Купить недвижимость в ОАЭ: о каких деталях не знают инвесторы

Договор после оплаты

До заключения договора купли-продажи недвижимости требуется частичная оплата. Она эквивалентная первому взносу (около 10-15% от стоимости объекта).

Законных оснований для этого нет, но это обычная практика. Как правило, покупатель делает предварительное бронирование или вносит предоплату до официального подписания договора. Такая последовательность действий может быть непривычна российским покупателям, которые обычно оплачивают покупку после подписания контракта.

Кроме того, покупатели на вторичном рынке должны учитывать брокерскую комиссию, которая не регулируется законом и обычно составляет около 2%. Часто она уже включена в стоимость объекта.

«Сертификат об отсутствии возражений»

Сертификат об отсутствии возражений (Non Objection Certificate) — документ, который подтверждает, что заинтересованное лицо не возражает против сделки с недвижимостью. В ОАЭ он может потребоваться, например, при перепродаже недвижимости: владельцу нужно будет получить NOС от застройщика независимо от того, когда объект был куплен или построен.

Если застройщик обанкротится, а имущество приобретет другой застройщик, NOC должен быть получен от нового собственника. В тех случаях, когда владелец недвижимости — женщина, она может осуществлять юридические действия, связанные с имуществом, только если у нее есть NOC мужа.

Например, если женщина владеет недвижимостью и по этому основанию получает ВНЖ в ОАЭ, то для того, чтобы стать спонсором ВНЖ для своей семьи (мужа, детей), ей нужно получить NOC у нотариуса в ОАЭ (о том, что муж не против, что жена спонсирует супруга в получении ВНЖ).

Если раньше для получения документа требовалось личное посещение офиса застройщика, то сегодня, с появлением цифровых технологий, Департамент управления земельными ресурсами Дубая дает возможность получить сертификат через приложение REST.

После оформления сделки желательно оформить завещание

Когда речь идет о наследовании имущества в ОАЭ, важно учитывать правовые аспекты. Если наследодатель не написал завещание заранее, наследникам потребуется время, чтобы суд признал их права. Это может привести к тому, что имущество будет унаследовано не так, как хотел умерший.

Наследники-немусульмане также могут столкнуться с ограничением их прав на наследство, если завещание не признано в суде, так как в ОАЭ действуют нормы шариата (они регулируют отношения между мусульманами и немусульманами). Можно наблюдать и гендерное неравенство, когда наследники мужского пола, а не жена покойного, имеют приоритет в наследовании.

Кроме того, право наследования распространяется как на детей или супруга умершего, так и на его родителей. Без завещания суд шариата может препятствовать передаче собственности родственникам другого вероисповедания или с другим гражданством и передать наследство государству.

Читайте по теме:

Недвижимость Дубая: что стоит знать об инвестициях в объекты ОАЭ

Какие районы Дубая подешевеют: 4 квартала, в которые нельзя вкладывать

Чтобы избежать потери собственности, наследодатель должен передать ее наследникам в соответствии с законами ОАЭ. Если наследники не мусульмане и не планируют переходить в другую веру, завещание должно быть одобрено судом Эмиратов и зарегистрировано в Реестре завещаний DIFC (Dubai International Financial Center).

В этом реестре регистрируются права на наследство в таком виде, в котором их завещал покойный, а не по шариату. Распространяется такая практика только на немусульман. DIFC был открыт в 2015 году на фоне растущего немусульманского населения страны.

Для упрощения порядка наследования имущества родственниками-немусульманами в феврале 2023 года был принят закон о наследственных правах немусульман. Теперь в случае смерти гражданина или резидента страны, который не исповедовал ислам, 50% имущества наследует супруга, а оставшаяся часть распределяется между детьми независимо от их пола. 

Власти также открыли новый орган — Dubai Courts, который решает вопросы наследства немусульман. Важно отметить, что если документы уже были оформлены в DIFC, то через Dubai Courts процедура проходить уже не может — она должна идти через DIFC.

Иностранец может купить недвижимость не везде

В Эмиратах доступно два вида владения недвижимостью: freehold (полное право собственности) и leasehold (аренда, которая предполагает передачу права собственности на ограниченный срок).

Иностранцы могут покупать недвижимость с полным правом собственности и только в определенных эмиратах, включая Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайм. Иностранцам, не являющимся арабами, разрешено приобретать в этих эмиратах как жилую, так и коммерческую недвижимость. Она подлежит полному владению, продаже, сдаче в аренду, передаче по наследству. 

Правительство оставляет право долгосрочной аренды недвижимости (leasehold) за местными, поэтому иностранцам не разрешается ее приобретать.

Такая политика направлена на поддержку населения: граждане, владеющие недвижимостью на правах аренды, пользуются различными льготами от государства — более низкие тарифы на коммунальные услуги, строительные и ипотечные кредиты по сниженной процентной ставке.

Плата за обслуживание недвижимости как альтернатива налогу

В ОАЭ нет ежегодного налога на имущество. Однако вместо него каждый год взимается плата за обслуживание здания: охраны, уборки и т. д. Размер платы указывается в договоре и подтверждается в момент передачи имущества. Как правило, она колеблется от $14 до $60 за кв. м. в год.

Читайте также: Инструкция: как получить ВНЖ в ОАЭ через регистрацию компании

Фото на обложке: Shutterstock / oneinchpunch