том числе налоговое) страны, где совершается покупка.

Первый пункт наиболее важен. Англичане даже утверждают, что все три принципа, на которые нужно опираться при выборе, - это «location, location, location». Особенно большое внимание расположению необходимо уделить, совершая инвестиционную покупку.

Важную роль играет наличие инфраструктуры, причем как уже существующей, так и той, которая появится в будущем. Поэтому следует ознакомиться с планом застройки местности, а в случае крупных инвестиций (например, строительства отеля) - при помощи опытного и надежного юриста провести тщательную экспертизу планов развития района. В этом случае предпочтительно использовать несколько источников информации: привлечь международную консалтинговую компанию, тщательно изучить сайт местной администрации и собственными силами оценить спрос, предложение и стоимость на рынке недвижимости района.

Для покупателей, которые не намерены строить отель, а хотят ограничиться покупкой виллы или апартаментов, основными факторами являются потенциальные доходность от аренды и прирост капитала (то есть разница между стоимостью жилья при покупке и последующей продаже). В связи с этим следует ознакомиться с порядком начисления налогов, которые взимаются при сдаче жилья в аренду и перепродаже объекта в той или иной стране. Самыми лояльными государствами в отношении налога на прирост капитала являются Великобритания, Кипр и страны Восточной Европы - например, Болгария.



Для того чтобы арендаторы жили в доме круглый год, стоит обратить внимание на близость к крупным бизнес-центрам, основным городским магистралям, торговым центрам, школам и т. д. Выбирая дом для инвестиций, важно ориентироваться не на собственные вкусы, а на логику. Так, наибольшим спросом обычно пользуются апартаменты с двумя спальнями благодаря оптимальной площади жилья и стоимости аренды.

Золотая середина

Если речь идет о покупке жилья для отдыха и возможности сдавать его в аренду только в течение высокого сезона, большую роль играет хороший вид из окна: на море, озеро или горы.

На горнолыжном курорте необходимо, чтобы до подъемника можно было дойти пешком за 5-7 минут, также важно наличие спа и крытого бассейна: в этом случае срок сдачи виллы или апартаментов в наем будет дольше, чем горнолыжный сезон. В случае с приморской недвижимостью главное - доступность пляжа, спокойный район и хорошая инфраструктура.

Если дом или апартаменты приобретаются для отдыха самого владельца, они совсем не обязательно должны находиться на первой береговой линии. Это красиво, но есть и свои недостатки, среди которых - ощутимо более высокая цена и сильная влажность воздуха, из-за которой придется чаще делать ремонт и менять мебель.



Из окон апартаментов на удалении от моря, особенно если дом находится на склоне, может открываться прекрасный вид - как на море, так и на весь город. Но до пляжа, магазинов и ресторанов придется добираться на машине, это отпугнет потенциальных арендаторов-отпускников.

Компромиссом станет вторая линия моря: жилье здесь несколько дешевле, до пляжа, развлечений и магазинов идти несколько минут, в то же время дом защищен от влажности и шума.

Золотую середину лучше искать и в том, что касается услуг, предоставляемых жильцам комплекса. Богатая внутренняя инфраструктура - безусловно, большой плюс проекта, но стоить обратить внимание и на размер ежемесячной платы за эти услуги. Таким образом, перед покупателем встает очередной вопрос: что действительно необходимо для жизни и отдыха, а от чего можно отказаться? Обычно для отпуска с семьей вполне достаточно небольшого сада и детской площадки, двух бассейнов и охраны территории. Такой набор услуг обойдется примерно в 6-10 евро за 1 кв. м в год. Более обширная инфраструктура будет стоить уже около 14 евро за 1 кв. м в год. То есть владелец апартаментов с одной спальней в зависимости от объема инфраструктуры может ежегодно платить 600-1200 евро, владелец виллы площадью 200 кв. м в закрытом поселке - 2000-3000 евро.

Крупные застройщики, как правило, сотрудничают с управляющими компаниями, которые занимаются обслуживанием комплекса - уборкой территорий, присмотром за садом, подготовкой резиденции к приезду жильцов и мелким ремонтом. Следует выяснить заранее, что входит в общую стоимость услуг и за что придется платить дополнительно.

Порядок платежей должен оговариваться в контракте с управляющей компанией. Обычно оплата производится ежемесячно или раз в квартал, при просрочке начисляется небольшой процент. Многие управляющие компании предлагают регулярно снимать необходимую сумму с банковского счета владельца недвижимости: в этом случае банк, если у него не заключен договор с управляющей компанией, будет брать комиссионные. Однако чаще всего обслуживающая компания предоставляет клиенту список банков, с которыми она работает, и помогает открыть счет в одном из них.

На живом примере

Приморские курортные города делятся на две части: туристическую зону и районы с домами местных жителей и офисами. Так, в Пафосе, одном из крупнейших курортов Кипра, туристическая зона располагается внизу, вдоль всего побережья, и у города фактически два центра: один - туристический, на набережной, а второй - административный, в «верхнем» городе. Их соединяет длинный проспект Апостола Павла.



Жилые комплексы в туристической зоне обычно включают внутреннюю инфраструктуру, большую огороженную территорию с садами, бассейнами, собственным рестораном и ресепшн. Комплексы, строящиеся в «верхнем» городе, как правило, представляют собой здание на небольшой территории с парковкой. Цены на жилье здесь на 15-20% ниже, чем у моря, стоимость обслуживания в этом случае минимальна, но и до пляжей добираться приходится на машине.

Как для отдыха, так и для инвестиций иностранному покупателю лучше предпочесть недвижимость в туристической зоне. В этой части Пафоса более доступная недвижимость находится рядом с шумным туристическим центром, а дорогая, вплоть до элитной, - ближе к историческим памятникам и охраняемым природным зонам.

В Лимассоле, втором по величине городе Кипра и его главном бизнес-центре, ситуация обратная: чем ближе к центру, тем дороже недвижимость. Однако самый престижный район - Агиос Тихонас, где виллы продаются по цене от 1 млн до 20 млн евро, - располагается все же в отдалении от центра.

В среднем апартаменты с одной спальней на Кипре оцениваются в 60 000-180 000 евро, с двумя спальнями - в 120 000-270 000 евро, а небольшая вилла обойдется примерно в 400 000 евро. За 1 млн евро можно купить дом площадью 200 кв. м в престижном районе.



При покупке недвижимости в конкретной стране обнаруживаются тонкости, ради которых следует консультироваться со специалистами. Так, основная проблема при приобретении дома или апартаментов на кипрском рынке первичного жилья связана с получением титула собственника, удостоверяющего права владельца. Некоторые застройщики выдают титул только спустя 10 лет после завершения строительства. Задерживают оформление титула в том числе и крупные девелоперы.

Владелец, не имея титула собственника, обладает всеми правами на недвижимость, однако не располагает возможностью самостоятельно выставить свои апартаменты или дом на продажу: он может продать жилье только через своего застройщика, выплатив комиссию около 5-6% от стоимости.

Поэтому инвесторам, в планы которых входит перепродажа объекта в обозримом будущем, лучше приобретать недвижимость на вторичном рынке, с уже готовым титулом собственника. При такого рода сделках рекомендуется прибегнуть к услугам адвоката, говорящего на русском языке.

Статья предоставлена журналом Homes Overseas (№23, апрель 2009 г.)